Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 июня 2013 г. N Ф07-2197/13 по делу N А56-12788/2012

13 июня 2013 г.

Дело N А56-12788/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 июня 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Грачевой И.Л. и Сапоткиной Т.И., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Стиль" Коваленко И.С. (доверенность от 09.01.2013), от Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Гатчина" Гетманской Е.К. (доверенность от 18.06.2012), от Администрации муниципального образования "Город Гатчина" Гетманской Е.К. (доверенность от 26.06.2012), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Гатчина" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.11.2012 (судья Савина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2013 (судьи Жиляева Е.В., Барканова Я.В., Серикова И.А.) по делу N А56-12788/2012,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Стиль", место нахождения: 188306, Ленинградская область, Гатчинский район, г. Гатчина, ул. Соборная, д. 5, ОГРН 1054700275431 (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к муниципальному образованию "Город Гатчина" Гатчинского муниципального района, место нахождения: 188300, Ленинградская область, Гатчинский район, г. Гатчина, ул. Киргетова, д. 1, ОГРН 1024701247185 (далее - Муниципальное образование) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости от 10.01.2012 N 190, в связи с реализацией преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

С учетом уточнений исковых требований, заявленных в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), Общество просило принять в предложенной им редакции пункты 1.2 и 2.1 договора купли-продажи, установив цену продажи объекта недвижимости в размере 7 457 627 руб., без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС) и цену договора в размере 8 453 220,2 руб., без учета НДС, определенные на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 30.01.2012 N 01/02-12И, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Институт управления стоимостью" (далее - ООО "Институт управления стоимостью"). А также, в случае удовлетворения указанных требований изменить пункт 2.2 и Приложение N 2 исходя из цены договора 8 453 220,2 руб. без учета НДС.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Город Гатчина", место нахождения: 188306, Ленинградская область, Гатчинский район, г. Гатчина, пр. 25 Октября, д. 21, ОГРН 1024701244204 (далее - Комитет).

Определением суда первой инстанции от 21.06.2012 ответчик - Муниципальное образование, в порядке статьи 27 АПК РФ, заменено на Комитет. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования "Город Гатчина" Гатчинского района Ленинградской области, место нахождения: 188300, Ленинградская область, Гатчинский район, г. Гатчина, ул. Киргетова, д. 1 (далее - Администрация).

Решением суда первой инстанции от 23.11.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 11.03.2013, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Комитет, считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, а судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. По мнению Комитета, экспертное заключение об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 04.09.2012 N 0-81/08-12, взятое за основу при определении рыночной стоимости объекта продажи, выполнено с нарушениями, поскольку в рамках сравнительного подхода оценщиком подобраны аналоги не сходные объекту оценки по характеристикам, определяющим его стоимость.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просило оставить в силе обжалуемые судебные акты, считая их обоснованными и законными.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Общества, ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобу без удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 14.11.2005 N 131-05 (далее - договор аренды N 131-05), согласно которому арендодатель передает арендатору во временное пользование встроенное нежилое помещение общей площадью 135,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Гатчина, ул. Соборная, д. 5 (далее - нежилое помещение).

По акту приема-передачи от 14.11.2005 нежилое помещение передано Обществу.

Комитет и Общество заключили дополнительное соглашение от 18.05.2007 к Договору аренды N 131-05, в котором указали, что объектом аренды является нежилое помещение 1-Н кафе, общей площадью 127,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Гатчина, ул. Соборная, д. 5, на первом этаже.

Договор аренды N 131-05 и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законе порядке.

Постановлением Администрации от 27.12.2011 N 1643 в порядке реализации Закона N 159-ФЗ Обществу предоставлено преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения по цене, равной 8 930 000 руб. без НДС, с рассрочкой платежа на пять лет. Выкупная цена объекта установлена на основании отчета об оценке от 17.11.2011 N 156/11, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Лидер-Оценка" по заданию Комитета.

Комитет направил Обществу проект договора купли-продажи арендуемого помещения с предложением подписать его в течение 30 дней после получения или сообщить об отказе от использования преимущественного права.

Общество, подписало договор купли-продажи с протоколом разногласий в части цены приобретаемого имущества (пункты 1.2, 2.1 и 2.2), ссылаясь на отчет об оценке от 30.01.2012 N 01/02-12И, выполненный ООО "Институт управления стоимостью".

Письмом от 29.02.2012 Комитет отказал Обществу в согласовании спорных пунктов договора.

Отказ Комитета от подписания договора купли-продажи в редакции протокола разногласий послужил основанием для обращения Общества в арбитражный суд с указанными требованиями.

Суд первой инстанции признал, что нежилое помещение подлежит продаже по цене, равной 7 457 627 руб. (без учета НДС), определенной в результате судебной экспертизы, на основании отчета об оценке от 04.09.2012 N 0-81/08-12, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Нобель-Аудит" (далее - ООО "Нобель-Аудит").

Апелляционная инстанция с выводами суда первой инстанции согласилась.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном указанным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

В ходе рассмотрения дела суд первой инстанции в целях установления рыночной цены недвижимого имущества назначил независимую судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО "Нобель-Аудит" - Богуцкой Екатерине Антоновне.

Согласно отчету об оценке от 04.09.2012 N 0-81/08-12 рыночная стоимость нежилого помещения составляет 8 800 000 руб. с НДС, стоимость без НДС составляет 7 457 627 руб.

Оценив представленные доказательства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что в качестве цены нежилого помещения в договоре купли-продажи должна быть указана его рыночная стоимость, установленная в заключении эксперта от 04.09.2012 N 0-81/08-12.

Кассационная инстанция считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций, положенные в основу обжалуемых судебных актов, соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Изложенные в кассационной жалобе доводы Комитета о неправильном определении экспертом рыночной стоимости нежилого помещения, по сути, направлены на переоценку доказательств, имеющихся в деле, что в силу части 2 статьи 287 АПК РФ не относится к полномочиям суда кассационной инстанции. Определение судом конкретного размера рыночной стоимости нежилого помещения не является в данном случае выводом о применении нормы права и в соответствии с частью 3 статьи 286 АПК РФ выходит за пределы рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.11.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2013 по делу N А56-12788/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Гатчина" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

И.Л. Грачева Т.И. Сапоткина