Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 августа 2013 г. N Ф07-5077/13 по делу N А66-3475/2012

27 августа 2013 г.

Дело N А66-3475/2012

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Гафиатуллиной Т.С., Грачевой И.Л.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Магазин N 60 "Речной" Захарова Д.Ф. (доверенность от 30.03.2012),

рассмотрев 27.08.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 21.12.2012 (судья Матвеев А.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2013 (судьи Рогатенко Л.Н., Елагина О.К., Журавлев А.В.) по делу N А66-3475/2012,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Магазин N 60 "Речной", место нахождения: 170041, Тверская обл., г. Тверь, Комсомольский пр., д. 2/26, ОГРН 1026900516169 (далее - Магазин), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, место нахождения: 170100, Тверская обл., г. Тверь, Новоторжская ул., д. 1, ОГРН 1036900087806 (далее - Департамент), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке).

Определением от 10.04.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Центр оценки собственности "МОРФ" (далее - Центр оценки) и общество с ограниченной ответственностью "Городское бюро оценки" (далее - Бюро оценки).

Решением от 21.12.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 08.05.2013, урегулированы разногласия, возникшие между Магазином и Департаментом при заключении договора.

Пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: "Согласно отчету от 15 августа 2012 г. N 43/12оц об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности обществом с ограниченной ответственностью "РАО "Консультирование, экспертиза собственности", г. Тверь на дату 27 сентября 2011 г., рыночная стоимость нежилого помещения (подвал, комнаты NN 35 - 38, 40 - 54, 54а, 55, 56, 56а, 57) общей площадью 268,2 кв. м, расположенного по адресу г. Тверь, Комсомольский проспект, д. 2/26, кадастровый номер объекта недвижимости 69:40:01:00:279:0007:1/002894/37:10001/А, подлежащая уплате в бюджет города Твери, составляет 5 913 559 руб. 32 коп.".

Приложение N 2 к договору изложено в следующей редакции: "Оплата покупной стоимости объектов недвижимости производится покупателем ежемесячно в соответствии с согласованным сторонами графиком равными долями исходя из цены, указанной в пункте 1.2 договора купли-продажи, в течение пяти лет (60 месяцев) не позднее первого числа каждого месяца начиная с месяца, следующего после даты вступления решения суда в законную силу, с возможностью начисления продавцом процентов в соответствии с пунктом 2.2 договора купли-продажи".

Также судами с Департамента в пользу Магазина взыскано 34 000 руб. судебных расходов, в том числе 4000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 30 000 руб. расходов, связанных с проведением экспертизы.

В кассационной жалобе Департамент, ссылаясь на неправильную оценку доводов сторон и представленных ими доказательств, просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт.

В отзыве на кассационную жалобу Магазин просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

В судебном заседании представитель Магазина возразил против удовлетворения жалобы.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена кассационным судом исходя из доводов жалобы.

Как следует из материалов дела, 11.07.2011 Магазин обратился в Департамент с заявлением о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого по договору аренды от 20.12.2005 N 3237 нежилого помещения (подвал, комнаты N 35 - 38, 40 - 54, 54а, 55, 56, 56а, 57) общей площадью 268,2 кв. м с кадастровым номером 69:40:01:00:279:0007:1/002894/37:10001/А, расположенного по адресу: г. Тверь, Комсомольский пр., д. 2/26, в рамках Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Истец 25.01.2012 получил проект договора, согласно которому (пункт 1.2. договора) стоимость объекта недвижимого имущества, подлежащая уплате в бюджет города Твери, в соответствии с отчетом от 06.10.2011 N 27/1-5, составленным Центром оценки (далее - Отчет N 27/1-5), равна 13 917 721 руб. 90 коп.

Магазин сопроводительным письмом от 22.02.2012 N 06 направил Департаменту протокол разногласий, в котором предложил новую редакцию пункта 1.2 договора и приложения N 2 к договору с определением стоимости объекта недвижимого имущества на основании отчета от 08.02.2012 N 56/12, подготовленного Бюро оценки (далее - Отчет N 56/12). Согласно новой оценке стоимость имущества составила 3 854 237 руб.

Письмом от 12.03.2012 N 1158 ответчик отклонил протокол разногласий.

Так как стороны не достигли соглашения по существенным условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, Магазин обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции установил стоимость выкупаемого имущества в размере 5 913 559 руб. 32 коп. без налога на добавленную стоимость (далее - НДС) на основании экспертного заключения от 15.08.2012 N 43/12оц, проведенного обществом с ограниченной ответственностью "РАО "Консультирование, экспертиза собственности" (далее - Общество). Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 ГК РФ).

Законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона N 135-ФЗ).

Как следует из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 2 информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационной письмо N 92), в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Учитывая существенное расхождение между стоимостью спорного недвижимого имущества, установленной в отчетах, подготовленных по заказу сторон в рамках заключения договора, суд первой инстанции правомерно назначил судебную экспертизу с целью определения цены недвижимого имущества. Согласно заключению эксперта Батуриной О.Ю. от 15.08.2012 N 43/12оц рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 27.09.2011 составила 6 978 000 руб. с учетом НДС или 5 913 559 руб. 32 коп. без учета НДС.

Поскольку полученное экспертное заключение соответствовало требованиям Закона N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, суды пришли к обоснованному выводу о необходимости заключить договор купли-продажи по цене 5 913 559 руб. 32 коп (без учета НДС).

При таком положении разногласия, возникшие между сторонами, урегулированы правильно.

Кассационный суд отклоняет довод жалобы о том, что Отчет N 27/1-5 не был оспорен в установленном законом порядке и поэтому признается достоверным и рекомендуемым для целей совершения сделки. Данный довод основан на неправильном токовании норм материального и процессуального права.

Согласно положениям Информационного письма N 92 вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может быть рассмотрен в рамках преддоговорного спора. Предъявление самостоятельного иска в таком случае не является обязательным.

Тот факт, что Отчет N 27/1-5 не являлся объектом судебной экспертизы, не имеет правового значения. Как правильно указал апелляционный суд, допускается оценка имеющегося отчета независимого оценщика как одного из доказательств по делу путем назначения экспертизы, в том числе в виде иной независимой оценки.

Кроме того, ответчик не заявлял ходатайства о проведении дополнительной либо повторной экспертизы. Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Кассационная инстанция считает, что суды правильно применили нормы материального права; выводы, изложенные в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, оснований для отмены судебных актов и удовлетворения жалобы нет.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 21.12.2012 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2013 по делу N А66-3475/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Т.С. Гафиатуллина И.Л. Грачева