Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 февраля 2015 г. N Ф07-22/14 по делу N А66-5392/2014

02 февраля 2015 г.

Дело N А66-5392/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 февраля 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Ракчеевой М.А.,

при участии от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области Унанян Л.Г. (доверенность от 22.07.2014),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 23.07.2014 (судья Рощина С.Е.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2014 (судьи Ралько О.Б., Виноградова Т.В., Докшина А.Ю.) по делу N А66-5392/2014,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Вектор", место нахождения: 125230, Москва, Хлебозаводский проезд, д. 7, стр. 9, пом. IX, ком. 9, ОГРН 1117746379541, ИНН 7724790162 (далее - ООО "Вектор"), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с заявлением, уточненным в порядке стать 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, место нахождения: 170100, г. Тверь, Свободный пер., д. 2, ОГРН 1046900099828, ИНН 6901067121 (далее - Управление Росреестра), от 28.03.2014 N 69-69-12/004/2014-526 в государственной регистрации права собственности заявителя на баню с мансардой и террасой общей площадью 83,7 кв.м с кадастровым номером 69:15:20:02:01:0071:1-3810:1000/Г, расположенную по адресу: Тверская обл., г/п. г. Конаково, дер. Вахромеево, ул. Чайбуха, уч. 29, а также об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности ООО "Вектор" на указанный объект.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы судебных приставов России по Тверской области, место нахождения: 170003, г. Тверь, ул. Веселова, д. 6, ОГРН 1046900099817, ИНН 6901067146.

Решением от 23.07.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 23.10.2014, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Управление Росреестра, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить решение от 23.07.2014 и постановление от 23.10.2014 и отказать в удовлетворении требований ООО "Вектор".

Податель жалобы указывает на следующее: суды не применили подлежащие применению в рассматриваемом споре положения подпункта 5 пункта 1 статьи 1 и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ); с учетом того, что спорный объект недвижимости и земельный участок на котором он расположен принадлежат одному лицу - залогодателю Лещеву Владимиру Николаевичу, а также в силу названных норм и принципа единства судьбы объектов недвижимости и земельных участков, на которых они расположены, невозможна государственная регистрация права собственности ООО "Вектор" на баню без одновременной регистрации перехода права собственности к этому обществу на земельный участок, занятый баней; действующим законодательством не установлено никаких изъятий из этого правила.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Вектор" просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал доводы жалобы.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, открытое акционерное общество "Норвик Банк" (далее - Банк) и общество с ограниченной ответственностью "Союзстройинвест" (далее - ООО "Союзстройинвест") заключили кредитный договор от 20.12.2007 N 111 (с учетом дополнительных соглашений), по которому Банк предоставил названному обществу кредит на 25 000 000 руб.

В целях обеспечения надлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору Банк (залогодержатель), Лещев В.Н. и Лещева Татьяна Ивановна (залогодатели) заключили договоры ипотеки от 20.12.2007 N 111/1 и 111/2.

В ипотеку были переданы следующие объекты недвижимости:

- баня с мансардой и террасой общей площадью 83,7 кв.м с кадастровым номером 69:15:20:02:01:0071:1-3810:1000/Г, расположенная по адресу: Тверская обл., г/п. г. Конаково, дер. Вахромеево, ул. Чайбуха, уч. 29, залоговой стоимостью 5 732 914 руб., и земельный участок, на котором расположена баня, с кадастровым номером 69:15:20:02:01:0071:0071 по тому же адресу, залоговой стоимостью 7 338 600 руб., принадлежащие Лещеву В.Н.;

- жилой дом с тремя пристройками с кадастровым номером 69:15:2002:01:0067:1-3770:0000/А, расположенный по адресу: Тверская обл., г/п. г. Конаково, дер. Вахромеево, ул. Чайбуха, д. 25, залоговой стоимостью 29 648 414 руб., и земельный участок, на котором расположен дом, с кадастровым номером 69:15:2002:01:0067 по тому же адресу, залоговой стоимостью 7 338 6000 руб., принадлежащие Лещевой Т.И.

Поскольку ООО "Союзстройинвест" не исполнило обязательства по кредитному договору, по иску Банка Конаковский городской суд Тверской области заочным решением от 27.12.2009 по делу N 2-2220/2009 взыскал с должника и поручителей 32 384 484 руб. задолженности по кредитному договору и в счет погашения задолженности обратил взыскание на заложенное имущество: баню с земельным участком, принадлежащие Лещеву В.Н., и жилой дом с земельным участком, принадлежащие Лещевой Т.И.

По договору от 29.06.2011 N 2 Банк уступил ООО "Вектор" право требования по кредитному договору от 20.12.2007 N 111.

ООО "Вектор" представило в службу судебных приставов на исполнение исполнительный лист, на основании которого судебный пристав-исполнитель Лютов Алексей Владимирович возбудил исполнительное производство и 29.11.2011 наложил арест на осуществление регистрационных действий в отношении указанного имущества.

Судебный пристав-исполнитель передал имущество, на которое обращено взыскание, на реализацию, однако аукцион и повторные торги не состоялись ввиду отсутствия заявок.

Судебный пристав-исполнитель 10.02.2014 направил ООО "Вектор" предложение оставить за собой указанное нереализованное заложенное имущество общей стоимостью 37 543 896 руб.

В связи с тем, что стоимость четырех объектов недвижимости превышала сумму денежных требований по исполнительному листу, ООО "Вектор" дало согласие принять в собственность жилой дом с земельным участком и баню (без земельного участка). Три указанных объекта были переданы взыскателю по акту от 19.02.2014.

Судебный пристав-исполнитель 19.02.2014 вынес постановление о снятии установленных арестов и ограничений на проведение регистрационных действий в отношении названного имущества, обязал Управление Росреестра осуществить регистрацию перехода права собственности к ООО "Вектор" на жилой дом с земельным участком и баню, а также поручил ООО "Вектор" представить в Управление Росреестра необходимые документы для регистрации права собственности.

ООО "Вектор" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на названные объекты, приложив в числе прочих документов заочное решение Конаковского городского суда Тверской области от 22.12.2009 по делу N 2-2220/2009, исполнительный лист от 22.12.2009 N 2-2220/2009, акт возврата нереализованного имущества от 16.01.2014 N 16/1135, заявление взыскателя от 14.02.2014 N 14/2014 о согласии оставить три нереализованных объекта за собой; акт от 19.02.2014 передачи ООО "Вектор" нереализованного имущества.

Управление Росреестра зарегистрировало право собственности ООО "Вектор" на жилой дом и земельный участок, на котором он расположен (свидетельства о государственной регистрации права собственности от 04.03.2014 69-АВ N 832961 и 832962), и уведомлением от 27.02.2014 сообщило заявителю о приостановлении на основании статьи 19 Закона N 122-Ф государственной регистрации права собственности на баню в связи с непредставлением документов на земельный участок, на котором этот объект расположен.

Управление Росреестра, ссылаясь на пункт 2 статьи 19 и абзац 4 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ, сообщением от 28.03.2014 N 69-69-12/004/2014-526 уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации права собственности на баню по следующим основаниям: подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; в соответствии со статьей 25.5 Закона N 122-ФЗ при государственной регистрации права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрации перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности; баня и земельный участок, на которые было обращено взыскание по решению суда общей юрисдикции, принадлежат одному лицу; между тем ООО "Вектор" приняло в собственность только баню без земельного участка и в нарушение указанных норм представило на регистрацию права собственности документы, касающиеся только бани.

ООО "Вектор", считая, что Управление Росреестра незаконно отказало ему в государственной регистрации права собственности на баню, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции признал оспариваемый отказ незаконным, сделав следующие выводы: поскольку ООО "Вектор" обратилось с заявлением о государственной регистрации права собственности на баню на основании статей 66, 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 220-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон N 220-ФЗ), то не имелось необходимости представлять на регистрацию документы, подтверждающие переход к заявителю права собственности на земельный участок, занятый баней; названное общество в силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) вместе с объектом приобрело право на использование земельного участка, занятого этим объектом; ООО "Вектор", как собственник бани, в дальнейшем может оформить права на земельный участок, занятый баней, на основании пункта 1 статьи 35 и статьи 36 ЗК РФ.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, а также указал, что статьей 25.5 Закона N 122-ФЗ предусмотрены особенности государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок при государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенный на этом участке, принадлежавшем на праве собственности предшествующему собственнику такого недвижимого имущества; поскольку в спорном случае не произошло одновременного отчуждения здания и земельного участка, заявитель не мог представить в регистрирующий орган документы в отношении земельного участка.

Кассационная инстанция считает, что приведенные выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны с неправильным применением норм материального права, поэтому принятые по делу судебные акты подлежат отмене.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имуществом и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона N 122-ФЗ.

Абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Пунктом 2 статьи 16 и пунктом 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что к заявлению о регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, которые должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав; если иное не установлено названным Законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.

В пункте 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ перечислены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Пунктом 2 данной статьи предусмотрено, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, проводит правовую экспертизу представленных на регистрацию правоустанавливающих документов на предмет установления отсутствия предусмотренных названным Законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Согласно статье 25.5 Закона N 122-ФЗ при государственной регистрации права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, принадлежащий предшествующему собственнику указанных объектов на праве собственности.

Согласно материалам дела баня и земельный участок, на котором она расположена, принадлежат одному лицу - Лещеву В.Н., данные объекты были совместно переданы в залог, суд общей юрисдикции обратил взыскание на баню вместе с земельным участком.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 данного Кодекса.

Пунктами 11-14 статьи 87 Закона N 220, которыми регламентирован порядок передачи судебным приставом-исполнителем нереализованного имущества должника взыскателю, не предусмотрено никаких исключений из указанного правила.

Ссылка судов первой и апелляционной инстанций на пункт 3 статьи 552 ГК РФ в рассматриваемом случае неправомерна, поскольку данной нормой предусмотрены особенности продажи объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, и порядок приобретения права пользования соответствующим земельным участком.

Несостоятельна также ссылка суда первой инстанции на статью 36 ЗК РФ, так как данной нормой регламентирован порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения. Между тем спорное здание расположено на земельном участке, находящемся в частной собственности.

Таким образом, поскольку баня и земельный участок, на котором она расположена, принадлежат одному лицу, а ООО "Вектор" попросило зарегистрировать переход к нему права собственности только на баню без земельного участка, Управление Росреестра, обоснованно сославшись на подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ и статью 25.5 Закона N 122-ФЗ, правомерно отказало ему в государственной регистрации права собственности на этот объект.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты следует отменить, а в удовлетворении заявления ООО "Вектор" - отказать.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 23.07.2014 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2014 по делу N А66-5392/2014 отменить.

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Вектор" отказать.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

А.В. Кадулин М.А. Ракчеева