Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 февраля 2015 г. N Ф07-245/15 по делу N А56-64542/2013

20 февраля 2015 г.

Дело N А56-64542/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 февраля 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Захаровой М.В., Сергеевой И.В.,

рассмотрев 16.02.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2014 по делу N А56-64542/2013 (судьи Горбик В.М., Полубехина Н.С., Кашина Т.А.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра), от 04.10.2010 N 39/081/2013-418, 39/081/2013-419 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 28.01.2013 N 02-А005018 и об обязании Управления Росреестра зарегистрировать этот договор.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Дети", место нахождения: 194356, Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 23, лит. А, ОГРН 1027801561842, ИНН 7802105995 (далее - Общество).

Решением от 28.02.2014 (судья Савина Е.В.) заявленные требования удовлетворены.

Постановлением апелляционного суда от 21.10.2014 решение отменено, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе КУГИ, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит отменить постановление и оставить в силе решение.

Как указывает податель жалобы, апелляционный суд не учел, что на основании части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) договор аренды государственного имущества может быть заключен на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, без проведения конкурса или аукциона. По мнению КУГИ, толкование указанной статьи как ограничивающей возможность заключения на новый срок договора аренды государственного имущества без проведения торгов препятствует реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным.

КУГИ, Управление Росреестра и Общество о дате и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, однако представителей в судебное заседание не направили, поэтому жалоба на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения главы администрации Выборгского района Санкт-Петербурга от 27.07.2006 N 1349 КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) 16.08.2006 заключили договор N 02-А004361 аренды части нежилого помещения 1-Н (1-5, 8-10) с кадастровым номером 78:5517:0:8:9 и мест общего пользования 1-Н (6, часть 7) общей площадью 448,1 кв. м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 23, лит. А, сроком на три года.

Дополнительным соглашением от 26.01.2010 N 2 срок действия договора продлен до 20.07.2012.

Договор аренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В связи с окончанием срока действия договора аренды Общество обратилось в КУГИ с заявлением о заключении договора аренды на новый срок.

На основании своего распоряжения от 28.01.2013 N 44-рк КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) 28.01.2013 подписали договор N 02-А005018 аренды части нежилого помещения 1-Н (1-5, 8-10) и МОП 1-Н (6, часть 7) общей площадью 448,1 кв. м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 23, лит. А.

Согласно пунктам 1.3 и 6.9 договор действует по 27.01.2023, а с даты его подписания договор от 16.08.2006 N 02-А004361 прекращает свое действие.

КУГИ 24.06.2013 обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 28.01.2013 N 02-А005018.

Управление Росреестра 22.08.2013 уведомило КУГИ о приостановлении на один месяц на основании абзаца 1 пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственной регистрации договора аренды, сославшись на отсутствие доказательств его заключения на торгах. Также Управление Росреестра указало, что в нарушение пункта 3 статьи 26 Закона N 122-ФЗ КУГИ не представил кадастровый паспорт помещения с обозначенной частью объекта, сдаваемой в аренду.

Поскольку КУГИ не устранил указанные замечания в отведенный срок и не представил в регистрирующий орган кадастровый паспорт помещения и документы, подтверждающие соблюдение при заключении договора аренды от 28.01.2013 N 02-А005018 требований статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, Управление Росреестра 04.10.2013 уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации названного договора на основании абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.

КУГИ, считая, что Управление Росреестра незаконно отказало в государственной регистрации договора аренды, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, указав, что Общество соответствует требованиям, установленным частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, поэтому для заключения договора аренды на новый срок проведение торгов не требуется.

Суд апелляционной инстанций решение отменил и в удовлетворении заявленных требований отказал, сославшись на нарушение при подписании договора от 28.01.2013 N 02-А005018 требований частей 1, 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ. Апелляционный суд указал, что статья 621 ГК РФ устанавливает преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях и не регулирует порядок предоставления прав на государственное или муниципальное имущество.

Кассационная инстанция не находит правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Государственная регистрация прав производится в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами по основаниям, перечисленным в статье 17 Закона N 122-ФЗ, в том числе на основании договоров и других сделок в отношении недвижимого имущества, совершенных в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, иных документов, которые согласно законодательству Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав приведен в статье 20 Закона N 122-ФЗ, согласно абзацам 4 и 10 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Исходя из буквального толкования части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, а также системного толкования всех положений названной статьи необходимым условием реализации права добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона является заключение первоначального договора (срок действия которого истек) в соответствии с порядком, предусмотренным частями 1 и 3 этой же статьи, то есть по результатам проведения конкурсов и аукционов на право заключения таких договоров.

В пункте 4.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что в силу части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. Таким образом, при толковании данных норм Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обратил внимание на необходимость заключения первоначального договора (срок действия которого истек) в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.

Апелляционный суд установил, что представленный на регистрацию договор аренды подписан сторонами с нарушением требований части 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, а именно без проведения торгов. Оснований для применения к правоотношениям сторон положений части 9 этой же статьи не имеется, так как договор аренды от 16.08.2006 N 02-А004361 также был заключен без проведения торгов.

При таких обстоятельствах вывод апелляционного суда о том, что отказ Управления Росреестра в государственной регистрации договора аренды соответствует действующему законодательству, является верным, поэтому оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2014 по делу N А56-64542/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом - без удовлетворения.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

М.В. Захарова И.В. Сергеева