Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 сентября 2007 г. N Ф07-24794/07 по делу N А56-8928/2005

14 сентября 2007 г.

Дело N А56-8928/2005

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Коняевой Е. В., судей Кадулина А. В., Рудницкого Г. М.,

при участии от КУГИ Грибушиной Е.П. (доверенность от 29.12.06), от ООО "ЛаМакс" Поликарпова Е.В. (доверенность от 01.09.07), Гатикяна Ю.А. (доверенность от 01.09.07),

рассмотрев 12.09.07 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.04.07 по делу N А56-8928/2005 (судья Кузнецов М.В.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЛаМакс" (далее - Общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 468 431,53 руб. и пеней за просрочку арендных платежей в размере 158 121,34 руб., задолженности по платежам на развитие городской инфраструктуры в размере 87 931 007,35 руб., а также о расторжении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 29.06.04 N 00/ЗК-02551(17) и выселении Общества с занимаемого земельного участка.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец изменил исковые требования и просил взыскать с Общества задолженность по арендной плате за период с 01.04.05 по 30.06.05 в размере 2 034 314,76 руб., пени за период с 06.02.04 по 18.07.2005 в размере 349 957,88 руб., задолженность по инфраструктуре в размере 117 801 468,10 руб., а также расторгнуть договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 29.06.04 N 00/ЗК-02551(17).

Решением от 27.03.06 (судья Кузнецов М.В.) исковые требования удовлетворены частично: с Общества взыскано в пользу КУГИ 158 121 руб.34 коп. задолженности, в остальной части в иске отказано.

В апелляционном порядке дело не рассматривалось.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.11.06 (судьи Власова М.Г., Грачева И.Л., Сапоткина Т.И.) решение от 27.03.06 отменено. Дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Решением от 28.04.07 в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе КУГИ просит отменить решение и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы ее податель сослался на то, что договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 29.06.04 следует считать заключенным, поскольку содержит все существенные условия; поскольку договор от 29.06.04 заключен на срок менее чем один год, он государственной регистрации не подлежит.

По мнению КУГИ, часть сделки, устанавливающая условие о государственной регистрации, не образует и не включает в себя условие, которое является для данной сделки существенным условием в соответствии с законом, и вся сделка не может быть признана недействительной.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить решение без изменения, а в удовлетворении кассационной жалобы КУГИ отказать.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал доводы жалобы, а представитель Общества против ее удовлетворения возражал.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, КУГИ и Общество подписали договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 29.06.04 N 00/ЗК-02551(17), согласно которому КУГИ предоставляет Обществу для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального торгового комплекса земельный участок (кадастровый номер 78:4163:3003) площадью 27 597 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Северо-Приморская часть, восточная часть квартала 63 (напротив дома 112, литера А по улице Савушкина). От имени Общества договор от 29.06.04 подписал представитель по доверенности от 02.02.04 Пуцин Альберт Федорович.

Согласно пункту 3.1 названный договор вступает в силу с момента его заключения и действует до 25.05.05. Пунктом 3.2 договора установлено, что договор считается заключенным с момента государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а условия спорного договора, регулирующие отношения по владению и использованию земельного участка, распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 06.02.04.

В соответствии с пунктом 4.2 договора сумма денежных средств, подлежащих перечислению арендатором в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры, составляет 3 700 000 руб. Пунктом 6.1 договора установлен порядок перечисления указанных средств.

Спорный земельный участок был передан по акту приема-передачи от 29.06.04.

Письмами от 28.07.04 N 40 и 41 Общество сообщило Пуцину А.Ф. и КУГИ об отзыве у Пуцина А.Ф. доверенности от 02.02.04 на представление интересов Общества.

Письмом от 19.10.04 N 54 Общество уведомило КУГИ о нецелесообразности продолжения арендных отношений, поскольку только 13.10.04 узнало о том, что в государственной регистрации спорного договора отказано, а экземпляры договора выданы Пуцину А.Ф., у которого 28.07.04 была отозвана доверенность на представление интересов Общества.

Письмом от 12.11.04 N 2154 КУГИ уведомил Общество о нарушении обязанности по внесению арендной платы и необходимости оплатить задолженность и уплатить пени за просрочку в общей сумме 572 566,85 руб.

Платежным поручением от 17.03.05 N 271 Общество оплатило задолженность по арендной плате за период с 26.03.2004 по 31.03.05 в размере 699 457,54 руб.

Согласно справке о расчетах от 18.07.05 по договору от 29.06.04 N 00/ЗК-02551(17) за период с 26.03.04 по 30.09.05 задолженность по арендной плате за период с 06.02.04 по 31.12.04 погашена Обществом полностью. Однако в связи с увеличением периода взыскания задолженность по арендной плате за период с 01.04.05 по 30.06.05 составляет 2 034 314,76 руб. Задолженность по пеням и платежам на развитие городской инфраструктуры не погашена.

Полагая, что не внесение платежей по спорному договору является его существенным нарушением, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском. При новом рассмотрении арбитражный суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, сослался на статью 180 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), указав на то, что момент заключения и сам факт заключения договора стороны связали с моментом государственной регистрации договора; поскольку в государственной регистрации договора отказано, а заключение договора поставлено сторонами в зависимость от данного условия, в связи с чем договор является недействительным.

Исследовав материалы дела, кассационная инстанция считает, что обжалуемое решение подлежит отмене в связи с неправильным применением судом норм материального права.

Пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как усматривается из содержания условий договора от 29.06.04 N 00/ЗК-02551(17), срок его действия - с 29.06.04 по 25.05.05. Следовательно, договор от 29.06.04 не подлежит государственной регистрации, поскольку заключен на срок менее одного года.

Пунктом 3.2 договора установлено, что договор считается заключенным с момента государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а условия спорного договора, регулирующие отношения по владению и использованию земельного участка, распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 06.02.04.

Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам гражданского законодательства и такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК РФ.

Однако в соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Оснований полагать, что сделка не была бы совершена без включения в нее условия об обязательной государственной регистрации договора, из материалов дела не усматривается.

Названное условие договора не относится к существенным условиям договоров данного вида и не определяет содержание прав и обязанностей его сторон.

Доказательства, имеющиеся в деле, свидетельствуют о том, что стороны исполняли договор, земельный участок передан по акту от 29.06.04 ответчику, Общество перечислило платежи по арендной плате за период с 06.02.04 по 31.03.05.

При таких обстоятельствах у арбитражного суда отсутствовали законные основания для признания договора аренды от 29.06.04 недействительной сделкой и отказа в иске по данному основанию.

Поскольку обоснованность заявленных исковых требований арбитражным судом по существу не проверялась, дело подлежит направлению на новое рассмотрение, в ходе которого арбитражному суду надлежит учесть вышеизложенное, выполнить указания кассационной инстанции, содержащиеся в постановлении от 23.11.06, и принять законное решение по существу спора, а также распределить судебные расходы по кассационным жалобам.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.04.07 по делу N А56-8928/2005 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в ином судебном составе.

Председательствующий

Е.В. Коняева

Судьи

А.В. Кадулин Г.М. Рудницкий