Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 февраля 2013 г. N Ф07-8297/12 по делу N А56-23422/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 февраля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В.,

при участии от Бурлаки А.В. его представителя Терентьевой О.В., от администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области и Комитета по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области Рупышевой М.А. (доверенности от 27.12.2012 и 01.02.2013 соответственно),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.08.2012 по делу N А56-23422/2012 (судья Балакир М.В.),

установил:

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Бурлака Алексей Владимирович, ОГРНИП 305470416700012, обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области, место нахождения: Ленинградская обл., Выборгский р-н, г. Выборг, Советская ул., д. 12, ОГРН 1054700191391 (далее - Администрация), о признании незаконным пункта 2 постановления Администрации от 20.02.2012 N 1121; обязании Администрации предоставить заявителю земельный участок площадью 145 000 кв.м, кадастровый номер 47:01:1014001:1907, расположенный по адресу: Ленинградская обл., г. Выборг, ул. Дача Охотников, по цене 15 573 руб.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области, место нахождения: Ленинградская обл., Выборгский р-н, г. Выборг, ул. Ушакова, д. 1, ОГРН 1034700894689 (далее - Комитет).

Решением от 13.08.2012 заявленные требования удовлетворены.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2012 Администрации отказано в восстановлении пропущенного процессуального срока на подачу апелляционной жалобы, апелляционная жалоба возвращена подателю.

Администрация в кассационной жалобе просит отменить названное решение, считая, что в данном случае должен применяться Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), устанавливающий необходимость продажи земельного участка по рыночной цене.

Бурлака А.В. в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая, что суд правомерно при определении цены выкупаемого земельного участка применил положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), дополнительно сообщив, что в настоящее время во исполнение решения арбитражного суда от 13.08.2012 стороны заключили договор купли-продажи земельного участка по цене 15 573 руб.

В судебном заседании представитель Администрации и Комитета (в одном лице) поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Бурлаки А.В. против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.09.2011 по делу N А56-32564/2011 признан незаконным отказ Администрации, выраженный в письме от 24.03.2011 N 03/480, в предоставлении предпринимателю Бурлаке А.В. указанного выше земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения; на Администрацию возложена обязанность принять решение о предоставлении данного земельного участка на праве собственности за плату, а также осуществить подготовку проекта договора купли-продажи этого участка, направив его индивидуальному предпринимателю с предложением о заключении соответствующего договора.

Данным решением установлено и подтверждается приобщенными к материалам настоящего дела свидетельствами о государственной регистрации права собственности, что на участке находится шесть принадлежащих предпринимателю на праве собственности объектов недвижимого имущества: гараж общей площадью 145,8 кв.м, бассейн общей площадью 75,5 кв.м, три жилых дома, общая площадь каждого из которых составляет 78,7 кв.м, 290,9 кв.м и 45,2 кв.м, хозяйственный комплекс общей площадью 333,2 кв.м.

Во исполнение названного выше решения по делу N А56-32564/2011 Администрация издала постановление от 20.02.2012 N 1121, пунктом 2 которого Комитету предписано обеспечить проведение оценки земельного участка в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности, подготовить проект договора купли-продажи и направить его предпринимателю.

Комитет направил заявителю проект договора купли-продажи земельного участка по цене 20 000 000 руб., определенной на основании отчета от 20.03.2012 N 10/03-12 об оценке рыночной стоимости права собственности на объект недвижимого имущества.

Бурлака А.В., считая, что в связи с нахождением на участке принадлежащих ему объектов недвижимого имущества выкуп должен осуществляться в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 2 Вводного закона, в связи с чем выкупная цена определяется исходя из ставок земельного налога, а не по рыночной стоимости, и на основании постановления Правительства Ленинградской области от 11.12.2007 N 310 составляет 15 573 руб., обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции, согласившись с доводами заявителя, пришел к выводу, что продажа арендуемого заявителем земельного участка площадью 145 000 кв.м из земель сельскохозяйственного назначения, на котором находится шесть принадлежащих ему объектов недвижимости, должна осуществляться в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а не Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Между тем судом не учтено следующее.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. В силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков.

В силу пункта 4 статьи 10 названного Закона переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. Необходимость соблюдения данного условия при передаче земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в собственность установлена указанной нормой в целях реализации принципа сохранения целевого использования земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Порядок определения выкупной цены зависит от того, приобретается ли земельный участок как участок из земель сельскохозяйственного назначения, используемый арендатором по назначению, в соответствии с Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" или как участок, занятый зданиями, строениями, сооружениями, их собственником в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно имеющейся в деле кадастровой выписке от 04.07.2012 весь земельный участок площадью 145 000 кв.м относится к землям сельскохозяйственного назначения; в другую категорию земель участок не переводился.

Как видно из решения арбитражного суда по делу N А56-32564/2011, первоначальному арендатору, впоследствии уступившему права арендатора Бурлаке А.В., земельный участок был предоставлен для организации крестьянского хозяйства животноводческого направления; в 2005 году хозяйство стало постепенно менять профиль деятельности. Тем же судебным актом установлено, что земельный участок используется по назначению; построенные на участке объекты недвижимости имеют сельскохозяйственное назначение, то есть возведены с целью использования участка для сельскохозяйственной деятельности; на участке посажен сад, проводятся мелиоративные работы.

Предоставленное собственникам зданий, строений, сооружений статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 данного Кодекса принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность этого права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Однако суммарная площадь объектов, принадлежащих заявителю и находящихся на земельном участке, составляет 969,3 кв.м, в то время как площадь выкупаемого участка, за которую определена цена в льготном порядке, - 145 000 руб.

Таким образом, суд не выяснил в полной мере вопросы о том, для каких целей предоставлялся земельный участок; каким образом используется заявителем, претендующим на его выкуп; в каком порядке предприниматель подавал заявление на приобретение земельного участка в собственность; может ли в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации быть предоставлен в собственность земельный участок, площадь которого в 145 раз превышает площадь находящихся на нем объектов недвижимости. От установления указанных обстоятельств зависит и разрешение вопроса о применимости к спорному земельному участку порядка и условий приватизации земельного участка, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

При таком положении следует признать, что судом недостаточно исследованы обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, а выводы суда о применении норм права не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. В таком случае обжалуемое решение подлежит отмене с направлением дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение, при котором суду необходимо учесть изложенное и в зависимости от установленного разрешить спор, а также распределить судебные расходы, связанные с рассмотрением настоящей кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.08.2012 по делу N А56-23422/2012 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.Л. Грачева А.В. Кадулин