Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 августа 2008 г. N Ф07-6810/08 по делу N А56-37918/2005

21 августа 2008 г.

Дело N А56-37918/2005

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Власовой М.Г., судей Казанцевой Р.В., Яковца А.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Транспортная компания "Барс" Алехина В.Ю. (доверенность от 01.06.2006), Шавшина Ю.В. (доверенность от 26.05.2008), от открытого акционерного общества "АТП-34" конкурсного управляющего Мариничева А.И. (решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.10.2001 по делу N А56-11188/01, паспорт 40 02 882212), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Фарыкина В.В. (доверенность от 09.06.2008),

рассмотрев 14.08.2008 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Транспортная компания "Барс" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.11.2007 (судья Агеева М.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2008 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Горшелев В.В.) по делу N А56-37918/2005,

установил:

Открытое акционерное общество "АТП-34" (далее - ОАО "АТП-34") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Транспортная компания "Барс" (далее - ООО "ТК "Барс") и Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) о признании недействительным договора аренды земельного участка от 10.01.2001 N 02-ЗД-03378, заключенного ответчиками, как сделки, совершенной под влиянием обмана.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец изменил основание иска и просил признать названный договор аренды недействительным как не соответствующий статье 37 Земельного кодекса РСФСР, действовавшей на момент его заключения.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.02.2006 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2006 решение от 02.02.2006 отменено, договор аренды земельного участка от 10.01.2001 N 02-ЗД-03378 признан недействительным.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.12.2006 решение от 02.02.2006 и постановление апелляционного суда от 17.10.2006 отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении ОАО "АТП-34" просило признать договор аренды земельного участка от 10.01.2001 N 02-ЗД-03378 недействительным в полном объеме, поскольку спорный земельный участок является неделимым, так как имеет единый кадастровый номер и является объектом спорного договора как единое целое.

При новом рассмотрении решением от 26.11.2007 заявленные требования удовлетворены частично: договор от 10.01.2001 N 02-ЗД-03378 признан недействительным в отношении площади участка, занятой трансформаторной подстанцией, принадлежащей ОАО "АТП-34" на праве собственности и необходимой для ее использования; в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 30.05.2008 решение от 26.11.2007 изменено: договор от 10.01.2001 N 02-ЗД-03378 признан недействительным в части аренды площади земельного участка, которая занята принадлежащими на праве собственности ОАО "АТП-34" зданием трансформаторной подстанции (кадастровый номер 78:36:5122:11:16), расположенным по адресу: Санкт-Петербург, Литовская улица, дом 16, литера С, и нежилым зданием (кадастровый номер 78:36:5122:11:119), находящимся по адресу: Санкт-Петербург, Литовская улица, дом 16, литера К, и необходима для использования указанных объектов недвижимости. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе ООО "ТК "Барс", ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, а дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании представители ООО "ТК "Барс" и КУГИ поддержали доводы кассационной жалобы, а представитель ОАО "АТП-34", считая их несостоятельными, возражал против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ОАО "АТП-34" и КУГИ заключили два договора аренды земельного участка от 17.07.1996 - N 02-ЗК-00925 и 02-ЗК-00926, согласно которым ОАО "АТП-34" получило в аренду два земельных участка: один площадью 28 400 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Литовская улица, дом 16, другой площадью 6 700 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Полюстровский проспект, дом 62.

Соглашениями от 25.12.2000 ОАО "АТП-34" и КУГИ расторгли указанные договоры аренды с 01.07.2000.

Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре администрации Санкт-Петербурга от 27.12.1999 N 1384 ОАО "АТП-34" утверждены границы земельного участка площадью 29 311 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Выборгский район, Литовская улица, дом 16 (открытая автостоянка), ОАО "АТП-34" предписано заключить с КУГИ договор аренды указанного земельного участка сроком на 49 лет.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 09.06.2000 серии 78-ПС N 025628, серии 78-ВЛ N 069504 и серии 78-ВЛ N 070275 на спорном земельном участке расположены здания, принадлежащие на праве собственности ООО "ТК "Барс".

В письме от 16.10.2000 N 38/2000 ООО "ТК "Барс" обратилось к КУГИ с просьбой заключить с ним договор аренды земельных участков общей площадью 35 700 кв.м, расположенных по адресам: Санкт-Петербург, Литовская улица, дом 16, и Полюстровский проспект, дом 62, в связи с тем, что на этих земельных участках находятся здания, принадлежащие ООО "ТК "Барс" на праве собственности. В письме ООО "ТК "Барс" также указало на то, что использует территорию, арендуемую ОАО "АТП-34" и не используемую им в связи с тяжелым финансовым положением.

КУГИ и ООО "ТК "Барс" заключили договор аренды земельного участка от 10.01.2001 N 02-ЗД-03378, согласно которому последнее получило в аренду для размещения автотранспортного предприятия земельный участок (кадастровый номер 78:5122:11) площадью 29 311 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Литовская улица, дом 16 (зона 5).

Полагая, что вследствие заключения договора аренды от 10.01.2001 N 02-ЗД-03378 осуществление принадлежащего ему права аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, находящиеся в его собственности, невозможно, ОАО "АТП-34" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ОАО "АТП-34" как собственнику расположенного на спорном земельном участке здания трансформаторной подстанции принадлежит право пользования только той частью земельного участка, которая необходима для использования указанного объекта. В связи с этим договор аренды от 10.01.2001 N 02-ЗД-03378 является недействительным в отношении той части спорного земельного участка, которая необходима для использования объекта недвижимости, принадлежащего ОАО "АТП-34".

Изменяя решение от 26.11.2007, апелляционный суд указал на наличие на спорном земельном участке двух принадлежащих истцу объектов недвижимости. В остальном апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены или изменения постановления апелляционного суда от 30.05.2008.

Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2008 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

При названных условиях аренда земельного участка лицом, являющимся собственником расположенных на нем объектов недвижимости, в той его части, которая необходима для использования объекта недвижимости, также расположенного на этом земельном участке, но находящегося в собственности другого лица, не основана на законе, поскольку нарушает право последнего на аренду или приватизацию данного земельного участка.

Судами установлено, что на момент заключения договора от 10.01.2001 N 02-ЗД-03378 на спорном земельном участке находились здание трансформаторной подстанции и нежилое здание, перешедшие в собственность ОАО "АТП-34" в процессе приватизации арендного транспортного предприятия N 34, что подтверждается уведомлением открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" от 04.10.2006 N 6340/1. Право собственности ОАО "АТП-34" на здание трансформаторной подстанции и нежилое здание зарегистрировано за ОАО "АТП-34" в установленном порядке.

Суды правомерно указали на то, что ОАО "АТП-34" как собственнику расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости принадлежит право пользования той частью земельного участка, которая необходима для использования трансформаторной подстанции, и обоснованно признали договор аренды от 10.01.2001 N 02-ЗД-03378 недействительным в отношении той части спорного земельного участка, которая необходима для использования объекта недвижимости, принадлежащего ОАО "АТП-34".

Поскольку апелляционный суд установил, что на спорном земельном участке находятся два объекта недвижимости, принадлежащие ОАО "АТП-34", он правомерно изменил решение от 26.11.2007.

Суд кассационной инстанции считает необходимым отметить, что ОАО "АТП-34" и ООО "ТК "Барс" не лишены возможности обратиться в соответствующие органы для определения конкретной площади земельных участков, занятых принадлежащими каждому из них на праве собственности объектами недвижимости и необходимых для использования данных объектов.

Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли бы привести к принятию неправильного решения (постановления), не допущено, постановление апелляционного суда от 30.05.2008 подлежит оставлению без изменения, а кассационная жалоба ООО "ТК "Барс" - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2008 по делу N А56-37918/2005 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Транспортная компания "Барс" - без удовлетворения.

Председательствующий

М.Г. Власова

Судьи

Р.В. Казанцева А. В. Яковец