Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 июня 2015 г. N Ф07-1891/15 по делу N А56-8988/2014

03 июня 2015 г.

Дело N А56-8988/2014

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Афанасьева С.В., судей Власовой М.Г. и Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Стройсвязьурал 1" Боглюкова Т.Н. (доверенность от 29.12.2014) и Захарова В.А. (доверенность от 11.11.2014 N 122), от общества с ограниченной ответственностью "Прокатная компания ФОРМУЛА КИНО" Бородиной Г.Г. (доверенность от 12.01.2015 N 111/15), от закрытого акционерного общества "СТРЕМБЕРГ" Ромашова А.П. (доверенность от 25.11.2014) и Макаровской Н.В. (доверенность от 10.04.2015),

рассмотрев 03.06.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройсвязьурал 1" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.11.2014 (судья Вареникова О.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2015 (судьи Несмиян С.И., Жукова Т.В., Попова Н.М.,) по делу N А56-8988/2014,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Стройсвязьурал 1", место нахождения: 454091, г. Челябинск, ул. Разина, д. 9, ОГРН 1027403885288, ИНН 7453038929 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Прокатная компания ФОРМУЛА КИНО", место нахождения: 119146, Москва, Комсомольский пр., д. 21/10, ОГРН 1097746838925, ИНН 7704742724 (далее - Компания), о взыскании 31 395 000 руб. неосновательного обогащения за пользование в период с 01.07.2013 по 31.01.2014 помещением площадью 20 000 кв.м, расположенным на 4 этаже в здании торгового центра "Питерлэнд" по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, лит. "А" (далее - ТЦ "Питерлэнд"), и выселении из этого помещения.

Определением от 24.02.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "СТРЕМБЕРГ", место нахождения: 197374, Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, лит. А, ОГРН 1027810289748, ИНН 7826113635 (далее - ЗАО "СТРЕМБЕРГ").

Решением от 18.11.2014, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2015, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Общество просит решение от 18.11.2014 и постановление от 11.02.2015 отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на следующее:

- Общество и ЗАО "СТРЕМБЕРГ", владея на праве общей долевой собственности незавершенным строительством ТЦ "Питерлэнд", после его достройки и ввода в эксплуатацию сохранили равный объем прав в отношении указанного объекта, в связи с чем специальной регистрации права Общества на построенный ТЦ "Питерлэнд" для целей правильного разрешения спора не требовалось;

- основанием требования о выселении Компании являются действия одного собственника - ЗАО "СТРЕМБЕРГ" по распоряжению ТЦ "Питерлэнд" в отсутствие согласия второго собственника - Общества, в связи с чем применимыми нормами права являются положения статьей 246 - 248 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а не статьи 608 ГК РФ;

- суд не принял во внимание, что с 15.05.2013 Компания занимает помещение в отсутствие законных оснований, поскольку после передачи ей третьим лицом помещения в аренду вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.05.2012 по делу N А76-2928/2012 доля в праве собственности на ТЦ "Питерлэнд" была возвращена истцу.

В отзывах на кассационную жалобу Компания и ЗАО "СТРЕМБЕРГ", ссылаясь на необоснованность ее доводов, просят решение от 18.11.2014 и постановление от 11.02.2015 оставить без изменения.

В судебном заседании представители Общества поддержали кассационную жалобу, представители Компании и ЗАО "СТРЕМБЕРГ" возразили против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом (арендодатель) на основании распоряжения Администрации Санкт-Петербурга от 05.08.2002 N 1356-ра и договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 16.10.2002 N 00/ЗК-02052 (17) передал ЗАО "СТРЕМБЕРГ" (арендатору) в аренду для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству теннисного клуба, гостиницы и детского развлекательного центра и дальнейшего использования земельные участки N 1, 2, 3 и 5 площадью 9 586 кв.м, 27 000 кв.м, 33 000 кв.м и 10 414 кв.м соответственно, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Парк 300-летия Санкт-Петербурга.

В соответствии с инвестиционным договором от 06.10.2006 N 3 (далее - инвестиционный договор) Общество (инвестор) и ЗАО "СТРЕМБЕРГ" (застройщик) обязались совместно произвести инвестирование проектирования, строительства и сдачи в эксплуатацию теннисного клуба и детского развлекательного центра (далее - объект) на земельных участках N 2 и 3 площадью 27 000 кв.м и 33 000 кв.м.

Дополнительным соглашением от 30.03.2007 N 3 к инвестиционному договору стороны утвердили объем инвестиций в строительство, подлежащих внесению до 01.06.2008.

Дополнительным соглашением от 21.02.2008 к инвестиционному договору его стороны констатировали, что работы на объекте приостановлены; готовность объекта составляет 65%; доля каждого инвестора в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект составляет 1/2.

Право собственности Общества и ЗАО "СТРЕМБЕРГ" на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на объект готовностью 65%, площадью 32 083 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, лит. "А", зарегистрировано в установленном законом порядке 21.04.2008.

В соответствии с договором купли-продажи от 07.07.2011 Общество (продавец) обязалось передать в собственность ЗАО "СТРЕМБЕРГ" (покупателя) долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект в размере 1/2, а покупатель - принять и оплатить ее стоимость в размере 824 800 000 руб.

Переход права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект в размере 1/2 от Общества к ЗАО "СТРЕМБЕРГ" на основании договора купли-продажи от 07.07.2011 зарегистрирован в установленном порядке 08.12.2011.

ЗАО "СТРЕМБЕРГ" и Общество 01.08.2011 так же заключили соглашение, которым расторгли инвестиционный договор и все дополнительные соглашения к нему, определили суммы инвестиционных вложений инвестора, стоимость незавершенного строительством объекта и согласовали порядок возврата инвестору инвестиционных средств.

Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 30.05.2012 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного ЗАО "СТРЕМБЕРГ" объекта капитального строительства - детского развлекательного центра и теннисного клуба, общей площадью 159 693,8 кв.м, действующего в настоящее время как ТЦ "Питерлэнд".

На завершенный строительством ТЦ "Питерлэнд" оформлен кадастровый паспорт от 21.08.2012, объекту присвоен кадастровый номер 78:34:4166Б:15:14.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.05.2012 по делу N А76-2928/2012, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2012 и постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22.10.2012, договор купли-продажи от 07.07.2011 признан расторгнутым в одностороннем порядке с 26.12.2011 по инициативе Общества в связи с неоплатой ЗАО "СТРЕМБЕРГ" стоимости 1/2 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект; ЗАО "СТРЕМБЕРГ" обязано возвратить в собственность Общества указанную 1/2 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект.

На основании названных судебных актов 15.08.2012 произведена государственная регистрация за Обществом 1/2 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым номером 78:34:4166Б:0:12, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 15.08.2012 серии 78-А Ж N 696785.

ЗАО "СТРЕМБЕРГ" (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "КИНОМИР-21 ВЕК" (арендатор, далее - ООО "КИНОМИР-21 ВЕК") 01.07.2013 заключили краткосрочный договор аренды N 1/К (далее - договор N 1/К), во исполнение которого арендодатель по акту приема-передачи от 01.07.2013 предоставил арендатору в аренду сроком на 11 месяцев расположенное на 4 этаже ТЦ "Питерлэнд" помещение площадью 5 595 кв.м.

Названным договором (пункты 5.4, 9.2) арендатору предоставлено право сдавать помещение или его часть в субаренду.

На основании договора субаренды нежилого помещения от 01.07.2013 N ПКФКа-372/0713 ООО "КИНОМИР-21 ВЕК" по акту приемки-передачи части нежилого помещения от 01.07.2013 предоставило Компании в субаренду часть помещения площадью 4942 кв.м. (далее - помещение).

Общество, в отношении которого определением Арбитражного суда Челябинской области от 25.04.2013 по делу N А76-13668/2012 введена процедура банкротства - внешнее управление, ссылаясь на то, что оно владеет на праве общей долевой собственности ТЦ "Питерлэнд", в котором Компания осуществляет коммерческую деятельность без его согласия, 28.01.2014 направило последней письмо с требованием освободить занимаемое помещение либо заключить с ним "соглашение об оплате за пользование помещением" в размере 4 485 000 руб., составляющей 32,5% от рыночной стоимости арендной платы за аналогичное помещение.

Впоследствии Общество, указывая на то, что Компания занимает помещение без правовых оснований и не перечисляет плату за его использование, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В отзыве на иск ЗАО "СТРЕМБЕРГ" указало на то, что оно является единственным арендатором земельного участка, на котором возводился объект, и что на момент государственной регистрации права Общества на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект готовностью 65% (15.08.2012) ТЦ "Питерлэнд" уже был полностью достроен и введен в эксплуатацию, его площадь увеличилась до 159 693,8 кв.м.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что ТЦ "Питерлэнд" как объект незавершенного строительства готовностью 65% отсутствует, так как он введен в эксплуатацию, объем инвестиционных вложений и доля участия Общества в строительстве объекта не определена, а вступившими в законную силу судебными актами по арбитражному делу N А56-50563/2013 истцу отказано в признании за ним доли в праве на законченный строительством объект в размере 32,5%, помещение площадью 4942 кв.м сдано Компании в субаренду и у последней отсутствует задолженность по внесению арендной платы, в удовлетворении иска отказали.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения поданной Обществом кассационной жалобы.

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу статьи 244 ГК РФ общая долевая собственность на имущество возникает тогда, когда имущество находится в собственности двух или нескольких лиц с определением доли каждого из собственников в праве собственности.

В соответствии со статьей 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1); участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (пункт 2).

Статьей 248 ГК РФ предусмотрено, что плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

В силу пунктов 2 и 3 статьи 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества; при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Как следует из материалов дела, ТЦ "Питерлэнд" достроен и 30.05.2012 введен в эксплуатацию.

Общество после регистрации 15.08.2012 в установленном порядке за ним 1/2 доли в праве на незаконченный строительством объект готовностью 65% к ЗАО "СТРЕМБЕРГ" по вопросу определения порядка владения и пользования объектом не обращалось.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2014 по делу N А56-50563/2013, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.10.2014, Обществу отказано в признании за ним права собственности на долю в размере 32,5% в ТЦ "Питерлэнд" общей площадью 159 693,8 кв.м.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что объем инвестиционных вложений Общества в строительство объекта, равно как и доля его в праве собственности ТЦ "Питерлэнд" не определены.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по данному основанию.

Согласно пункту 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 16.10.2002 N 00/ЗК-02052 (17), вступившее в законную силу решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2014 по делу N А56-50563/2013, и учитывая, что объект ТЦ "Питерлэнд" введен в эксплуатацию и проведен его кадастровый учет, а истец не представил доказательства наличия у него права собственности на долю в этом объекте недвижимости, пришли к обоснованному выводу о том, что ЗАО "СТРЕМБЕРГ", завершившее строительство ТЦ "Питерлэнд" на арендованном им земельном участке, имело право сдавать помещения в аренду, а потому договор N 1/К и договор субаренды нежилого помещения от 01.07.2013 являются действительными.

Названные договоры не расторгнуты и исполняются их сторонами, задолженность у Компании по внесению арендной платы за пользование арендованным помещением отсутствует.

При таком положении нормы главы 60 ГК РФ к спорным отношениям не подлежат применению, поскольку на стороне Компании какого-либо неосновательного обогащения за счет имущества истца не возникло.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно в удовлетворении требований Общества о взыскании неосновательного обогащения и выселении Компании из арендованного помещения отказал.

Доводы Общества, приведенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению судом кассационной инстанции, поскольку основаны на неправильном применении норм материального права.

Ввиду того, что обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.11.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2015 по делу N А56-8988/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройсвязьурал 1" - без удовлетворения.

Председательствующий

С.В. Афанасьев

Судьи

М.Г. Власова Г.М. Рудницкий