Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 декабря 2014 г. N Ф07-9654/14 по делу N А21-10329/2013

04 декабря 2014 г.

Дело N А21-10329/2013

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Ракчеевой М.А.,

при участии от закрытого акционерного общества "Первая Ипотечная Компания - Регион" Щербакова Д.М. (доверенность от 19.12.2013 N 173), от администрации городского округа "Город Калининград" Шидаковой А.Э. (доверенность от 17.12.2013 N 166д),

рассмотрев 27.11.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Первая Ипотечная Компания - Регион" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2014 по делу N А21-10329/2013 (судьи Жиляева Е.В., Тимухина И.А., Серикова И.А.),

установил:

Администрация городского округа "Город Калининград", место нахождения: Калининград, пл. Победы, д.1, ОГРН 1023900770222, ИНН 3903016790 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к закрытым акционерным обществам "Первая Ипотечная Компания - Регион", место нахождения: Московская обл., г. Дмитров, Профессиональная ул., д. 4, ОГРН 1027700214189, ИНН 7729118074 (далее - Компания), и "АКФЕН", место нахождения: Калининград, ул. В. Фермора, д. 5, ОГРН 1037728055331, ИНН 7728306340 (далее - Общество), о признании ничтожным пункта 4.4 договоров от 25.06.2007 N 008704 и от 02.07.2007 N 008705 на передачу в аренду городских земель в редакции соглашений от 30.12.2011 соответственно N 008704-2-УА и 008705-2-УА в части предусмотренного размера коэффициента, - ставки арендной платы за землю (Кз) - 0,7%, определяемого по виду разрешенного использования земельного участка.

Решением суда первой инстанции от 31.03.2014 (судья Ефименко С.Г.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 13.08.2014 решение от 31.03.2014 отменено, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Компания указывает на ошибочность вывода суда апелляционной инстанции о том, что при отсутствии доказательств нарушения сроков введения в эксплуатацию объектов недвижимости на арендованном земельном участке, указанных в статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), арендатору может быть установлена повышенная арендная плата. Кроме того, Компанией нарушения сроков ввода объектов в эксплуатацию не допущено, поэтому отсутствуют основания для применения положений Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ). В связи со сказанным Компания просит постановление от 13.08.2014 отменить, а решение от 31.03.2014 оставить в силе.

В судебном заседании представитель Компании поддержал доводы, изложенные в жалобе, а представитель Администрации возражал против ее удовлетворения.

Суд кассационной инстанции, не усмотрев оснований для отложения заседания, отклонил ходатайство Общества.

Неявка в судебное заседание представителей Общества, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность постановления проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, постановлением главы - мэра Калининграда от 28.02.2007 N 380 закрытому акционерному обществу "Балтийская финансово-строительная компания" (далее - ЗАО "БалтФинСтрой") предоставлен земельный участок по ул. Н. Карамзина - ул. О. Кошевого в Московском р-не Калининграда под строительство жилых многоквартирных домов со встроенным помещением подросткового клуба.

На основании указанного постановления Администрация (арендодатель) и ЗАО "БалтФинСтрой" (арендатор) 25.06.2007 заключили договор N 008704 на передачу в аренду городских земель, согласно пункту 1.1 которого арендатору передан в аренду земельный участок площадью 0,5679 га, кадастровый номер 39:15:14 20 25:0035, находящейся по адресу: Калининград, Московский р-н, ул. Н. Карамзина - ул. О. Кошевого, для строительства жилых многоквартирных домов со встроенным помещением подросткового клуба.

ЗАО "БалтФинСтрой" по договору от 17.10.2007 передало все свои права и обязанности по договору N 008704 Компании, которая, в свою очередь, в соответствии с соглашением от 30.12.2011 N 008704-2УА передала все свои права и обязанности Обществу.

Постановлением главы - мэра Калининграда от 28.02.2007 N 379 ЗАО "БалтФинСтрой" предоставлен земельный участок по ул. Н. Карамзина - ул. О. Кошевого в Московском р-не Калининграда под строительство жилых многоквартирных домов с объектами соцкультбыта.

На основании указанного постановления Администрация (арендодатель) и ЗАО "БалтФинСтрой" (арендатор) 02.05.2007 заключили договор N 008705 на передачу в аренду городских земель, согласно пункту 1.1 которого арендатору передан в аренду земельный участок площадью 11.1953 га, кадастровый номер 39:15:14 20 25:0033, находящейся по адресу: Калининград, Московский р-н, ул. Н. Карамзина - ул. О. Кошевого, для строительства жилых многоквартирных домов с объектами соцкультбыта.

ЗАО "БалтФинСтрой" по договору от 17.10.2007 передало все свои права и обязанности по договору N 008705 Компании, которая, в свою очередь, в соответствии с соглашением от 30.12.2011 N 008705-2УА передала все свои права и обязанности Обществу.

Срок действия договоров N 008704 и 008705 установлен до 28.02.2013; договоры и соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

Пункты 4.4 договоров аренды в редакции соглашений N 008704-2-УА и 008705-2-УА предусматривают, что для расчета годового размера арендной платы применяется коэффициент - ставка арендной платы за землю (Кз) - 0,7%, определяемый по виду разрешенного использования земельного участка.

Пунктами 4.2 договоров в редакции соглашений N 008704-2-УА и 008705-2-УА предусмотрено, что арендную плату до 08.11.2011 вносит Компания, а начиная с 08.11.2011 Общество.

Администрация, считая, что пунктом 4.4 спорных договоров ошибочно - без учета пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ - предусмотрен коэффициент - ставка арендной платы за землю (Кз) - 0,7%, определяемый по виду разрешенного использования земельного участка, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции отказал в признании оспариваемого пункта договоров ничтожным ввиду отсутствия оснований для применения повышающих коэффициентов арендной платы, поскольку вина ответчиков в нарушении сроков строительства объектов отсутствует.

Суд апелляционной инстанции, сочтя требования истца законными и подтвержденными представленными доказательствами, отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил требование.

Кассационная инстанция считает выводы суда апелляционной инстанции правильными.

Сторонами не оспаривается то обстоятельство, что земельный участок для жилищного строительства предоставлен без проведения торгов в порядке пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с названным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Аналогичные нормы предусмотрены пунктом 2.5 Положения о порядке определения размера арендной платы за землю, условий и сроков ее внесения в городе Калининграде, утвержденного решением окружного совета депутатов Калининграда от 28.11.2007 N 376.

Исследовав и оценив обстоятельства настоящего дела, доводы и возражения лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил, что на момент заключения соглашений N 008704-2-УА и 008705-2-УА объекты строительства не были введены в эксплуатацию.

Поскольку по истечении двух-трех лет со дня заключения договоров аренды земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, объекты недвижимости не были введены в эксплуатацию, то установление для расчета арендной платы за землю базовой ставки без учета повышающего коэффициента противоречит пункту 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно установил, что условие пункта 4 договоров в редакции соглашений N 008704-2-УА и 008705-2-УА не соответствует положениям законодательства, регулирующего порядок определения размера арендной платы за использование таких земельных участков.

С учетом изложенного кассационная инстанция соглашается с выводами суда апелляционной инстанции о наличии оснований для удовлетворения настоящего иска и признания спорного пункта недействительным.

Вопреки доводам подателя жалобы выводы апелляционного суда не противоречат правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, в котором указано на то, что уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства; положение пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ об установлении минимального уровня ставок арендной платы является специальным по отношению к статье 65 ЗК РФ, предусматривающей, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога; приведенные нормы законов, по существу, представляют собой санкции за затягивание сроков жилищного строительства.

Таким образом, учитывая специфику предоставления земельных участков для целей жилищного строительства по правилам пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, повышенная арендная плата устанавливается при несвоевременном осуществлении строительства с даты заключения договора аренды.

Довод Компании об отсутствии её вины в нарушении срока ввода объектов в эксплуатацию обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции.

При изложенных обстоятельствах кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2014 по делу N А21-10329/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Первая Ипотечная Компания - Регион" - без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.С. Гафиатуллина М.А. Ракчеева