Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 июня 2013 г. N Ф07-3544/13 по делу N А56-3582/2012

17 июня 2013 г.

Дело N А56-3582/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Гафиатуллиной Т.С. и Кадулина А.В.,

при участии от КУГИ Кутузова И.В. (доверенность от 09.01.2013), от ООО "Кворум" Мухина А.В. (доверенность от 13.03.2013) и Ярмолович О.Г. (доверенность от 13.03.2013),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2013 (судьи Барканова Я.В., Жиляева Е.В., Серикова И.А.) по делу N А56-3582/2012,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области со следующими исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ):

- о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Кворум", место нахождения: 193079, Санкт-Петербург, Октябрьская набережная, д. 104, корп. 41, лит. Л, ОГРН 1069847095834 (далее - ООО "Кворум", общество), 75 050 323 руб. 33 коп. задолженности по договору аренды от 12.03.2010 N 05/ЗКС-04704 за период с 01.01.2010 по 31.12.2011 и 47 147 165 руб. 28 коп. пеней за просрочку уплаты арендной платы за период с 29.05.2010 по 04.06.2012;

- о расторжении договора аренды от 12.03.2010 N 05/ЗКС-04704 и выселении общества с занимаемого земельного участка.

Решением суда от 05.07.2012 исковые требования удовлетворены частично, с общества в пользу Комитета взыскано 75 050 323 руб. 33 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2010 по 31.12.2011, 28 517 286 руб. 97 коп. пеней за просрочку платежа за период с 08.06.2010 по 24.11.2011. Суд расторг договор аренды от 12.03.2010 N 05/ЗКС-04704, а также выселил общество с занимаемого земельного участка.

Установив наличие обстоятельств, которые в соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ являются основанием для безусловной отмены решения, апелляционный суд вынес определение от 22.11.2012 о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Карина", место нахождения: 197227, Санкт-Петербург, пр. Испытателей, д. 20, ОГРН 1037832014868 (далее - ООО "Карина").

Постановлением апелляционной инстанции от 28.02.2013 решение суда первой инстанции от 05.07.2012 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального и процессуального права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит отменить постановление, а решение суда первой инстанции оставить в силе.

По мнению подателя жалобы, в соответствии с условиями договора аренды от 12.03.2010 N 05/ЗКС-04704 арендная плата подлежит перечислению в течение всего срока проектирования и строительства, следовательно, арендная плата должна перечисляться, в том числе, в период реализации первого этапа инвестиционного проекта (проектирования). Как указывает податель жалобы, непередача Комитетом во владение обществу всей площади спорного земельного участка не препятствует осуществлению ответчиком предоставленных ему по договору прав на первом этапе инвестиционного проекта и не может рассматриваться на данном этапе как обстоятельство, освобождающее ответчика от соблюдения установленных договором сроков внесения арендной платы.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит отказать в удовлетворении жалобы.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель Комитета подтвердил доводы, изложенные в жалобе. Представители общества обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

ООО "Карина" надлежащим образом извещено о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 22.12.2009 N 1494 Комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 12.03.2010 N 05/ЗКС-04704 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 9 745 кв. м, с кадастровым номером 78:15:8413:33, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Народного Ополчения, участок 1 (северо-западнее пересечения с Трамвайным пр.). Участок предоставлен в аренду для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству административно-офисного комплекса.

В соответствии с пунктом 4.1 договора сумма подлежащая перечислению арендатором арендной платы за период действия договора составляет 114 800 000 руб. В пункте 4.3. договора указано, что перечисление арендной платы осуществляется в соответствии с приложением 5 к договору поквартально равными долями в течение срока проектирования и строительства, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга. Приложение 5 к договору содержит график перечисления денежных средств, в соответствии с которым арендная плата подлежит перечислению с 01.01.2010 по 31.03.2013. Ответственность арендатора за просрочку внесения арендной платы установлена п. 8.3 договора аренды в виде пеней в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Пунктом 7.5. договора на арендатора возложена обязанность с учетом фактического землепользования в месячный срок с момента регистрации договора погасить задолженность в размере арендной платы за период с 30.04.2009 по 26.08.2010 в сумме 129 976 руб. 66 коп.

Статьей 5 договора предусмотрен график осуществления инвестиционного проекта, в соответствии с которым первый этап инвестиционного проекта (разработка, согласование и утверждение в установленном порядке проектной документации) должен быть реализован до 26.01.2011, и второй этап (производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию) должен быть завершен до 26.01.2013.

В пункте 1.3 договора указано, что на момент заключения договора, передаваемый земельный участок не обременен правами третьих лиц.

27.02.2010 стороны подписали акт приема передачи участка и объектов, расположенных на нем, где указали, что участок передается в состоянии, не препятствующем осуществлению инвестиционного проекта в соответствии с договором, и используется арендатором с 30.08.2009.

В связи с невнесением арендных платежей, Комитет направил обществу претензию от 24.11.2011 N 3175-05 с требованием погасить образовавшуюся задолженность, а также расторгнуть договор аренды.

В связи с невыполнением обществом требований указанных в претензии, считая, что неисполнение обществом обязанности по внесению арендных платежей за период с 01.01.2010 по 31.12.2011 является основанием для расторжения договора аренды, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку общество пользовалось земельным участком, однако арендную плату за него не вносило, в связи с чем требование комитета о взыскании задолженности подлежит удовлетворению в полном размере. При определении размера пеней, подлежащих взысканию за просрочку внесения арендной платы, суд первой инстанции указал, что требование истца о взыскании пеней за период с 01.01.2010 по 29.05.2010, то есть за фактическое землепользование, удовлетворению не подлежит. Также суд удовлетворил требование о расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в связи с невнесением арендатором арендных платежей за период более четырех месяцев.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд пришел к выводу о необходимости привлечения к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Карина", которое фактически пользуется частью земельного участка, предоставленного обществу по договору аренды.

Суд апелляционный инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, придя к выводу о непредставлении Комитетом в аренду обществу земельного участка, соответствующего целям инвестирования, в соответствии со статьей 611 ГК РФ. При этом суд указал, что часть упомянутого земельного участка площадью 2 525 кв. м используется ООО "Карина" для организации открытой автостоянки. Апелляционный суд посчитал, что подписание обществом акта приема-передачи земельного участка от 27.02.2010 само по себе не свидетельствует о надлежащем исполнении Комитетом обязанности по передаче земельного участка в состоянии, соответствующем целям договора аренды, заключенного на инвестиционных условиях.

Кассационная инстанция считает, что решение и постановление подлежат отмене в связи с тем, что выводы судов не соответствую установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, сделаны при неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.

Правоотношения сторон по предоставлению в аренду земельного участка и плате за пользование земельным участком регулируются главой 34 ГК РФ об аренде. В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Учитывая положения пункта 2 статьи 328 ГК РФ, арендатор вправе требовать внесения арендных платежей только за период начиная с момента надлежащего исполнения обязанности по передачи земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Как подтверждается материалами дела и не оспаривается участвующими в деле лицами, часть арендуемого обществом земельного участка площадью 2 525 кв. м занята и используется ООО "Карина" для организации открытой автостоянки.

Однако суд первой инстанции, удовлетворяя требования Комитета в части взыскания арендной платы за пользование всем земельным участком, не учёл указанные обстоятельства. Суд не проверил, производилась ли оплата ООО "Карина" используемой части земельного участка под открытой автостоянкой в спорный период. Как пояснил представитель Комитета в судебном заседании кассационной инстанции, ООО "Карина" вносило арендную плату за пользование 2 525 кв. м земельного участка и после расторжения с этим обществом договора аренды. Таким образом, в случае оплаты за пользование частью земельного участка ООО "Карина" и взысканием арендной платы за пользование этой же частью участка с ООО "Кворум" в пользу Комитета на стороне последнего может возникнуть неосновательное обогащение. Суд первой инстанции не принял во внимание и не проверил указанные обстоятельства, которые имеют существенное значение для правильного разрешения спора.

Суд апелляционной инстанции, отказывая во взыскании с общества в пользу Комитета задолженности за пользование арендуемым земельным участком, не учёл, что доказательств, подтверждающих, что общество было лишено возможности владеть и пользоваться той частью земельного участка, которая не занята открытой автостоянкой, эксплуатируемой ООО "Карина", в деле не имеется.

Суды не проверили и не дали оценку доводу Комитета о том, что общество владело и пользовалось полученным в аренду земельным участком за исключением его части, занятой ООО "Карина", а то обстоятельство, что часть земельного участка занята ООО "Карина", не препятствовало обществу осуществлять деятельность по использованию земельного участка для целей, предусмотренных договором с обществом. Суды не установили наличие препятствий для использования обществом этой части участка для осуществления целей, установленных договором аренды.

При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о том, что у ответчика отсутствует обязанность вносить арендные платежи за используемую им часть земельного участка, а, следовательно, и отсутствуют основания для взыскания с него арендной платы за пользование этой частью земельного участка и пеней, нельзя признать обоснованным.

В связи с изложенным решение и постановление подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, проверить обстоятельства владение и пользование обществом частью земельного участка, не занятого ООО "Карина", и с учётом доводов участвующих в деле лиц, решить вопрос о взыскании с ответчика арендной платы, исходя из площади используемого ответчиком земельного участка, а также взыскания пеней за просрочку внесения арендной платы; проверить надлежащее выполнение обеими сторонами установленных договором обязательств, и с учётом этого установить наличие оснований для расторжения договора и выселения ответчика с земельного участка.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.07.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2013 по делу N А56-3582/2012 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

Т. И. Сапоткина

Судьи

Т.С. Гафиатуллина А.В. Кадулин