Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 апреля 2014 г. N Ф07-2509/14 по делу N А56-38293/2012

28 апреля 2014 г.

Дело N А56-38293/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 апреля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Захаровой М.В. и Кадулина А.В.,

при участии индивидуального предпринимателя Павлова В.И., его представителя Прохорова Ю.В. (доверенность от 06.02.2014), от администрации Никольского городского поселения Тосненского района Ленинградской области Могучевой О.В. (доверенность от 21.04.2014),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Никольского городского поселения Тосненского района Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.10.2013 (судья Савина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2014 (судьи Серикова И.А., Барканова Я.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-38293/2012,

установил:

Индивидуальный предприниматель Павлов Виктор Иванович, ОГРНИП 304471615400022, обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к администрации Никольского городского поселения Тосненского района Ленинградской области, место нахождения: 187026, Ленинградская обл., Тосненский р-н, г. Никольское, Зеленая ул., д. 32, ОГРН 1054700604727 (далее - Администрация), с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора от 20.04.2012 N 25 купли-продажи нежилого помещения II площадью 187,5 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Тосненский р-н, г. Никольское, Советский пр., д. 225, и договора от 27.04.2012 N 26 купли-продажи нежилого помещения VIII общей площадью 71,2 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Тосненский р-н, г. Никольское, Первомайская ул., д. 3, выкупаемых в порядке реализации преимущественного права предпринимателя на приобретение арендуемых помещений, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), и о принятии пунктов 2.1, 2.2 договоров и согласовании графиков платежей (приложения N 2 к договорам) в редакции истца в соответствии с результатами проведенной независимым оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Региональное агентство оценки, экспертизы и консалтинга "Первин" (далее - агентство "Пармин") оценки рыночной стоимости названных помещений.

Определением от 24.01.2013 суд первой инстанции в порядке статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) прекратил производство по делу в части требований истца об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи от 20.04.2012 N 25, в связи с отказом предпринимателя от иска в указанной части.

В процессе рассмотрения спора истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования и попросил суд принять пункты 2.1 и 2.2 договора купли-продажи от 27.04.2012 N 26, а также согласовать график платежей (приложение N 2 к договору) в соответствии с результатами судебной экспертизы от 06.05.2013 N 15/20, проведенной независимым оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Северо-Западный Центр судебно-правовой экспертизы" (далее - Центр экспертизы) Харченко Валерием Борисовичем, а именно:

- принять пункт 2.1 договора купли-продажи от 27.04.2012 с определением цены отчуждаемого помещения в размере 760 000 руб.;

- принять пункт 2.2 указанного договора с определением первого платежа в размере 12 667 руб.;

- согласовать график платежей (приложение N 2 к договору) как производный от цены продажи.

Решением от 03.10.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 22.01.2014, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить решение от 03.10.2013 и постановление от 22.01.2014 и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Податель жалобы указывает на следующее: суды не дали оценку отчету от 06.04.2012 N 62/12, выполненному независимым оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Лидер-Оценка" Калистратовой Надеждой Алексеевой по заданию Администрации, согласно которому величина рыночной стоимости спорного помещения составляет 1 890 000 руб. без налога на добавленную стоимость (далее - НДС); отчет от 06.04.2012 N 62/12 не оспорен и не признан недостоверным; цена продажи имущества, определенная на основании заключения эксперта от 06.05.2013 N 15/20, является заниженной; названное заключение не соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, а также принципам обоснованности, достаточности и однозначности.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы жалобы, а предприниматель и его представитель - доводы, приведенные в отзыве на нее.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, предприниматель на основании договора от 01.01.2005 N 223 и дополнительного соглашения к нему арендует у Администрации нежилое помещение VIII, состоящее из помещений N 14,15,16 общей площадью 71,2 кв.м, расположенное по адресу: Ленинградская обл., Тосненский р-н, г. Никольское, Первомайская ул., д. 3, для использования под продовольственный магазин.

Постановлением Администрации от 18.04.2012 N 89-па "Об условиях приватизации нежилого помещения VIII, состоящего из помещений N 14,15,16, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Тосненский р-н, г. Никольское, Первомайская ул., д. 3, в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества" предпринимателю предоставлено преимущественное право на приобретение названного нежилого помещения и заключение договора купли-продажи помещения по цене, определенной на основании отчета об оценке от 06.04.2012 N 62/12, равной 1 890 000 руб. без учета НДС, с рассрочкой платежа ежемесячно равными долями на 5 лет.

Администрация направила в адрес предпринимателя проект договора от 27.04.2012 N 26 купли-продажи названного помещения с графиком платежей (приложение N 2 к договору).

В связи с возникшими разногласиями относительно стоимости выкупаемого имущества предприниматель направил Администрации протокол разногласий к названному договору аренды с определением цены спорного помещения в размере 925 800 руб. (пункт 2.1 договора) на основании выполненного независимым оценщиком агентства "Первин" по заданию предпринимателя отчета от 18.05.2012 N 14/05-12 об оценке рыночной стоимости спорного помещения, а также с соответствующим определением первого платежа по договору (пункт 2.2 договора) и согласованием графика платежей (приложение N 2 к договору), производного от цены продажи имущества.

Письмом от 22.06.2012 N 188/01-01-29.05 Администрация отклонила протокол разногласий, предложив предпринимателю подписать договор на первоначальных условиях.

В связи с тем, что соглашение по существенным условиям договора не было достигнуто, предприниматель в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратился в арбитражный суд с настоящим иском, уточненным с учетом заключения судебной экспертизы от 06.05.2013 N 15/20.

Суды обеих инстанций, исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства, пришли к выводу об обоснованности заявленных требований.

Суды исходили из следующего.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

Поскольку в материалы дела Администрация и предприниматель представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, суд первой инстанции по ходатайству истца определением от 24.01.2013 назначил комиссионную судебно-оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту Центра экспертизы Харченко В.Б. Перед экспертом поставлен вопрос, какова рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 21.03.2012 (на дату подачи предпринимателем заявки на приватизацию) и на настоящий момент.

По результатам проведенного исследования суду представлен отчет от 06.05.2013 N 15/20, согласно которому рыночная стоимость имущества без учета НДС и обременения договором аренды по состоянию на 08.04.2013 составила 808 000 руб., а по состоянию на 21.03.2012 - 760 000 руб.

Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам о том, что заключение эксперта от 06.05.2013 N 15/20 соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 760 000 руб., определенной в названном заключении.

Доводы жалобы Администрации сводятся к тому, что суды дали неправильную оценку заключению экспертизы от 06.05.2013 N 15/20 и неверно определили рыночную стоимость объекта недвижимости. Между тем в полномочия кассационной инстанции не входит переоценка исследованных судами первой и апелляционной инстанций доказательств.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.10.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2014 по делу N А56-38293/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации Никольского городского поселения Тосненского района Ленинградской области - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

М.В. Захарова А.В. Кадулин