Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 мая 2015 г. N Ф07-1069/15 по делу N А13-10812/2014

25 мая 2015 г.

Дело N А13-10812/2014

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Родина Ю. А., судей Кудина А. Г., Любченко И. С.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Твои окна" Рыбановой Е. К. (доверенность от 05.03.2014 б/н), от общества с ограниченной ответственностью "Севен Санс Девелопмент Вологда" Рыбановой Е. К. (доверенность от 05.03.2014 б/н), Сапуновой Т. А. (доверенность от 12.05.2015 б/н),

рассмотрев 21.05.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Твои окна" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 27.10.2014 (судья Киров С. А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2015 (судьи Виноградова Т. В., Докшина А. Ю., Пестерева О. Ю.) по делу N А13-10812/2014,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Твои окна", место нахождения: 160000, г. Вологда, Предтеченская ул., д. 31, ОГРН 1133525005008, ИНН 3525297195 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Инспекции государственного строительного надзора Вологодской области, место нахождения: 160009, г. Вологда, ул. Мальцева, д. 52, ОГРН 1053500023290, ИНН 3525148002 (далее - Инспекция), от 18.07.2014 N 94-д по делу об административном правонарушении, предусмотренном частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Севен Санс Девелопмент Вологда" (далее - ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда") и Ольшуков Сергей Анатольевич.

Решением от 27.10.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 04.02.2015, в удовлетворении требований заявителя отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит решение от 27.10.2014 и постановление апелляционного суда от 04.02.2015 отменить, принять новый судебный акт.

По мнению подателя жалобы, Общество не нарушило нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), поскольку по договорам долевого участия в строительстве (далее - ДДУ) права и обязанности возникали непосредственно у Общества, денежные средства правомерно перечислялись дольщиками на счет агента Общества - ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда", которое должно было их перечислить Обществу, сторонами в соответствии с нормами гражданского законодательства был осуществлен зачет встречных обязательств; ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" является займодавцем и не приобретает прав на строящиеся на его финансовые средства объекты; денежные средства, полученные от дольщиков, потрачены не на погашение Обществом личных обязательств, а на исполнение его обязательств, связанных со строительством многоквартирного дома.

В отзыве Инспекция просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу Общества - без удовлетворения.

В судебном заседании представители Общества и ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" поддержали доводы, приведенные в кассационной жалобе.

Ольшуков Сергей Анатольевич надлежащим образом уведомленный о времени и месте заседания, своих представителей в суд не направил, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

От Инспекции, надлежащим образом извещенной о времени и месте заседания, поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие ее представителей. Поскольку Инспекция своих представителей в суд не направила, дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьей 284 АПК РФ.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество на основании разрешения на строительство от 04.12.2013 N RU35327000-278 строит 11 - 16 - этажный жилой дом со встроенными помещениями с пристроенной подземной автостоянкой на 65 машиномест и открытой наземной автостоянкой на 83 машиноместа, всего на 1213 квартир, 1869 жителей, на земельном участке площадью 15 460 кв.м.

Общество 11.12.2013 заключило ДДУ N 495С/Н с Ольшуковым С. А., в котором предусмотрено, что в срок до IV квартала 2015 года будет выстроен указанный дом и участнику будет передана квартира-студия N 495, расположенная на 7-м этаже в 3-м подъезде.

Инспекция провела внеплановую документарную проверку соблюдения Обществом требований законодательства о долевом участии в строительстве жилья при строительстве данного дома в связи с обращением Ольшукова С. А.

В ходе проверки установлено, что в соответствии с пунктом 2.4 ДДУ N 495С/Н Ольшуков С. А. обязался уплатить предусмотренную договором цену путем перечисления денежных средств на расчетный счет ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда", принимающего платежи и действующего от имени застройщика на основании агентского договора от 11.12.2013 N 11/12/13-В.

По результатам проверки Инспекция пришла к выводу о привлечении Обществом денежных средств дольщиков на цели, не связанные со строительством, о нарушении им части 1 статьи 3 и части 1 статьи 18 Закона N 214-ФЗ, в связи с чем постановлением от 18.07.2014 N 94-д привлекла его к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, в виде взыскания штрафа в размере 500 000 руб.

Общество оспорило постановление Инспекции от 18.07.2014 N 94-д в судебном порядке.

Суд первой инстанции в удовлетворении требования заявителя отказал, указав, что Инспекция правомерно привлекла Общество к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ, поскольку оно не приняло всех зависящих от него мер по соблюдению законодательства о долевом участии в строительстве жилья, в частности по соблюдению установленного Законом N 214-ФЗ порядка привлечения денежных средств дольщиков.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, рассмотрев материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

Согласно части 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании ДДУ;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 названной статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (часть 2.1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям данного закона застройщики на основании ДДУ.

В силу части 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с данным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

В соответствии с частью 1 статьи 18 Закона N 214-ФЗ денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях:

1) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);

2) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

3) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;

4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;

5) возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (технологическое присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;

6) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;

7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Из приведенных норм следует, что привлекать денежные средства граждан для строительства на основании заключенного ДДУ многоквартирного жилого дома вправе только застройщик.

Согласно материалам дела Общество (принципал) заключило с ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" (агентом) агентский договор от 11.12.2013 N 11/12/13-В (далее - агентский договор), по которому агент обязуется за согласованную сторонами плату осуществлять от своего имени или от имени принципала, но за его счет, действия по организации продаж строящихся помещений, в том числе заключение ДДУ, организацию взаиморасчетов с участниками долевого строительства и иными лицами (пункт 1.2).

В пункте 2.1.1 агентского договора предусмотрено, что агент обязуется принимать плату по ДДУ на основании утвержденной сторонами стоимости объектов недвижимости, выступая от имени принципала.

В агентском договоре также закреплено, что агент обязан перечислять суммы, принятые от третьих лиц в адрес принципала в соответствии с пунктом 2.1.1 данного договора, на расчетный счет принципала (пункт 2.1.5).

Также Общество (заемщик) заключило с ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" (займодавцем) договор инвестирования от 20.06.2013 N 2-29-08 (далее - договор инвестирования), согласно которому займодавец передает заемщику заем в сумме 125 000 000 руб. под 10 процентов годовых. При этом данный заем является целевым и должен использоваться заемщиком на строительство жилого комплекса.

По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции необоснованно посчитал, что договор инвестирования является договором инвестирования в форме капитальных вложений и займодавец получает на основании него права владения, пользования и распоряжения строящимся на его финансовые средства объектом капитального строительства.

Суд кассационной инстанции считает указанный вывод суда ошибочным, поскольку из условий договора инвестирования не следует, что к займодавцу переходят права на строящийся объект. Напротив, в договоре предусмотрено обязательство заемщика вернуть сумму полученного займа с соответствующими процентами.

Вместе с тем данная ошибка суда первой инстанции не привела к неправильности его выводов, сделанных по существу.

Общество и ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" согласно актам взаимозачета от 31.01.2014, 28.02.2014, 31.03.2014 зачли обязательство Общества по возврату займа по договору инвестирования в счет обязательства ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" перечислить суммы, полученные им от дольщиков по ДДУ и подлежащие перечислению Обществу на основании агентского договора.

Как установлено Инспекцией в ходе проверки, денежные средства, полученные от дольщиков, перечислялись не непосредственно застройщику, а на счет агента; до перечисления денежных средств на счет застройщика для использования в целях строительства, они были использованы Обществом (путем взаимозачета) для погашения его задолженности перед ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" по договору инвестирования.

Податель жалобы полагает, что перечисление денежных средств, полученных от дольщиков на счет агента, не являющегося застройщиком, не противоречит нормам гражданского законодательства, предусматривающего возможность осуществления действий в гражданском обороте через посредника; проведенный Обществом зачет не противоречит Закону N 214-ФЗ, поскольку денежные средства были получены Обществом по договору инвестирования для осуществления строительства, а следовательно, погашение долга по этому договору за счет денежных средств, привлеченных от дольщиков, было связано с погашением расходов, понесенных при строительстве объекта.

Указанные доводы несостоятельны по следующим основаниям.

В части 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Как разъяснено в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", положения Закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи; привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.

Следовательно, отношения, связанные с привлечением средств дольщиков, регулируются Законом N 214-ФЗ, который призван гарантировать защиту прав дольщиков, в связи с чем его нормы носят разрешительный характер, не допускают расширительного толкования и имеют специальное значение перед общими нормами гражданского законодательства.

Привлечение средств дольщиков допустимо исключительно теми лицами и способами, которые прямо перечислены в Законе N 214-ФЗ.

При этом нормы Закона N 214-ФЗ, наделяя такими полномочиями только застройщика, не предусматривают возможности их реализации посредством привлечения каких-либо третьих лиц, в том числе агентов, действующих от имени застройщиков.

Соответственно, в силу буквального толкования Закона N 214-ФЗ денежные средства дольщиков должны поступать непосредственно на счет застройщика, откуда расходоваться на цели, связанные со строительством жилого объекта.

Суды первой и апелляционной инстанций сделали обоснованный вывод о том, что участие в правоотношении по долевому участию в строительстве жилья третьего лица, осуществляющего аккумулирование всех денежных средств дольщиков на своем счете, не обеспечивает надлежащей защиты прав дольщиков, гарантированной Законом N 214-ФЗ, исключает возможность осуществления государственного контроля за целевым использованием указанных средств, поскольку третье лицо, не обладая статусом застройщика, не отчитывается о своем финансовом положении, не публикует проектную декларацию, не предоставляет отчет дольщикам, не несет ответственности за объем выполняемых обязательств по строительству многоквартирного жилого дома.

Из представленного в материалы дела ДДУ следует, что он заключен с Ольшуковым С. А. от имени Общества (застройщика).

Включив в этот ДДУ условие о перечислении денежных средств дольщиков на счет агента, а также осуществив зачет обязательств по договору инвестирования и агентскому договору до поступления денежных средств на счет застройщика, Общество нарушило порядок привлечения и расходования денежных средств, закрепленный в Законе N 214-ФЗ.

Действия Общества по привлечению агента-инвестора, которому перечисляются денежные средства дольщиков, и дальнейшему взаимозачету обязательств, фактически направлены на изъятие полученных от дольщиков денежных средств из под режима регулирования использования привлеченных средств дольщиков, предусмотренного в Законе N 214-ФЗ.

Целью законодателя при принятии Закона N 214-ФЗ являлось соблюдение прав дольщика и регулирование всех отношений, в том числе и финансовых с застройщиком на основе специальных норм данного закона.

В заседании суда кассационной инстанции представители Общества и ООО "Севен Санс Девелопмент Вологда" согласились с тем, что отношения дольщиков и застройщиков, в том числе и финансовые регламентированы Законом N 214-ФЗ, в то же время не смогли привести нормы Закона N 214-ФЗ, позволяющие привлекать агентов и перечислять им денежные средства, полученные от дольщиков.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций сделали обоснованный вывод о том, что Общество осуществляло привлечение денежных средств в нарушение Закона N 214-ФЗ, в связи с чем постановление Инспекции от 18.07.2014 N 94-д о привлечении его к ответственности по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ принято законно и обоснованно.

Суды правильно применили нормы материального и процессуального права, их выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В связи с этим кассационная инстанция не находит оснований для иной оценки представленных сторонами доказательств и обстоятельств, установленных судами, а также сделанных ими выводов.

При таком положении кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 27.10.2014 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2015 по делу N А13-10812/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Твои окна" - без удовлетворения.

Председательствующий

Ю.А. Родин

Судьи

А.Г. Кудин И.С. Любченко