Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 января 2014 г. N Ф07-10029/13 по делу N А21-7589/2011

20 января 2014 г.

Дело N А21-7589/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 января 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Кадулина А.В.,

при участии от предпринимателя Канцева Н.В. представителя Боровковой Н.Н. (доверенность от 11.10.2012),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Агентства по имуществу Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 05.04.2013 (судья Шанько О.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2013 (судьи Жиляева Е.В., Серикова И.А., Тимухина И.А.) по делу N А21-7589/2011,

установил:

Агентство по имуществу Калининградской области, место нахождения: 236040, Калининградская обл., Калининград, ул. Д. Донского, д. 1, ОГРН 1023900767186 (далее - Агентство), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Канцеву Николаю Васильевичу, ОГРНИП 305390522100032, о взыскании 1 208 898 руб. 84 коп., в том числе 1 194 721 руб. 86 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2011 по 31.12.2011 и 14 176 руб. 98 коп. пеней (с учетом уточнения требований).

Делу, возбужденному на основании указанного искового заявления, присвоен номер А21-7589/2011.

Предприниматель Канцев Н.В. предъявил встречный иск о признании недействительными (ничтожными) пунктов 1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 4.1 (приложение N 2 "расчет арендной платы") заключенного между сторонами договора от 20.09.2010 N 35 аренды земельного участка площадью 6720 кв. м с кадастровым номером 39:15:131844:18.

Кроме того, Агентство обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к предпринимателю Канцеву Н.В. о признании недействительными названного договора и договора от 20.09.2010 купли-продажи и залога нежилого здания, расположенного по адресу: Калининград, пл. Маршала Василевского, д. 3, заключенного между теми же лицами; применении последствий недействительности данных договоров в виде возвращения в государственную собственность Калининградской области указанного нежилого здания и возврата Агентству земельного участка, возвращения предпринимателю денежных средств в размере 1 970 632 руб. 94 коп.

Делу, возбужденному на основании названного искового заявления, присвоен номер А21-3036/2012.

Определением от 05.04.2012 дела N А21-7589/2011 и А21-3036/2012 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу номера А21-7589/2011.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация городского округа "Город Калининград", место нахождения: 236006, Калининградская обл., Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 1023900770222, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, место нахождения: 236040, Калининградская обл., Калининград, ул. Генерала Соммера, д. 27, ОГРН 1103926011177, Невско-Ладожское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов в лице отдела водных ресурсов по Калининградской области, место нахождения: 199004, Санкт-Петербург, Средний пр. В.О., д. 26, ОГРН 1027800556090, Служба государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области, место нахождения: 236000, Калининградская обл., Калининград, Советский пр., д. 13, ОГРН 1083905001730, государственное бюджетное учреждение культуры "Калининградский областной музей янтаря", место нахождения: 236016, Калининградская обл., Калининград, пл. Маршала Василевского, д. 1, ОГРН 1033902809445.

Решением от 05.04.2013 в удовлетворении исковых требований Агентства отказано; встречный иск предпринимателя удовлетворен, признаны недействительными (ничтожными) оспариваемые им пункты договора от 20.09.2010 N 35 аренды земельного участка.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2013 данное решение оставлено без изменения.

Агентство в кассационной жалобе просит, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, неправильное применение и нарушение судами норм материального и процессуального права, отменить названные судебные акты и удовлетворить второй иск Агентства, а в случае отказа в его удовлетворении - первоначально заявленный иск в части земельного участка, занятого принадлежащим предпринимателю объектом. По мнению подателя жалобы, несоответствие закону оспариваемых предпринимателем пунктов договора влечет его недействительность в целом, а не в части этих пунктов; вследствие недействительности договора аренды земельного участка является недействительным и договор купли-продажи здания, поскольку приватизация объекта недвижимости в таком случае осуществлена без одновременного решения вопроса о земельном участке; так как договор аренды земельного участка не признан недействительным в целом, подлежал удовлетворению первоначальный иск Агентства с установлением размера земельного участка, за который должна быть взыскана плата; суды признали недействительным пункт 1.4 договора о праве собственности Калининградской области на земельный участок, в то время как право собственности никем не оспаривалось.

Предприниматель Канцев Н.В. в отзыве и дополнительном отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая доводы Агентства противоречащими законодательству и судебной практике, заявленные исковые требования - взаимоисключающими друг друга, а избранный предпринимателем способ защиты - единственно возможным в данном случае, поскольку в рамках настоящего дела не может быть разрешен вопрос о границах земельного участка, занятого принадлежащим Канцеву Н.В. объектом недвижимости.

В судебном заседании представитель предпринимателя Канцева Н.В. против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве и дополнительном отзыве.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" на основании постановления Правительства Калининградской области от 16.09.2010 N 742 "Об условиях приватизации нежилого здания, расположенного по адресу: г. Калининград, площадь Маршала Василевского, дом 3" Агентство и предприниматель Канцев Н.В. заключили договор от 20.09.2010 купли-продажи и залога нежилого здания площадью 315,4 кв. м, расположенного по адресу: Калининград, пл. Маршала Василевского, д. 3, являющегося объектом культурного наследия "Городские ворота Дер-Дона".

Одновременно с заключением договора купли-продажи те же стороны заключили договор от 20.09.2010 N 35 аренды земельного участка площадью 6720 кв. м с кадастровым номером 39:15:131844:18, относящегося к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием "памятник культурного наследия - Городские ворота Дер-Дона", расположенного по указанному выше адресу, сроком до 19.09.2059.

Приведенные характеристики земельного участка содержатся в пункте 1.1 договора.

Пунктом 1.2 договора определено, что местонахождение и границы участка указаны на местности, кадастровый паспорт прилагается к договору и является его неотъемлемой частью (приложение N 1).

Согласно пункту 1.3 земельный участок предоставлен под памятник истории и культуры (архитектуры) - нежилое здание общей площадью 315,4 кв. м.

Пунктом 1.4 договора констатировано, что земельный участок является собственностью Калининградской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется соответствующая запись.

Разделом 4 названного договора определены размер и порядок внесения арендной платы.

В соответствии с пунктом 4.1 размер годовой арендной платы определяется в соответствии с постановлением Правительства Калининградской области от 12.04.2006 N 222; размер арендной платы на дату подписания договора установлен сторонами в приложении N 2 (расчет арендной платы) к договору, которое является его неотъемлемой частью.

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.09.2010.

Агентство, ссылаясь на наличие у предпринимателя задолженности по арендной плате, обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании долга и пеней в соответствии с договором от 20.09.2010 N 35.

В свою очередь, предприниматель Канцев Н.В., ссылаясь на неправильное формирование земельного участка площадью 6720 кв. м с кадастровым номером 39:15:131844:18, в состав которого включены водный объект, являющийся собственностью Российской Федерации, береговая полоса водного объекта, часть земель общего пользования, а также земли, занятые не принадлежащими арендатору объектами недвижимости, предъявил встречный иск о признании недействительными пунктов 1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 4.1 договора аренды от 20.09.2010 N 35.

Агентство, полагая, что по указанным во встречном иске основаниям договор является недействительным в целом, а не в части отдельных пунктов, а недействительность данного договора влечет и недействительность сделки приватизации объекта недвижимости, обратилось в арбитражный суд с самостоятельными исковыми требованиями в рамках дела N А21-3036/2012, впоследствии объединенного с делом N А21-7589/2011.

Всесторонне и полно исследовав собранные по делу доказательства, суды установили, что в границах земельного участка площадью 6720 кв. м с кадастровым номером 39:15:131844:18 располагается водный объект - Ручей Литовский, под которым должен быть образован отдельный земельный участок; спорный участок расположен в двух территориальных зонах, что противоречит статье 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Установив данные обстоятельства, которые по сути не оспариваются Агентством, суды пришли к выводу, что при формировании земельного участка площадью 6720 кв. м с кадастровым номером 39:15:131844:18 были допущены нарушения статей 8, 9 Водного кодекса Российской Федерации, статей 9, 102 Земельного кодекса Российской Федерации. Указанные нарушения, по мнению судебных инстанций, являются основанием для удовлетворения встречного иска предпринимателя о признании недействительными (ничтожными) пунктов 1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 4.1 договора аренды от 20.09.2010 N 35 и не влекут недействительности договора в целом, поскольку он остается действительным в части земельного участка, занятого принадлежащим предпринимателю объектом недвижимости и необходимого для его использования.

Между тем суды, удовлетворяя встречный иск Канцева Н.В. и отказывая в удовлетворении искового требования Агентства о признании ничтожным по приведенным выше основаниям всего договора, не учли следующее.

Согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Исходя из положений статей 432, 607 названного Кодекса условие о предмете аренды относится к существенным условиям договора, без согласования которого сторонами договор не может считаться имеющим юридическую силу и влекущим возникновение у сторон соответствующих прав и обязанностей.

Признание недействительными оспариваемых предпринимателем пунктов договора означает исключение их из текста договора. В таком случае с учетом обжалуемых судебных актов договор от 20.09.2010 N 35 остается действовать в редакции, в которой отсутствуют условия о предмете аренды. Отклоняя возражения Агентства, суды указали, что названный договор является действительным в той части земельного участка, которая занята объектом недвижимости и необходима для его использования. Однако удовлетворение судом встречных исковых требований предпринимателя в заявленной им формулировке не позволяет считать, что в договоре от 20.09.2010 N 35 сохраняются какие-либо условия относительно какой-либо части земельного участка.

Таким образом, формирование земельного участка, являющегося предметом аренды, с нарушением действующего законодательства и невозможность одновременно с установлением данного факта определить в соответствии с нормами земельного и градостроительного законодательства земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования, влекут недействительность договора аренды от 20.09.2010 N 35 в целом.

Следует также отметить, что в резолютивной части решения суда от 05.04.2013 при перечислении признаваемых недействительными пунктов договора пропущен пункт 1.3, согласно которому участок предоставляется под нежилое здание общей площадью 315,4 кв. м, в то время как в мотивировочной части решения содержатся выводы о недействительности всех пунктов договора, которые оспаривал предприниматель. Данное обстоятельство может породить неопределенность в процессе приведения сторонами своих правоотношений по поводу землепользования в соответствие с действующим законодательством и принятыми судебными актами.

При таком положении подлежит удовлетворению исковое требование Агентства о признании договора от 20.09.2010 N 35 недействительным, что означает частичное удовлетворение встречного иска предпринимателя Канцева Н.В.

В то же время в данном случае признание недействительным договора аренды земельного участка по причине его неверного формирования не влечет, как правильно указали суды, недействительность сделки приватизации здания, поскольку не свидетельствует об уклонении сторон от исполнения требований законодательства об оформлении одновременно с приватизацией здания земельных отношений.

Признание недействительным договора от 20.09.2010 N 35 аренды земельного участка исключает удовлетворение первого иска Агентства о взыскании с предпринимателя задолженности и пеней по данному договору.

С учетом изложенного обжалуемые решение и постановление подлежат изменению, исковое требование Агентства о признании договора аренды от 20.09.2010 N 35 недействительным - удовлетворению, встречный иск Канцева Н.В., просившего признать недействительными отдельные пункты договора, - частичному удовлетворению. В остальной части судебные акты следует оставить без изменения, а исковые требования Агентства и предпринимателя - без удовлетворения.

Исходя из правовой направленности заявленных сторонами требований и преследуемого каждой из них правового интереса при обращении в суд изменение судебных актов по результатам рассмотрения кассационной жалобы в данном случае не влечет необходимость перераспределения судебных расходов по иску, апелляционной и кассационной жалобам в соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 05.04.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2013 по делу N А21-7589/2011 изменить.

Признать недействительным заключенный между Агентством по имуществу Калининградской области и индивидуальным предпринимателем Канцевым Николаем Васильевичем договор от 20.09.2010 N 35 аренды земельного участка площадью 6720 кв. м с кадастровым номером 39:15:131844:18, расположенного по адресу: Калининградская область, Калининград, площадь Маршала Василевского, д. 3.

В остальной части в удовлетворении исковых требований Агентства по имуществу Калининградской области и встречного иска индивидуального предпринимателя Канцева Николая Васильевича отказать.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

Т.С. Гафиатуллина А.В. Кадулин