Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 мая 2015 г. N Ф07-2768/15 по делу N А56-28512/2014

29 мая 2015 г.

Дело N А56-28512/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Боглачевой Л.И. (доверенность от 19.05.2015), от Берсона Б.И. - Батуриной А.А. (доверенность от 27.12.2013),

рассмотрев 25.05.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.08.2014 (судья Савина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2015 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Кашина Т.А.) по делу N А56-28512/2014,

установил:

Индивидуальный предприниматель Берсон Борис Иосифович, ОГРНИП 310784721000423, ИНН 782505903375, обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконным бездействия Комитета по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КУГИ), выразившегося в непринятии в установленный срок решения о выкупе земельного участка площадью 45 927 кв. м с кадастровым номером 78:38:2210101:5, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Репино, Приморское шоссе, д. 392, лит. А, и отказа КУГИ, оформленного письмом от 17.06.2014 N 16430-44, в выкупе указанного участка, а также об обязании КУГИ принять решение о выкупе спорного земельного участка по цене 27 586 626 руб. 64 коп., подписать передаточное распоряжение и заключить с предпринимателем договор купли-продажи данного земельного участка.

Решением от 19.08.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.01.2015, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе КУГИ, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как указывает податель жалобы, вопреки выводу судов представленное истцом заключение специалиста от 30.04.2014 N 56-СТЭ/2014 не содержит обоснование площади спорного земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих предпринимателю и не используемых в качестве центра реабилитации детей-инвалидов.

В судебном заседании до начала рассмотрения кассационной жалобы по существу представитель Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) заявил ходатайство о замене КУГИ в связи с его переименованием и реорганизацией на Комитет.

Учитывая, что переименование КУГИ и реорганизация в форме присоединения к нему другого юридического лица подтверждаются ранее представленными документами, суд кассационной инстанции в соответствии со статьей 48 АПК РФ заменил КУГИ на Комитет (место нахождения, ОГРН и ИНН те же).

Представитель Комитета обратился с ходатайством об отложении судебного заседания для ознакомления с отзывом Общества, которое в соответствии с требованиями статьи 158 АПК РФ отклонено судом в связи с тем, что отзыв представлен в электронном виде и был доступен для ознакомления.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в жалобе, а представитель Берсона Б.И. - в отзыве на нее.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, постановлением правительства Санкт-Петербурга от 17.02.2009 N 200 обществу с ограниченной ответственностью "Антей" (далее - Общество) установлены инвестиционные условия при проектировании и реконструкции здания с кадастровым номером 78:38:22101А:3:6, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Репино, Приморское шоссе, д. 392, лит. А, со строительством центра реабилитации детей-инвалидов (далее - Центр реабилитации) на земельных участках площадью 45 800 кв. м с кадастровым номером 78:38:22101А:5 и площадью 1486 кв. м с кадастровым номером 78:38:22101А:5.

Между КУГИ и Обществом (инвестором) 16.11.2009 заключен инвестиционный договор N 19-И01317, по условиям которого КУГИ обеспечивает инвестору допуск к упомянутому выше зданию для проектирования и реконструкции под Центр реабилитации.

Пунктом 3.1 инвестиционного договора установлена характеристика инвестиционного проекта, включающего в себя работы по проектированию и реконструкции здания с кадастровым номером 78:38:22101А:3:6, а также строительству объектов общей площадью не более 4558,1 кв. м под Центр реабилитации на указанных выше земельных участках.

КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) 16.11.2009 заключили договор N 19/ЗК-01318 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 78:38:22101А:4 и 78:38:22101А:5 для осуществления проектирования и реконструкции здания, расположенного по адресу: пос. Репино, Приморское шоссе, д. 392, лит. А, а также строительства на указанных земельных участках зданий под Центр реабилитации.

Общество (застройщик) и индивидуальный предприниматель Берсон Б.И. (инвестор) 01.09.2011 заключили договор N 1/ИД на участие в инвестировании строительства объектов нежилого фонда, в соответствии с пунктом 2.1 которого инвестор принимает на себя обязательство направить денежные средства на создание Центра реабилитации в размере и на условиях, предусмотренных данным договором, а застройщик обязуется собственными и/или привлеченными силами обеспечить создание указанного объекта в соответствии с проектной документацией и после завершения работ передать его в собственность инвестору.

На основании акта приема-передачи от 30.05.2012 N 2 (в редакции дополнительного соглашения от 30.08.2012) Общество передало предпринимателю Центр реабилитации общей площадью 3909,5 кв. м, включающий в себя следующие объекты недвижимости: административно-психолого-педагогический блок площадью 1556 кв. м, лечебно-диагностический блок площадью 493,7 кв. м, жилые блоки N 1 и 2 общей площадью 889 кв. м, ангар площадью 365,7 кв. м, беседку площадью 80 кв. м, баню для персонала площадью 182,3 кв. м, дом охраны площадью 171,9 кв. м, спорткорпус с раздевалкой площадью 80,2 кв. м, хозяйственную постройку площадью 66,9 кв. м, БКТП и БГЭЗ общей площадью 23,8 кв. м с кадастровыми номерами 78:38:22101А:5:25-78:38:22101А:5:30, 78:38:22101А:5:32-78:38:22101А:5:36, расположенные по указанному адресу.

КУГИ и Общество 04.09.2012 подписали протокол исполнения обязательств по инвестиционному договору, в котором зафиксировали надлежащее исполнение Обществом обязательства по реконструкции и строительству Центра реабилитации.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.11.2012 зарегистрировано право собственности индивидуального предпринимателя Берсона Б.И. на эти объекты недвижимости на основании договора от 01.09.2011 N 1/ИД, акта приема-передачи от 30.05.2012 N 2, дополнительных соглашений от 23.04.2012 N 1 и от 30.08.2012, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 78-АЖ N 745724-745726, 745842-745848, 746650.

Предприниматель Берсон Б.И. 26.03.2014 обратился в КУГИ с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:38:2210101:5, приложив к нему копию паспорта, копию свидетельства о постановке на учет в налоговом органе, копию свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя, копию паспорта представителя, копию доверенности, копии свидетельств о государственной регистрации права собственности на здания, расположенные на испрашиваемом земельном участке, договор аренды земельного участка от 16.11.2009 N 19/ЗК-01318, инвестиционный договор от 16.09.2011 N 19-И01317, договор на участие в инвестировании строительства объектов нежилого фонда от 01.09.2011 N 1/ИД, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, нотариально удостоверенное согласие супруги, а также проект договора купли-продажи земельного участка.

Письмом от 17.06.2014 N 16430-44 Комитет отказал предпринимателю в предоставлении земельного участка в собственность, сославшись на то, что площадь испрашиваемого земельного участка превышает площадь, необходимую для функционирования и использования расположенных на нем объектов недвижимости.

Поскольку в установленный статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ, в редакции, действовавшей до 01.03.2015) срок КУГИ не принял решение о выкупе, Берсон Б.И. обратился в суд с заявлением о признании незаконным бездействия КУГИ, а в последующем, после получения отказа в выкупе, и недействительным этого отказа, считая его незаконным и нарушающим его права и интересы в сфере экономической деятельности.

При этом предприниматель представил подготовленное специалистом общества с ограниченной ответственностью "Петербургская Экспертная Компания" Филипповым Вадимом Александровичем заключение от 30.04.2014 N 56-СТЭ/2014 (далее - Заключение), из которого следует, что реконструкция и новое строительство Центра реабилитации соответствуют действующим нормативным документам, а указанный объект является единым комплексом, для функционирования которого необходимо использовать весь земельный участок.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили заявленные требования, сославшись на выводы, содержащиеся в Заключении, а также на то, что спорный земельный участок сформирован в соответствующем размере еще до обращения предпринимателя за выкупом с учетом особенностей местоположения и функционирования объектов недвижимого имущества как единого комплекса для размещения объектов санаторного и курортного назначения.

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.

В силу пункта 7 статьи 36 ЗК РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 того же Кодекса, согласно которому предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив условия инвестиционных договоров от 16.11.2009 и 01.09.2011, представленное истцом Заключение, а также сведения, содержащиеся в выписке из кадастрового паспорта на спорный земельный участок от 20.03.2014 N 78/201/14-67086, пришли к правильному выводу о том, что предприниматель, являясь собственником указанных объектов недвижимости, обосновал необходимость использования спорного земельного участка испрашиваемой площади для их эксплуатации.

Согласно Заключению объекты недвижимости представляют собой единый комплекс, соответствующий требованиям СП 49.133330.2012 "Реабилитационные центры для детей и подростков с ограниченными возможностями. Правила проектирования" и санитарно-эпидемиологическим требованиям к учреждениям дополнительного образования детей (внешкольным учреждениям), для эксплуатации которого необходим земельный участок заявленной площади.

Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 07.12.2010 N 1669 утвержден проект планировки территории, ограниченной административными границами муниципального образования пос. Репино, береговой линией Финского залива, продолжением 1-й Новой ул., 1-й Новой ул., Приморским шоссе, в Курортном районе, согласно которому для размещения детского реабилитационного центра отведен земельный участок площадью 4,81 га.

Согласно письму Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры от 03.10.2008 N 2-8820-1 земельные участки, предоставляемые для реконструкции и строительства Центра реабилитации, расположены в зоне регулирования застройки ЗРЗ 1-2, в которой вводятся планировочные ограничения, в том числе не более 15 % застроенной территории, а также рассредоточенная застройка до 3 этажей. Аналогичные требования изложены в градостроительном плане земельного участка с кадастровым номером 78:38:22101А:5.

Таким образом, с учетом требований статьи 33 ЗК РФ суды пришли к правильному выводу о том, что для эксплуатации принадлежащих Берсону Б.И. объектов недвижимости необходим земельный участок заявленной площади. В нарушение требований статьи 69 АПК РФ КУГИ не представил документов, подтверждающих, что для эксплуатации объектов необходим участок меньшей площади.

Ссылка подателя жалобы на то, что принадлежащие заявителю объекты не предназначены для эксплуатации в качестве Центра реабилитации, документально не подтверждена и опровергается Заключением, протоколом от 04.09.2012 исполнения обязательств по инвестиционному договору и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 30.05.2012 N 78-1310в-2012.

При таком положении суды сделали правильный вывод о том, что бездействие КУГИ и последующий отказ в предоставлении спорного земельного участка не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы заявителя.

Поскольку сделанные судами первой и апелляционной инстанций выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам, нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены решения и постановления не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.08.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2015 по делу N А56-28512/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

Т.И. Сапоткина И.В. Сергеева