Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 апреля 2015 г. N Ф07-1265/15 по делу N А05-7729/2013

21 апреля 2015 г.

Дело N А05-7729/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 апреля 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Кадулина А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирма "Якорь" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 20.05.2014 (судья Бунькова Е.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2015 (судьи Шадрина А.Н., Зайцева А.Я., Романова А.В.) по делу N А05-7729/2013,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью фирма "Якорь", место нахождения: 163020, Архангельская обл., г. Архангельск, ул. Валявкина, д. 2, ОГРН 1022900541091, ИНН 2901026368 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к мэрии города Архангельска, место нахождения: 163000, Архангельская обл., г. Архангельск, пл. Ленина, д. 5, ОГРН 1022900509521, ИНН 2901065991 (далее - Мэрия), об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора от 06.06.2013 купли-продажи арендуемого муниципального имущества - здания ресторана "Якорь" и конторы общей площадью 1165,7 кв. м и земельного участка площадью 3534 кв. м с кадастровым номером 29:22:023013:3, расположенных по адресу: г. Архангельск, ул. Валявкина, д. 2, по пунктам 1.2, 2.4, 3.1.5 (с учетом уточнения исковых требований).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Архангельский центр оценки", место нахождения: 163000, Архангельская обл., г. Архангельск, пл. В.И. Ленина, д. 4, оф. 1003, ОГРН 1072901012942, ИНН 2901169285 (далее - Центр оценки).

Решением от 20.05.2014 урегулированы разногласия по договору от 06.06.2013 купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке; пункт 1.2 договора изложен в редакции, согласно которой общая цена продажи арендуемого имущества и земельного участка составляет 11 214 000 руб. 00 коп. (без учета налога на добавленную стоимость), в том числе цена продажи арендуемого имущества - 5 298 000 руб. 00 коп., цена продажи земельного участка - 5 916 000 руб. 00 коп.; пункт 3.1.5 договора изложен в редакции Мэрии, согласно которой на покупателя возложена обязанность по страхованию за свой счет арендуемого имущества.

Дополнительным решением от 17.11.2014 урегулированы разногласия по пункту 2.4 названного выше договора от 06.06.2013, изложенному в редакции истца.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2015 решение от 20.05.2014 оставлено без изменения.

Общество в кассационной жалобе, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, нарушение судами норм материального и процессуального права, просит отменить названные судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, возложение на покупателя условиями договора обязанности страховать имущество противоречит действующему законодательству; заключение от 30.01.2014, составленное экспертом Стрижаковой В.Н. по результатам повторной экспертизы, имеет существенные недостатки, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем не могло служить основанием для определения цены здания в размере рыночной стоимости; при определении цены земельного участка суды безосновательно не приняли отчет оценщика, составленный по заказу истца, и приняли отчет, составленный по заказу Мэрии.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество на основании договора от 30.06.2008 N 821, заключенного с муниципальным образованием "Город Архангельск", и дополнительного соглашения от 27.04.2012 к нему арендует нежилые помещения общей площадью 1165,7 кв. м в отдельно стоящем здании, расположенном по адресу: г. Архангельск, ул. Валявкина, д. 2, для использования под общественное питание, сроком до 01.07.2015.

16.10.2012 Общество обратилось в Мэрию с заявлением о реализации преимущественного права, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 05.03.2013 по делу N А05-15818/2012 признан незаконным изложенный в уведомлении от 02.11.2012 отказ Мэрии в предоставлении Обществу преимущественного права на приобретение нежилых помещений.

Распоряжением Мэрии от 29.04.2013 N 1108р оформлено решение о приватизации арендуемого Обществом имущества; арендатору предоставлено преимущественное право на приобретение в собственность здания ресторана "Якорь" и конторы общей площадью 1165,7 кв. м с земельным участком общей площадью 3534 кв. м по указанному выше адресу с рассрочкой оплаты на пять лет по цене 17 421 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость), в том числе 11 505 000 руб. за здание и 5 916 000 руб. за земельный участок.

Письмом от 07.05.2013 Мэрия направила покупателю проект договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества на указанных выше условиях.

Общество подписало указанный договор с протоколом разногласий по пункту 1.2 о рыночной стоимости объекта, пункту 2.4 о порядке оплаты приобретаемого земельного участка, пункту 3.1.5 об обязанности покупателя по страхованию имущества. Согласно предложенной покупателем редакции пункта 1.2 договора общая цена продажи имущества составляет 8 685 000 руб. (с учетом налога на добавленную стоимость), в том числе: 2 045 000 руб. - цена продажи здания, 6 640 000 руб. - цена продажи земельного участка. В пункте 2.4 договора Общество предложило исключить из текста слова "в срок по 21 июня 2013 года включительно"; относительно пункта 3.1.5 просило исключить его из текста договора.

Письмом от 07.06.2013 N 003-07/599 Мэрия сообщила об отклонении протокола разногласий.

Общество в целях урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.

В случае передачи разногласий на разрешение суда в соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Кодекса).

Один из пунктов договора, по которому у сторон возникли разногласия, касается цены продаваемого имущества.

Мэрия при определении цены продаваемых здания и земельного участка исходила из отчета от 12.12.2012 N 39 об оценке рыночной стоимости имущества по состоянию на 22.11.2012, составленного по заказу муниципального образования независимым оценщиком Центра оценки.

В свою очередь, Общество в обоснование указанной им в протоколе разногласий цены здания с земельным участком представило отчет от 22.03.2013 N 76/03/13, изготовленный по его заказу обществом с ограниченной ответственностью "Архангельское Бюро Оценки", об оценке рыночной стоимости имущества по состоянию на 22.03.2013.

Исходя из статей 12, 13 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

Поскольку стороны представили суду два отчета, составленных независимыми оценщиками, существенно отличающихся итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, суд первой инстанции в соответствии с рекомендациями, содержащимися в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, назначил экспертизу для определения величины рыночной стоимости выкупаемых здания и земельного участка.

Согласно экспертному заключению от 14.10.2013 N 375/13-СД, составленному экспертом общества с ограниченной ответственностью "Респект" Паршевым Вячеславом Алексеевичем по результатам проведенной экспертизы, по состоянию на 16.10.2012 рыночная стоимость здания ресторана "Якорь" и конторы общей площадью 1165,7 кв. м составляет 3 049 014 руб. (без учета налога на добавленную стоимость), земельного участка - 3 809 205 руб.

По ходатайству ответчика, заявившего о наличии сомнений в обоснованности заключения эксперта, определением суда первой инстанции от 05.12.2013 назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю Стрижаковой Валентине Николаевне.

По результатам проведенных исследований эксперт Стрижакова В.Н. составила заключение от 30.01.2014, согласно которому рыночная стоимость здания ресторана и конторы по состоянию на 16.10.2012 составляет 5 298 000 руб. (с учетом налога на добавленную стоимость), а земельного участка - 6 416 000 руб. (без налога на добавленную стоимость).

Суды определили цену выкупаемого здания в размере 5 298 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость) исходя из отчета от 30.01.2014 эксперта Стрижаковой В.Н., а цену земельного участка - в размере 5 916 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость) в соответствии с отчетом Центра оценки от 12.12.2012 N 39.

Кассационная инстанция находит выводы судов в этой части недостаточно обоснованными, а вопрос о цене продажи имущества - нуждающимся в дополнительном исследовании.

Фактически выводы суда в части цены продаваемого имущества мотивированы только необходимостью соблюдения баланса интересов сторон, выражающегося в недопущении как существенного для покупателя увеличения стоимости приобретаемого имущества, так и существенного для муниципального образования занижения цены продажи.

Между тем какие-либо доводы, по которым судебные инстанции не учли выводы одного оценщика и приняли выводы другого, в судебных актах отсутствуют.

По смыслу статьи 11 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке объекта, являющийся итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, представляет собой целостный документ, содержащий определенный объем сведений. Итоговая величина стоимости объекта оценки является результатом поэтапно проведенных исследований. Согласно статье 12 названного Закона отчет признается документом, содержащим сведения доказательственного характера; итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной.

Исходя из указанных положений Закона использование выборочно данных из разных отчетов фактически означает признание отчетов недостоверными в неиспользуемой части, что исключает возможность применения отчета как доказательства рыночной стоимости имущества, определенной в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Проверка полученных судом в ходе рассмотрения дела отчетов и заключений о рыночной стоимости имущества на предмет соответствия этих документов требованиям законодательства об оценочной деятельности не осуществлялась, экспертиза отчетов не проводилась. Кроме того, рыночная стоимость имущества при проведении оценки Центром оценки и экспертом Стрижаковой В.Н. определялась по состоянию на разные даты. В результате цена здания в размере 5 298 000 руб. определена судом исходя из его рыночной стоимости по состоянию на 16.10.2012, а цена земельного участка в размере 5 916 000 руб. - по состоянию на 22.11.2012. К тому же в заключении от 30.01.2014, составленном экспертом Стрижаковой В.Н., рыночная стоимость здания ресторана и конторы указана в размере 5 298 000 руб. с учетом налога на добавленную стоимость, в то время как суд в решении со ссылкой на это заключение указал ту же величину, но с оговоркой об исключении из нее налога на добавленную стоимость.

При таких обстоятельствах выводы судов в части определения содержания пункта 1.2 договора купли-продажи о цене продажи имущества нельзя признать соответствующими материалам дела и нормам права.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по сопру, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения должны быть указаны выводы арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Поскольку в связи с необходимостью повторного рассмотрения вопроса о цене объектов преддоговорный спор не может считаться разрешенным, не могут быть оставлены в силе судебные акты и в части пункта 3.1.5 договора. По этой же причине подлежит отмене дополнительное решение от 17.11.2014, которым суд определил редакцию пункта 2.4 договора и которое не может существовать без основного судебного акта.

Принимая во внимание изложенное, обжалуемые судебные акты, а также дополнительное решение от 17.11.2014 подлежат отмене с направлением дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение, при котором суду необходимо установить цену отчуждаемого имущества исходя из его рыночной стоимости, определенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности на дату поступления уполномоченному органу заявления о реализации преимущественного права; определить содержание всех спорных условий договора.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 20.05.2014 и дополнительное решение от 17.11.2014 Арбитражного суда Архангельской области, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2015 по делу N А05-7729/2013 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Архангельской области.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

Т.С. Гафиатуллина А.В. Кадулин