Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 1 декабря 2014 г. N Ф07-2365/12 по делу N А56-55006/2011

01 декабря 2014 г.

Дело N А56-55006/2011

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Ракчеевой М.А.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Аникейченко К.В. (доверенность от 30.12.2013 N 34944-42), от закрытого акционерного общества "Плаза" Карху Б.Н. (доверенность от 15.03.2012),

рассмотрев 27.11.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2014 (судья Чуватина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2014 (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А., Полубехина Н.С.) по делу N А56-55006/2011,

установил:

Закрытое акционерное общество "Плаза", место нахождения: 197374, Санкт-Петербург, Торфяная дор., д. 9, ОГРН 1027806859882, ИНН 7813135984 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом (далее - Комитет) о расторжении заключенного сторонами 18.11.2010 договора N 13/ЗКС-04648 аренды земельного участка на инвестиционных условиях, взыскании 13 604 754 руб. 22 коп. убытков, в том числе за пользование участком с 27.04.2011 по 28.05.2011, за услуги по изготовлению отчета о состоянии земельного участка, а также 510 199 руб. 41 коп. в порядке реституции (оплаты фактического землепользования) за период с 03.01.2010 по 17.11.2010.

Решением суда первой инстанции от 21.05.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 17.09.2012, в иске отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.02.2013 решение от 21.05.2012 и постановление от 17.09.2012 отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

При новом рассмотрении Общество, заявив об уточнении размера исковых требований, просило взыскать с ответчика 14 715 939 руб. 63 коп., в том числе 14 205 740 руб. 22 коп. уплаченной арендной платы, 510 199 руб. 41 коп. - оплата фактического землепользования, а также 47 500 руб. убытков (расходов по оплате стоимости работ по составлению отчета). Уточнение исковых требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением суда первой инстанции от 27.04.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 26.09.2014, договор от 18.11.2010 N 13/ЗКС-04648 расторгнут; с Комитета в пользу Общества взыскано 14 715 939 руб. 63 коп. неосновательного обогащения, 47 500 руб. убытков, 101 574 руб. 76 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины, 250 000 руб. судебных расходов по экспертизе.

В кассационной жалобе Комитет указывает, что суды не вправе были при расторжении договора взыскивать с него денежные средства, уплаченные по договору, поскольку статья 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не предусматривает возможности и одновременного применения нескольких мер ответственности. Кроме того, при принятии спорного земельного участка Общество подтвердило, что он находится в состоянии, не препятствующем осуществлению инвестиционного проекта в соответствии с договором. Комитет просит отменить решение и постановление и принять новый судебный акт - об отказе в иске.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в жалобе, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения по мотивам, приведенным в отзыве.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 03.02.2009 заключили договор N 13/ЗКИ-04648 аренды земельного участка с кадастровым номером 78:12:7223:53, расположенного юго-западнее д. 4, лит. В по 3-му Рыбацкому проезду в Санкт-Петербурге, для проведения изыскательских работ.

Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре от 01.12.2009 N 3692 утвержден акт выбора указанного земельного участка под строительство, земельный участок прошел кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 78:12:722:3:60.

Соглашением от 07.12.2009 действие указанного договора аренды прекращено с 02.01.2010.

Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) в соответствии с постановлением правительства Санкт-Петербурга от 23.09.2010 N 1275 18.11.2010 заключили договор N 13/ЗКС-04648 аренды указанного земельного участка на инвестиционных условиях для проектирования и строительства производственного комплекса на срок до 29.10.2013.

Сторонами 18.11.2010 подписан акт приема-передачи участка и объектов, расположенных на нем.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.04.2011.

03.03.2011 государственными инспекторами Санкт-Петербурга по охране природы на спорном участке обнаружена несанкционированная свалка отходов производства и потребления.

Согласно отчёту о состоянии спорного земельного участка от 27.05.2011, составленному обществом с ограниченной ответственностью "Проектный институт "Петрохим - Технология" по заказу Общества, участок почти полностью завален отходами производства и потребления, насыпь по краям имеет высоту 2,5 - 3 м, стоимость работ по ликвидации свалки составляет 77 805 000 руб.

Общество направило в адрес Комитета претензию от 27.09.2011 с предложением расторгнуть договор по причине выявления обстоятельств, препятствующих его использованию в целях, предусмотренных договором.

Ссылаясь на предоставление земельного участка в аренду в состоянии, исключающем реализацию инвестиционного проекта, что является существенным нарушением договора со стороны Комитета, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

По результатам нового рассмотрения спора суды первой и апелляционной инстанций, придя к выводу, что при заключении спорного договора арендодатель не исполнил обязанности по предоставлению участка в состоянии, пригодном для реализации инвестиционного проекта по строительству производственного комплекса, исковые требования удовлетворили.

Кассационная инстанция считает выводы судов правильными и не находит оснований для удовлетворения жалобы.

В силу статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанности арендатора вносить арендную плату корреспондирует обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество во владение и пользование в соответствии с условиями договора и в надлежащем состоянии.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Абзацем вторым пункта 1 указанной статьи предусмотрено, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии со статьей 620 ГК РФ по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были заранее оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора (пункт 2); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Суды установили, что Комитет фактически не предоставил Обществу земельный участок в состоянии, пригодном для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству производственного комплекса. Факт нахождения свалки на переданном в аренду земельном участке подтвержден материалами дела и Комитетом не оспаривается.

Довод подателя жалобы, о том, что на момент подписания спорного договора Общество знало о нахождении свалки на арендуемом земельном участке, подлежит отклонению.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, стороны подписали акт приема-передачи с указанием, что участок передается в состоянии, не препятствующем осуществлению инвестиционного проекта в соответствии с договором. Однако в акте не указано на наличие свалки.

При рассмотрении дела была проведена судебная экспертиза на предмет установления срока давности образования свалки, последствий наличия свалки относительно состояния земельного участка в целом и возможности его использования в целях, предусмотренных договором.

В материалы дела в отношении территории участка представлены космические снимки со спутников "QuickBird" по состоянию на 16.07.2009 и "WorldView-2c" по состоянию на 08.07.2010, а также заключение по дешифрованию материалов космической съемки.

Сопоставление материалов космической съемки по состоянию на 16.07.2009 и на 08.07.2010 свидетельствует об изменении характеристик участка в течение указанного периода.

С учетом данных космических снимков и результатов их дешифрования, а также заключения эксперта, образование свалки непосредственно на участке датируется не позднее 08.07.2010, что предшествует дате заключения договора.

На основании установленных обстоятельств суды пришли к обоснованному выводу о том, что при заключении договора арендодателем не была исполнена обязанность по предоставлению участка в состоянии, пригодном для реализации инвестиционного проекта, что послужило основанием для расторжения договора по требованию арендатора.

Суды также правомерно удовлетворили имущественные требования Общества, поскольку арендодатель не выполнил своей обязанности по передаче в аренду земельного участка, соответствующего условиям договора и назначению, у арендатора не возникло встречного обязательства вносить арендную плату.

Доводы подателя жалобы не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального и процессуального права.

При изложенных обстоятельствах кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Поскольку кассационная жалоба рассмотрена, меры по приостановлению обжалуемого решения, принятые определением суда кассационной инстанции от 27.10.2014, подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2014 по делу N А56-55006/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом - без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения от 27.04.2014 отменить.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.С. Гафиатуллина М.А. Ракчеева