Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 апреля 2014 г. N Ф07-2023/14 по делу N А21-4893/2013

10 апреля 2014 г.

Дело N А21-4893/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 апреля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сергеевой И.В.,

при участии от Агентства по имуществу Калининградской области Городковой Е.Г. (доверенность от 29.10.2013), от общества с ограниченной ответственностью "КС-Интерьер" Мехиной Е.Ю. (доверенность от 09.12.2013),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Агентства по имуществу Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.09.2013 (судья Шанько О.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2013 (судьи Барканова Я.В., Серикова И.А., Тимухина И.А.) по делу N А21-4893/2013,

установил:

Агентство по имуществу Калининградской области, место нахождения: 236040, Калининград, ул. Д. Донского, д. 1, ОГРН 1023900767186 (далее - Агентство), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области к обществу с ограниченной ответственностью "КС-Интерьер", место нахождения: 236029, Калининград, Ясная ул., д. 9, кв. 5, ОГРН 1103925019593 (далее - Общество), с иском о расторжении договора от 22.12.2006 N 614-КЗО/2006 аренды земельного участка площадью 530 000 кв.м с кадастровым номером 39:05:01-03-28:0004, расположенного по адресу: Калининградская обл., Зеленоградский р-н, пос. Сокольники, а также об обязании ответчика возвратить истцу указанный земельный участок.

Решением от 26.09.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.12.2013, в иске отказано.

В кассационной жалобе Агентство, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить решение от 26.09.2013 и постановление от 25.12.2013 и удовлетворить иск.

Податель жалобы указывает на следующее: суды неправомерно отказали в расторжении спорного договора аренды; факты неиспользования ответчиком арендованного земельного участка по целевому назначению и неисполнения им условий договора аренды, предусмотренных пунктами 4.4.10 - 4.4.13, подтвержден актом проверки и объяснениями ответчика; представленные Обществом в материалы дела договоры об оказании услуг и акты выполненных работ не являются допустимыми доказательствами исполнения возложенных на Общество обязательств по соблюдению сроков строительства.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Агентства поддержал доводы жалобы, а представитель Общества - доводы, приведенные в отзыве на нее.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке исходя из доводов жалобы.

Как следует из материалов дела, администрация муниципального образования "Зеленоградский район" (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Альфа-Сервис" (арендатор) заключили договор от 22.12.2006 N 614-КЗО/2006 аренды земельного участка площадью 530 000 кв.м с кадастровым номером 39:05:01-03-28:0004, расположенного по адресу: Калининградская обл., Зеленоградский р-н, пос. Сокольники, относящегося к категории земель населенных пунктов и находящегося в муниципальной собственности, для проектирования и строительства объектов санаторно-рекреационного назначения (санаторного комплекса с сетью гостевых домов) сроком на 10 лет.

В соответствии с пунктами 3.1 и 3.2 договора арендная плата равна ставке земельного налога за земельный участок указанной площади, умноженной на коэффициент К1, и вносится ежеквартально равными частями до истечения десятого дня следующего квартала.

Согласно пункту 3.3 договора аренды размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решением органа государственной власти Российской Федерации и субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы (освобождения от них), в связи с корректировкой индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в один год при изменении базовой ставки арендной платы и отчислений с письменным извещением арендатора.

Пунктами 4.4.10 - 4.4.14 договора на арендатора земельного участка возложены следующие обязанности:

- представить в срок до 01.12.2007 в Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования "Зеленоградский район" (далее - Управление) технические условия инженерных служб города для составления паспорта исходных данных;

- представить в срок до 01.12.2008 в Управление на рассмотрение и согласование проект объектов санаторно-рекреационного назначения (санаторного комплекса с сетью гостевых домов);

- согласовать проектную документацию в Территориальном управлении Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Калининградской области, Главном управлении Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Калининградской области, Управлении Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Калининградской области, Государственной инспекции дорожного движения Управления внутренних дел, органах государственного пожарного надзора, федеральном автономном учреждении "Главное управление государственной экспертизы" по Калининградской области и в Управлении;

- получить в администрации муниципального образования "Зеленоградский район" в срок до 01.12.2009 разрешение на строительство объектов санаторно-рекреационного назначения (санаторного комплекса с сетью гостевых домов);

- завершить в срок до 01.12.2016 строительство объектов санаторно-рекреационного назначения (санаторного комплекса с сетью гостевых домов), подписав акты приема-передачи законченного строительством объекта, выполнив работы по благоустройству территории.

Пунктом 4.1.1 договора аренды установлено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случае использования земельного участка арендатором не по целевому назначению, а также способами, приводящими к порче участка.

В соответствии с разделом 7 договора аренды основанием для расторжения договора является невыполнение арендатором любого из пунктов договора и невнесение арендной платы в установленные договором сроки (подпункты "г" и "д" пункта 7.1 договора).

В соответствии с соглашениями от 30.03.2007 N 226-КЗО/2007 и от 10.06.2011 N 1-06/2011 к названному договору права и обязанности арендатора перешли к обществу с ограниченной ответственностью "Принт-ЕР", а затем к обществу с ограниченной ответственностью "Балтийские курорты". На основании соглашения от 01.04.2012 N 04/2012 арендатором названного участка стало Общество, о чем арендодатель был извещен письмом от 01.04.2012.

Договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке.

На основании постановления правительства Калининградской области от 27.11.2012 N 905 "О передаче в собственность Калининградской области земельного участка для размещения детско-молодежного лагеря круглогодичного использования "Балтийский Артек" на указанный земельный участок 04.02.2013 зарегистрировано право собственности субъекта Российской Федерации - Калининградской области (свидетельство о государственной регистрации права от 04.02.2013 серии 39-АБ N 140828).

Письмом от 07.03.2013 N ИС-918 Агентство, осуществляющее полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, отнесенными к собственности Калининградской области, уведомило Общество о смене собственника земельного участка и переходе прав и обязанностей арендодателя к Агентству, а также о необходимости перечислять арендную плату в областной бюджет.

Агентство 22.03.2013 направило Обществу претензию N ИС-1293, в которой потребовало в срок до 30.04.2013 исполнить обязательства, предусмотренные пунктами 4.4.10 - 4.4.13 договора аренды, а также предложило досрочно расторгнуть названный договор и возвратить в Агентство два экземпляра подписанного проекта соглашения о расторжении договора в случае неисполнения указанных обязательств в установленный в претензии срок.

Кроме того, 22.04.2013 Агентство направило Обществу претензию N НМ-1925 со ссылкой на постановление правительства Калининградской области от 12.04.2006 N 222 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Калининградской области и переданных в аренду" с требованием погасить задолженность за первый квартал 2013 года в соответствии с расчетом, произведенным на основании названного постановления.

В ответ на претензию от 22.03.2013 N ИС-1293 Общество направило Агентству письмо от 18.04.2013, в котором сообщило о невозможности в столь сжатые сроки исполнить обязательства, предусмотренные пунктами 4.4.10 - 4.4.13 договора, поскольку Общество стало арендатором спорного участка только с 03.07.2012, в то время как сроки, установленные названными пунктами договора, истекли и эти обязательства не были исполнены предыдущими арендаторами, а арендодатель не предъявлял к ним требований об исполнении. В связи с указанными обстоятельствами Общество попросило Агентство подготовить дополнительное соглашение к договору аренды об изменении редакции пунктов 4.4.10 - 4.4.13 договора в части установления иных сроков исполнения перечисленных в них обязательств.

Ссылаясь на то, что Обществом не соблюдены установленные договором аренды сроки строительства, у него имеется задолженность по внесению арендной платы за первый квартал 2013 года в размере 3 572 307 руб. 11 коп. за период с 04.02.2013 по 31.03.2013, и считая необоснованной просьбу Общества о продлении сроков исполнения обязательств, установленных пунктами 4.4.10 - 4.4.13 договора аренды, Агентство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды обеих инстанций отказали в иске, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.

Вместе с тем в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11), положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ; не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Ответчик, возражая против требований Агентства, указал, что является третьим по счету арендатором земельного участка, в отношении которого был заключен договор аренды и определены соответствующие сроки строительства, в связи с чем установленные в претензии Агентства сроки (38 дней) для получения различных согласований, разрешения на строительство нельзя признать разумными и достаточными. В подтверждение того, что Общество, став в 2012 году арендатором участка, приступило к его освоению в целях строительства и выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4.4.10 - 4.4.13 договора, ответчик представил в материалы дела договор оказания услуг от 01.08.2013 и промежуточный акт выполнения работ к договору оказания услуг, из которых следует, что на земельном участке осуществлена планировка, частичный монтаж строительных меток и ограждений по периметру участка, установлены временные сооружения и информационные стенды.

Проанализировав названные доказательства и другие материалы дела, суды обеих инстанций пришли к следующим выводам: Агентство не представило доказательств того, что само по себе нарушение сроков строительства повлекло существенный ущерб для арендодателя, не обращавшегося длительное время с претензиями об исполнении арендатором предусмотренных договоров обязательств в разумный срок; по своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны; поскольку Агентство не предоставило Обществу разумный срок для устранения выявленных нарушений, в связи с чем последнее было лишено объективной возможности за указанный в претензии от 23.03.2013 срок (до 30.04.2013) устранить названные нарушения, расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Суды посчитали, что довод Агентства о наличии у Общества задолженности по арендной плате в первом квартале 2013 года также не может служить основанием для расторжения договора ввиду следующего. Общество перечислило арендную плату за указанный период в размере, установленном договором аренды; ответчик допустил просрочку по внесению арендной платы за один расчетный период; Общество оспаривает правомерность изменения Агентством два раза в год в одностороннем порядке арендной платы путем направления уведомления от 22.04.2013; Агентство не заявляло в настоящем деле требование о взыскании с Общества долга по арендной платы.

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Переоценка фактических обстоятельств и доказательств по делу в полномочия кассационной инстанции не входит.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что суды с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела правильно отказали в иске, и не находит предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.09.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2013 по делу N А21-4893/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу Агентства по имуществу Калининградской области - без удовлетворения.

Председательствующий

И. Л. Грачева

Судьи

А.В. Кадулин И.В. Сергеева