Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 июля 2013 г. N Ф07-3507/13 по делу N А05-12049/2012

04 июля 2013 г.

Дело N А05-12049/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 июля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Гафиатуллиной Т.С. и Сергеевой И.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Кристалл" Озеровой И.А. (доверенность от 08.10.2012), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу и общества с ограниченной ответственностью "Кристалл" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 11.01.2013 (судья Максимова С.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2013 (судьи Пестерева О.Ю., Мурахина Н.В., Смирнов В.И.) по делу N А05-12049/2012,

установил:

государственное унитарное предприятие Архангельской области "Фонд имущества и инвестиций", место нахождения: 163000, Архангельская обл., г. Архангельск, пл. В.И. Ленина, д. 4, офис 1110, ОГРН 1112901002774 (далее - Фонд), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, место нахождения: 163061, Архангельская обл., г. Архангельск, ул. Садовая, к. 1, д. 5, ОГРН 1042900050566 (далее - Управление Росреестра) от 21.08.2012 N 18-15/4063 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на здание психоневрологического диспансера, общей площадью 649, 3 кв.м, расположенное по адресу: Архангельская об., г. Котлас, ул. Калинина, д. 22, и обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию прав на указанный объект.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство имущественных отношений Архангельской области, место нахождения: 163000, Архангельская обл., г. Архангельск, Троицкий пр., д. 49, ОГРН 1022900540167 (далее - Министерство) и общество с ограниченной ответственностью "Кристалл", место нахождения: 165650, Архангельская обл., г. Коряжма, ул. Чапаева, к. 1, д. 34, ОГРН 1092905000418 (далее - Общество).

Суд первой инстанции решением от 11.01.2013 оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.03.2013, заявленные требования удовлетворил частично. Признал отказ Управления Росреестра от 21.08.2012 N 18-15/4063 в государственной регистрации права собственности на спорное здание недействительным и возложил на Управление Росреестра обязанность по устранению допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя. В остальной части заявленных требований отказал.

В кассационной жалобе Управление Росреестра, ссылаясь на то, что судебные акты в части признания незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости приняты с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать полностью.

Податель кассационной жалобы в ее обоснование указал, что суд не дал правовой оценки доводу Управления Росреестра о том, что договор купли-продажи, представленный на государственную регистрацию перехода права на здание психоневрологического диспансера, является ничтожной сделкой, поскольку не допускается отчуждение объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, без данного земельного участка. Управление Росреестра также утверждает, что объект недвижимости на момент подачи заявление о государственной регистрации права отсутствовал в натуре и это в силу положений статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьи 2 Федерального закона 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) является основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на такой объект.

Общество в отзыве на кассационную жалобу Управления Росреестра просит оставить в силе обжалуемые судебные акты в части удовлетворения заявленных требований Фонда, считая их обоснованными и законными.

В кассационной жалобе Общество считая, что решение и постановление в части отказа в удовлетворении требования об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию перехода права на спорный объект, вынесены с нарушением норм материального права, просит отменить обжалуемые судебные акты, вынести по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Общество ссылается на ошибочность выводов судов первой и апелляционной инстанций о прекращении существования здания как объекта права. По мнению Общества, при наличии зарегистрированного и не оспоренного права на объект недвижимости Управление Росреестра было обязано осуществить государственную регистрацию перехода прав на такой объект.

Управление Росреестра в отзыве на кассационную жалобу Общества просит оставить ее без удовлетворения.

Фонд в отзыве на кассационную жалобу Управления Росреестра просит оставить ее без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы своей кассационной жалобы.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Фонду принадлежало на праве хозяйственного ведения здание психоневрологического диспансера, общей площадью 649,3 кв.м, расположенное по адресу: город Котлас, улица Калинина, дом 22. Указанное здание является собственностью Архангельской области (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.09.2012 N 01/060/2012-484).

Здание диспансера расположено на земельном участке, общей площадью 2613 кв.м, с кадастровым номером 29:24:030204:0006, по адресу: город Котлас, улица Калинина, дом 22, который принадлежит на праве собственности Архангельской области (свидетельство о государственной регистрации права от 01.11.2007 серии 29-АК N 227285).

Распоряжением Министерства от 01.03.2012 N 273-р Фонду разрешена реализация здания диспансера посредством аукциона; денежные средства, полученные в результате продажи указанного здания, решено направить на ремонт объектов государственной собственности Архангельской области, находящихся в хозяйственном ведении Фонда.

16 апреля 2012 года Фонд провел торги в форме открытого аукциона, в перечень имущества, подлежащего реализации включено здание психоневрологического диспансера. Победителем торгов по данному объекту признано Общество (протокол от 16.04.2012 N 2).

По результатам аукциона Фонд и Общество заключили договор от 27.04.2012 N 19-Л купли-продажи указанного здания психоневрологического диспансера. По акту приема-передачи от 27.04.2012 здание передано Обществу.

Общество платежными поручениями от 04.04.2012 N 156 и от 27.04.2012 N 217 перечислило денежные средства в счет оплаты стоимости приобретенного здания.

Фонд и Общество 28.04.2012 обратились в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на указанное здание.

В письме от 22.05.2012 N 18-16/2517 Управление Росреестра сообщило о приостановлении государственной регистрации перехода права на здание психоневрологического диспансера до 21.08.2012, в соответствии с абзацем первым пункта 3 статьи 19 Закона о регистрации, в связи с отсутствием документов на земельной участок на котором расположено здание.

Общество 19.07.2012 представило в регистрирующий орган дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 27.04.2012 N 19-Л.

Управление Росреестра письмом от 20.07.2012 N 18-16/3577, уведомило о приостановлении государственной регистрации в отношении указанного здания, указав, что отчуждение спорного здания диспансера должно производиться вместе с земельным участком, на котором расположен данный объект недвижимости.

Письмом от 21.08.2012 N 18-15/4053 Управление Росреестра уведомило Общество и Фонд об отказе в регистрации перехода права на здание диспансера. В качестве основания для отказа Управление Росреестра указало, что в силу положений пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) спорное здание и земельный участок, на котором оно расположено, принадлежат одному лицу (Архангельской области), следовательно, данные объекты подлежали совместной продаже на аукционе.

Считая отказ в государственной регистрации незаконным, Фонд обратился в арбитражный суд с указанными требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили заявленные требования Фонда частично, указав, что основания, по которым Управление Росреестра отказало заявителю в государственной регистрации перехода права, не соответствуют Закону о регистрации и нарушают права и законные интересы заявителя. При этом суды указали, что поскольку спорное здание как объект недвижимости не существует (отсутствует в натуре) то произвести государственную регистрацию прав на данный объект не представляется возможным. В связи с этим в удовлетворении требований об обязании Управления Росреестра произвести государственную регистрацию, отказано.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для удовлетворения кассационных жалоб.

Согласно пункту 5 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев установленных федеральным законом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Судами установлено и материалами дела подтверждается, что здание психоневрологического диспансера принадлежало на праве хозяйственного ведения Фонду, который по итогам торгов в виде аукциона заключил с Обществом договор купли-продажи указанного здания.

Спорное здание расположено на земельном участке, общей площадью 2613 кв.м, с кадастровым номером 29:24:03024:0006, по адресу: город Котлас, улица Калинина, дом 22, который принадлежит на праве собственности Архангельской области. Из материалов дела усматривается, что права на земельный участок, занятый здание диспансера, у Фонда не оформлены.

Не являясь субъектом вещных прав на указанный земельный участок, Фонд не вправе совершать сделки по его отчуждению.

Таким образом, Фонд не мог одновременно осуществить продажу здания и земельного участка. Продавцами земельного участка и здания психоневрологического диспансера должны выступать разные лица - Фонд и Архангельская область.

В материалах дела представлен договор купли-продажи земельного участка от 27.06.2012 N 13, заключенный между Министерством и Обществом. Следовательно, при продаже здания диспансера соблюден принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Таким образом, отсутствуют основания считать недействительной сделку по отчуждению здания.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, о том, что Управление Росреестра не имело законных оснований для отказа в государственной регистрации перехода к Обществу права собственности на указанное здание и правомерно признали оспариваемый отказ в государственной регистрации незаконным.

Вместе с тем, из материалов дела, в частности, из справки Котласского отделения государственного унитарного предприятия Архангельской области "Бюро технической инвентаризации" от 27.11.2012 N 05/21-2985, составленной по данным осмотра от 27.11.2012, справки Котлансского отделения Архангельского филиала федерального государственного унитарного предприятия "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" от 27.11.2012 N Ф29-09-685, из технического паспорта здания психоневрологического диспансера по состоянию на 27.05.2012, а также из свидетельских показаний следует, что здание психоневрологического диспансера находится в разобранном состоянии, что свидетельствует о прекращении существования здания как объекта недвижимого имущества.

Управление Росреестра не должно вносить в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения, которые не соответствуют действительности. При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает правильным отказ в удовлетворении требований о возложении на регистрирующий орган обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права на несуществующий объект.

Материалами дела не подтвержден факт прекращения существования здания диспансера до момента принятия Управлением Росреестра оспариваемого отказа в государственной регистрации. Таким образом, указанный факт не может свидетельствовать о законности решения Управления Росреестра.

С учетом изложенного кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 11.01.2013 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2013 по делу N А05-12049/2012 оставить без изменения, а кассационные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу и общества с ограниченной ответственностью "Кристалл" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

Т.С. Гафиатуллина И.В. Сергеева