Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 марта 2013 г. N Ф07-866/13 по делу N А56-24496/2012

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от государственного унитарного предприятия "Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга" Перепелица Е.А. (доверенность от 09.11.2012), Судаковой М.А. (доверенность от 09.06.2012); от общества с ограниченной ответственностью "КССС-Проект" Курганского А.В. (доверенность от 15.03.2013),

рассмотрев 26.03.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу государственного унитарного предприятия "Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.10.2012 (судья Иванилова О.Б.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2012 (судьи Жиляева Е.В., Старовойтова О.Р., Тимухина И.А.) по делу N А56-24496/2012,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "КССС-Проект", место нахождения: Санкт-Петербург, 13-я линия, д. 14, ОГРН 1057812323030 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к государственному унитарному предприятию "Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, М. Морская ул., д. 12, ОГРН 1027810310274 (далее - Предприятие), о взыскании 33 959 788 руб. неустойки по договору купли-продажи от 21.03.2011 N 210-11, 180 625 руб. 01 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 1 707 020 руб. 65 коп. судебных издержек на оплату услуг представителя.

Определением от 25.06.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) и Комитет финансов Санкт-Петербурга.

Предприятие заявило встречный иск о признании пунктов 2.2, 2.3, 4.2, 4.3, 4.4 предварительного договора от 17.11.2010 N .../1053-10 ничтожными и взыскании 37 000 000 руб. неосновательного обогащения, 4 159 777 руб. 78 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 74 998 173 руб. 17 коп. расходов на устранение недостатков имущества, переданного по договору купли-продажи от 21.03.2011, 39 240 750 руб. неустойки за просрочку исполнения обязательства по передаче имущества, а также об уменьшении покупной цены по данному договору до 355 407 500 руб. (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).

Решением от 22.10.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 27.12.2012, с Предприятия в пользу Общества взыскано 20 000 000 руб. неустойки и 1 689 950 руб. 44 коп. руб. расходов на оплату услуг представителя. В остальной части в иске отказано. Суд признал пункты 4.2, 4.3 предварительного договора ничтожными, в удовлетворении остальной части встречного иска отказал.

В кассационной жалобе Предприятие, ссылаясь на неполное исследование представленных доказательств и неправильное применение судами норм материального права, просит отменить указанные судебные акты, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

В судебном заседании представитель Предприятия поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Общества возразил против ее удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество и Предприятие заключили предварительный договор от 17.11.2010 N .../1053-10, по условиям которого обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи нежилых помещений. Проект основного договора являлся приложением N 2 к предварительному договору.

В соответствии с пунктом 2.2 предварительного договора Предприятие обязалось уплатить обеспечительный взнос в размере 37 000 000 руб. в следующие сроки: 15 000 000 руб. до 20.12.2010, 22 000 000 руб. до 01.02.2011.

Платежными поручениями от 22.12.2010, 09.03.2011 и 10.03.2011 обеспечительный платеж перечислен на расчетный счет Общества.

Согласно пункту 2.3 предварительного договора в случае заключения основного договора купли-продажи нежилых помещений сумма обеспечительного взноса будет зачтена продавцом в счет окончательной оплаты по основному договору.

Пунктами 4.2 и 4.3 предварительного договора предусмотрено, что в случае незаключения Предприятием (отказа от заключения в одностороннем порядке) основного договора в срок, определенный пунктом 1.1 предварительного договора, обеспечительный взнос Предприятию не возвращается, а в случае не заключения Обществом (отказа от заключения в одностороннем порядке) основного договора в срок, определенный пунктом 1.1 предварительного договора, обеспечительный взнос возвращается покупателю в двойном размере.

Согласно пункту 4.4 предварительного договора обеспечительный взнос является основным способом обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором, что не исключает возможность применения иных способов обеспечения исполнения обязательства.

Во исполнение предварительного договора стороны заключили договор купли-продажи нежилых помещений от 21.03.2011 N 210-11, в соответствии с которым Общество (продавец) обязалось передать в государственную собственность города Санкт-Петербурга с одновременным предоставлением Предприятию на праве хозяйственного ведения нежилые помещения: 7-Н (площадь 218,9 кв.м, кадастровый номер: 78:34:4017:22:82:1), 2-Н, 8-Н, 9-Н (общая площадь 5 013,2 кв.м, кадастровый номер: 78:34:4017:22:82:2), расположенные в доме 6 литера А по Белоостровской улице Санкт-Петербурга, а Предприятие обязалось принять указанные помещения и оплатить за них обусловленную договором цену.

Согласно пункту 4.1.1 договора купли-продажи Общество обязалось передать Предприятию по акту приема-передачи приобретенные последним помещения не позднее 10 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения от продавца к покупателю.

Государственная регистрация перехода права собственности с одновременной государственной регистрацией права хозяйственного ведения на помещения произведена 26.04.2011. Акт приема-передачи помещений подписан сторонами 29.04.2011.

В соответствии с пунктами 2.1 и 2.2 договора (с учетом дополнительного соглашения от 17.05.2011) выкупная цена составляет 392 407 500 руб. и уплачивается в следующем порядке: первый платеж в размере 19 620 375 руб. перечисляется Продавцу в течение 30 календарных дней с момента регистрации перехода права собственности (т.е. в срок до 26.05.2011), второй платеж в размере 335 787 125 руб. - в срок до 27.06.2011, уплаченный Покупателем обеспечительный взнос в размере 37 000 000 руб. засчитывается в счет окончательной оплаты по договору купли-продажи.

Согласно пункту 6.2 договора купли-продажи в случае нарушения покупателем обязательств по оплате стоимости приобретаемых помещений на срок более 7 рабочих дней, покупатель выплачивает продавцу пени в размере 0,1% от стоимости помещений, определенной в пункте 2.1 договора за каждый день просрочки, но не более 10% стоимости помещений по договору.

Платежи были произведены в следующие сроки: платежным поручением от 30.05.2011 N 6064 Предприятие уплатило 19 620 375 руб. (просрочка составляет 4 календарных дня); платежным поручением от 28.06.2011 N 7179 - 15 000 000 руб. (просрочка составляет 1 календарный день); платежным поручением от 21.07.2011 N 8314 - 15 000 000 руб. (просрочка составляет 25 календарных дней); платежным поручением от 15.08.2011 N 9190 - 30 000 000 руб. (просрочка составляет 50 календарных дней); платежным поручением от 20.10.2011 N 226 - 275 787 125 руб. (просрочка составляет 116 календарных дней).

Ссылаясь на нарушение сроков оплаты по предварительному договору и договору купли-продажи, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Считая, что пункты 2.2, 2.3, 4.2, 4.3, 4.4 предварительного договора (предусматривающие уплату задатка) ничтожны, а переданные помещения не пригодны к использованию, Предприятие заявило встречный иск.

Суд первой инстанции установил основания для удовлетворения требований Общества о взыскании неустойки в части 20 000 000 руб. (с учетом применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ) и судебных расходов в размере 1 689 950 руб. 44 коп. руб., а также признал пункты 4.2, 4.3 предварительного договора не соответствующими требованиям статьи 380 ГК РФ. При этом суд не усмотрел оснований для удовлетворения встречных исковых требований, связанных с качеством переданных Предприятию помещений, поскольку пришел к выводу о надлежащем исполнении Обществом своих договорных обязательств. Апелляционная инстанция согласилась с указанными выводами.

Суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты законны и отмене не подлежат.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

По смыслу статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно статье 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Порядок проверки качества товара, передаваемого по договору купли-продажи, регламентирован статьей 474 ГК РФ, данные нормы подлежат применению и при исполнении договора купли-продажи недвижимости.

Проверка качества приобретаемого имущества может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, обязательными государственными стандартами или договором купли-продажи (пункт 1 названной статьи).

Если порядок проверки качества не установлен в соответствии с частью 1 статьи 474 ГК РФ, то проверка качества производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 той же статьи).

Согласно статье 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Факт передачи помещений в состоянии "без чистовой отделки" не является недостатком качества помещений, поскольку соответствует условиям договора.

Материалами дела подтверждается, что помещения являются вновь созданным объектом недвижимости, разрешения на ввод помещений в эксплуатацию выданы Обществу в установленном законом порядке 20.01.2011. Договор заключен сторонами 21.03.2011, то есть через два месяца после принятия объектов в эксплуатацию, и не содержит каких-либо специальных условий относительно качества. Между тем распоряжение КУГИ от 09.11.2010 N 1481-рк "Об использовании объекта недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, Белоостровская ул., д. 6, литера А" содержит ссылку на приобретение спорного объекта без чистовой отделки. Имущество принято по акту от 29.04.2011 без претензий к его качеству или соответствию условиям договора.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о соответствии переданных помещений условиям договора купли-продажи и отсутствии недостатков, за которые отвечает продавец.

Кассационная инстанция признает несостоятельным довод жалобы о неправильной оценке факта заключения Предприятием и обществом с ограниченной ответственностью "Партнер" (далее - ООО "Партнер") договора подряда.

Как правильно установил суд первой инстанции, указанный договор подряда заключен до ввода объекта в эксплуатацию, предметом договора являлись работы по внутренней отделке помещений, устройству внутренних инженерных сетей, необходимые для доведения объекта в состояние, в котором он пригоден для использования. Из календарного плана к договору следует, что предметом договора являлись отделочные, электромонтажные, вентиляционные и сантехнические работы.

Учитывая, что передача объекта "без чистовой отделки" является надлежащим исполнением договора купли-продажи, выполняемые ООО "Партнер" работы не направлены на устранение недостатков купленного имущества.

Ссылки Предприятия на выявление скрытых недостатков и их устранение в рамках договора подряда опровергаются представленными доказательствами.

Переписка сторон, протоколы совещаний свидетельствуют о взаимоотношении сторон именно по ведению отделочных работ. Техническое обследование, выполненное обществом с ограниченной ответственностью "Ленстройпроект" не указывает на причины и период возникновения недостатков. Кроме того, перечисленные в техническом обследовании недостатки носят явный характер и не могли быть не замечены при приемке помещений 29.04.2011.

Поскольку Общество надлежащим образом исполнило обязательство по передаче помещений, требования Предприятия о взыскании 74 998 173 руб. 17 коп. расходов и 39 240 750 руб. неустойки, а также об уменьшении покупной цены по данному договору до 355 407 500 руб. являются необоснованными.

Ходатайство о назначении экспертизы рассмотрено судами по правилам статьи 82 АПК РФ и с учетом обстоятельств дела.

На основании статьи 333 ГК РФ указанная неустойка правомерно снижена до 20 000 000 руб. При решении вопроса об уменьшении неустойки суд руководствовался разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и правильно оценил возможные убытки.

Довод о неправомерном взыскании расходов на оплату услуг представителя также подлежит отклонению.

Указанные расходы подтверждены представленным в материалы дела договором от 15.12.2011 N 01-КС/Б6 об оказании консультационных (юридических) услуг и платежным поручением от 24.07.2012 N 36.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик не доказал, что в действиях истца присутствуют признаки злоупотребления правом. Общество с ограниченной ответственностью "СОЛО" выполняет функции единоличного исполнительного органа Общества на основании договора от 30.01.2009 N 1-БО. Представление юридических услуг не входит в предмет названного договора.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов, не установлено, принятые по делу решение и постановление следует оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.10.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2012 по делу N А56-24496/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу государственного унитарного предприятия "Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга" - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

М.В. Захарова Т.И. Сапоткина