Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 ноября 2014 г. N Ф07-8724/14 по делу N А05-14450/2013

18 ноября 2014 г.

Дело N А05-14450/2013

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Ракчеевой М.А.,

при участии от предпринимателя Прошина М.А. его представителя Лысенковой Н.В. (доверенность от 25.12.2013); от администрации муниципального образования "Северодвинск" Хлусова В.В. (доверенность от 02.12.2013),

рассмотрев 11.11.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Северодвинск" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 27.03.2014 (судья Козьмина С.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2014 (судьи Тарасова О.А., Виноградова Т.В., Докшина Е.А.) по делу N А05-14450/2013,

установил:

Индивидуальный предприниматель Прошин Максим Анатольевич, ОГРНИП 304290207100047, обратился в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением о признании незаконным выраженного в письме от 29.08.2013 N 01-03-17/2518 отказа администрации муниципального образования "Северодвинск", место нахождения: 164501, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Плюснина, д. 7, ОГРН 1032901000703, ИНН 2902018137 (далее - Администрация), в реализации преимущественного права заявителя на приобретение в собственность недвижимого имущества - нежилых помещений, расположенных на 1-м и 2-м этажах здания по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Ломоносова, д. 73 (условный номер объекта 29:28:000000:0000:02345/01), номера которых определены на основании технического паспорта от 31.08.2012 N 2345, в том числе нежилых помещений первого этажа общей площадью 219,9 кв. м: N 10, 17 (тамбуры), N 6, 8, 12, 15, 16 (коридоры), N 5, 7 (туалеты), N 9, 11 (обеденные залы), N 13 (моечная), N 14 (кухня), N 18 (мойка), N 19 (склад); нежилых помещений второго этажа общей площадью 190,2 кв.м: N 21, 28, 30, 32 (коридоры), N 22 (гардероб), N 23, 24, 26 (туалеты), N 25 (место для курения), N 27 (комната отдыха), N 29, 31 (кабинет), N 33 (обеденный зал), N 34 (подсобное помещение), и о возложении на Администрацию обязанности устранить допущенные нарушения его прав и законных интересов путем совершения предусмотренных законом действий, в том числе обеспечения постановки на кадастровый учет указанных выше нежилых помещений и помещений вспомогательного назначения, заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости этих нежилых помещений, принятию решения об условиях их приватизации и направления заявителю проекта договора их купли-продажи (с учетом изменения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Северодвинска (далее - Комитет), общество с ограниченной ответственностью "КБ РЭДЛАЙН" (далее - Общество), индивидуальный предприниматель Клыпин Константин Вениаминович.

Решением от 27.03.2014 заявленные требования удовлетворены. Суд признал недействительным изложенный в письме от 29.08.2013 N 01-03-17/2518 отказ Администрации в предоставлении в собственность арендуемых предпринимателем помещений, возложил на Администрацию и Комитет обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Апелляционный суд постановлением от 23.07.2014 отменил указанное решение в части возложения на Комитет обязанности по устранению допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Прошин М.А. просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель предпринимателя возразил против ее удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке исходя из доводов жалобы.

Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и предприниматель Прошин М.А. (арендатор) заключили договоры аренды муниципального имущества от 07.08.2009 N 03-07/391-09 и от 11.01.2010 N 03-07/414-10 аренды нежилых помещений площадью 219,9 кв. м и 190,2 кв. м, являющихся частью нежилого здания, расположенного по адресу: г. Северодвинск, ул. Ломоносова, д. 73, 1-м и 2-м этажи, условный номер объекта 29:28:000000:0000:02345/01, для использования в целях организации общественного питания с реализацией алкоголесодержащей продукции (включая пиво) с режимом работы после 23 часов (или круглосуточно).

Прошин М.А. 29.07.2013 обратился в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества.

Администрация в письме от 29.08.2013 отказала заявителю в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, сославшись на то, что испрашиваемые предпринимателем помещения не сформированы в самостоятельные (обособленные) объекты недвижимого имущества и не учтены в реестре муниципального имущества, право муниципальной собственности зарегистрировано в отношении всего нежилого здания общей площадью 1652,9 кв. м., расположенного по адресу: г. Северодвинск, ул. Ломоносова, д. 73.

Считая отказ Администрации в выкупе арендуемого имущества незаконным, предприниматель обратился в суд с настоящим заявлением.

Согласно статье 198 АПК РФ во взаимосвязи со статьей 201 того же Кодекса основаниями для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суды признали оспариваемый отказ Администрации незаконным и нарушающим право предпринимателя на приобретение недвижимого имущества.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 названного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 той же статьи).

Согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по смыслу Закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Спорные помещения находятся в здании бывшего детского комбината, строительство которого осуществлялось на основании типового проекта N VI-13А (вторая редакция) "Детский ясли-сад на 280 мест со стенами из кирпича", разработанного Московским институтом типового и экспериментального проектирования в 1960 году. Здание состоит из трех двухэтажных блоков, расположенных параллельно друг другу и объединенных одноэтажным блоком.

Здание включено в Прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов.

Заявитель представил акт освидетельствования от 20.01.2014 N 55 и дополнения к нему, составленные Обществом, целью оформления которых явилось определение возможности формирования в обособленный объект недвижимого имущества арендуемых предпринимателем Прошиным М.А. нежилых помещений.

Администрация представила обоснование возможности (либо отсутствия возможности) разделения объекта недвижимого имущества на обособленные помещения, выполненное индивидуальным предпринимателем Клыпиным К.В. - членом саморегулируемой организации некоммерческого партнерства "Союз проектировщиков".

Оценив представленные сторонами заключения и техническую документацию на спорные помещения в совокупности, суды пришли к выводу о наличии возможности формирования самостоятельных объектов недвижимости.

С учетом изложенного суды пришли к обоснованному выводу, что оспариваемый отказ не соответствует законодательству и нарушает право предпринимателя на выкуп арендованного имущества в порядке Закона N 159-ФЗ.

Довод жалобы о том, что арендуемые предпринимателем Прошиным М.Л. нежилые помещения невозможно выделить в обособленный объект без выполнения мероприятий, связанных с перепланировкой и проведением строительных работ, подлежит отклонению.

Судами установлено, что арендуемые предпринимателем Прошиным М.А. помещения функционируют независимо от прилегающих к нему помещений иного функционального назначения и не затрагивают интересы других собственников (арендаторов) здания в целом.

Материалами дела подтверждается соблюдение требований Свода правил "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" (СП 1.13130.2009), утвержденного приказом Министерства по чрезвычайным ситуациям России от 25.03.2009 N 171.

Инженерные сети, кроме электрических, являются транзитными для всего здания, что также не препятствует обособлению помещений.

Кроме того, заявитель обратился в Администрацию с заявлением о выкупе отдельных помещений (помещений первого и второго этажа), а не единого объекта.

Ссылка подателя жалобы на необходимость присоединения к арендуемым помещениям дополнительных объектов (лестничных клеток, лестницы, коридора, тамбура), признается несостоятельной. Указанные объекты являются вспомогательными, предназначены и фактически используются для эксплуатации спорных помещений независимо от того, в чьей собственности они находятся. Необходимость приватизации указанных объектов вместе с арендуемыми помещениями отсутствует.

Довод жалобы о том, что разделение одного самостоятельного объекта недвижимости (здания) на несколько объектов возможно только при наличии согласия собственника, в настоящем случае не имеет правового значения. По мнению суда кассационной инстанции, реализация преимущественного права на выкуп недвижимого имущества не может быть поставлена в зависимость от согласия собственника на выделение испрашиваемых объектов.

Довод о возможности использования помещений N 2 и 4 первого этажа для обслуживания (обеспечения прохода) помещений, арендуемых иными лицами, не опровергает судебных выводов. Доказательств ухудшения положения других арендаторов в случае выделения спорного имущества и передачи его предпринимателю в собственность не представлено.

Довод о несоответствии резолютивной части судебного решения заявленным требованиям получил надлежащую правовую оценку в суде апелляционной инстанции.

Возложение на Администрацию обязанности совершить действия, предусмотренные Законом N 159-ФЗ, не противоречит Положению о порядке и условиях приватизации муниципального имущества, утвержденному муниципальным Советом Северодвинска от 24.04.2003 N 41.

Кассационный суд не усматривает нарушений норм процессуального права, которые в силу статьи 288 АПК РФ являются основаниями для отмены обжалуемых судебных актов.

Поскольку суд апелляционной инстанций правильно применил нормы материального и процессуального права, постановление от 23.07.2014 должно быть оставлено без изменения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2014 по делу N А05-14450/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации муниципального образования "Северодвинск" - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

М.В. Захарова М.А. Ракчеева