Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 декабря 2012 г. N Ф07-6491/12 по делу N А56-8759/2012

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Орешкиной О.А. (доверенность от 24.10.2012); от общества с ограниченной ответственностью "Центурион" Воронина С.Э. (доверенность от 21.09.2012), Костиковой А.В. (доверенность от 10.08.2012),

рассмотрев 11.12.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центурион" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2012 по делу N А56-8759/2012 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Полубехина Н.С.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центурион", место нахождения: 197760, Санкт-Петербург, город Кронштадт, Тулонская аллея, дом 3, литера А, ОГРН 1027808866139 (далее - Общество), о расторжении договора от 24.01.1997 N 09/ЗД-00176 аренды земельного участка и выселении ответчика с занимаемого земельного участка с кадастровым номером 78:10357:1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, город Кронштадт, Тулонская аллея, дом 3, литера А.

Решением от 12.05.2012 в иске отказано.

Апелляционный суд постановлением от 04.09.2012 отменил указанное решение, расторг договор аренды земельного участка от 24.01.1997 N 09/ЗД-00176 и выселил Общество с указанного земельного участка.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также на несоответствие его выводов обстоятельствам дела, просит отменить постановление от 04.09.2012, оставить в силе решение 12.05.2012.

В отзыве на кассационную жалобу КУГИ просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель КУГИ возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемого судебного акта проверена кассационным судом исходя из доводов жалобы.

Как следует из материалов дела, распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 06.08.1996 N 124-р "О мерах по созданию агентства по реконструкции и развитию территории яхт-клуба г. Кронштадта" (далее - Распоряжение N 124-р) КУГИ предписано выступить учредителем открытого акционерного общества "Центурион" (правопредшественника Общества, далее - ОАО "Центурион") совместно с акционерным обществом открытого типа "Кронштадт" и товариществом с ограниченной ответственностью "Котлин ЛТД"; после расторжения договоров аренды в соответствии с пунктом 2.1 указанного распоряжения внести в качестве вклада субъекта Российской Федерации Санкт-Петербурга в уставный капитал ОАО "Центурион" право пользования на условиях аренды зданиями и сооружениями (за исключением временных), расположенными на земельном участке общей площадью 19 864,78 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, город Кронштадт, Летняя пристань (территория существующего яхт-клуба), и право пользования данным земельным участком сроком на 49 лет с правом продления, при условии, что доля Санкт-Петербурга в уставном капитале ОАО "Центурион" должна составлять не менее 30%; ОАО "Центурион" разрешено снести временные здания и сооружения, находящихся в собственности Санкт-Петербурга и расположенные на земельном участке; принято к сведению, что ОАО "Центурион" разрабатывает и представляет на рассмотрение в установленном порядке концепцию развития территории и проект основного договора, заключаемого в соответствии с Положением об агентствах реконструкции и развития территорий, утвержденным распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 30.05.1995 N 561-р, в течение 6 месяцев со дня государственной регистрации.

КУГИ (арендодатель) и ОАО "Центурион" (арендатор) 24.01.1997 заключили договор N 09/ЗД-00176 аренды земельного участка площадью 19 864,78 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, город Кронштадт, район Летней пристани, в целях создания Агентства по реконструкции и развитию территории яхт-клуба (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 2.2 договора на земельном участке находятся здание яхт-клуба и эллинг, переданные в аренду Обществу по договорам аренды от 23.01.1997 N 09-СА000340-В и 09-СА000339-В.

В соответствии с пунктом 3.1 договора срок его действия установлен с 15.01.2007 по 15.01.2046.

Согласно пунктам 6.3.1 и 6.3.2 договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по следующим основаниям: использование арендатором участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 договора, неиспользование арендатором участка в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора, в течение года с даты вступления договора в силу.

Пунктом 4.3.10 договора предусмотрена обязанность арендатора после окончания срока действия договора передать арендуемый земельный участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального, оговоренного в разделе 2 договора.

Договор аренды от 24.01.1997 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Дополнительным соглашением от 18.06.2002 N 5 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы Обществу.

Дополнительным соглашением от 25.01.2011 N 8 уточнены характеристики объекта аренды; Обществу предоставлен в пользование земельный участок площадью 19 750 кв.м с кадастровым номером 78:10357:1, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, город Кронштадт, Тулонская аллея, дом 3, литера А.

Комиссия в составе представителей КУГИ, администрации Кронштадтского района, Санкт-Петербургского государственного учреждения "Кронштадтский оздоровительно-спортивный центр", Кронштадтского районного отделения общества с ограниченной ответственностью "Общественный комитет народного контроля" в присутствии представителей арендатора 14.11.2008 провела проверку состояния (использования) арендованного имущества. По результатам проверки составлен акт о неэффективном использовании объектов недвижимости.

Актом проверки от 17.11.2010 установлено, что указанные здания и территория яхт-клуба не используются по назначению, находятся в неудовлетворительном состоянии.

В соответствии с актом проверки состояния и использования земельного участка от 11.08.2011 здания не используются, пирс и операционная акватория, прилегающая к яхт-клубу, находятся в аварийном состоянии, из-за бездействия Общества качественные характеристики участка заметно ухудшились.

К моменту проведения очередной проверки 29.11.2011 каких-либо изменений (улучшений) в использовании земельного участка не выявлено.

Арендодатель направил арендатору претензию от 20.12.2011 N 4373, в которой указал на необходимость до 31.01.2012 представить доказательства использования земельного участка в соответствии с целями договора аренды от 24.01.1997 либо заключить соглашение о расторжении указанного договора.

Письмом от 30.01.2012 N 4 Общество отказалось от расторжения договора, сославшись на отсутствие для этого правовых оснований.

В связи с изложенными обстоятельствами КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции посчитал исковые требования необоснованными.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что Обществом допущено существенное нарушение договора.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно статье 42 указанного Кодекса землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

По правилам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендованное имущество арендодателю.

В нарушение требований части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) ответчик не представил достаточных доказательств использования земельного участка в целях, предусмотренных пунктом 1.2 договора, либо наличия правовых оснований для освобождения арендатора от исполнения обязательств по договору аренды.

Кроме того, суд апелляционной инстанции установил, что распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 22.06.1998 N 573-р "О развитии морского международного туризма" (которым была одобрена Концепция развития территории яхт-клуба города Кронштадта) утратило силу на основании постановления Губернатора Санкт-Петербурга от 23.06.2010 N 38-ПГ.

При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворены правомерно.

Кассационный суд отклоняет довод жалобы о пропуске срока исковой давности. Нарушение прав КУГИ связано с несогласием Общества расторгнуть договор аренды в добровольном порядке. Истец не мог узнать о таком нарушении ранее получения письма с отказом ответчика либо истечения предусмотренного претензией срока для ответа.

Довод о том, что удовлетворение иска создаст неопределенность в праве, также подлежит отклонению. Как правильно указал апелляционный суд, наличие действующих договоров аренды зданий не лишает арендодателя права на расторжение договора аренды земельного участка, на котором расположены здания, при существенном нарушении договора аренды арендатором.

Остальные доводы жалобы по существу направлены на переоценку доказательств, исследованных апелляционным судом и получивших соответствующую оценку.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из содержания договоров аренды, Распоряжения N 124-р, Концепции развития территории яхт-клуба города Кронштадта, переписки сторон и иных представленных документов следует, что целью аренды земельного участка площадью 19 750 кв.м, помимо создания упомянутого выше Агентства, являлась эксплуатация уже существующего яхт-клуба.

Переоценка данного обстоятельства, установленного по делу судом апелляционной инстанции, в полномочия кассационной инстанции в силу статей 286, 287 АПК РФ не входит.

Ввиду отсутствия предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемого судебного акта постановление от 04.09.2012 должно быть оставлено без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2012 по делу N А56-8759/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центурион" - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

М.В. Захарова Т.И. Сапоткина