Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 июня 2015 г. N Ф07-4715/15 по делу N А56-41162/2014

30 июня 2015 г.

Дело N А56-41162/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июня 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Сергеевой И.В.,

при участии от Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга - Дудина И.И. (доверенность от 12.01.2015 N 4), от ООО "Управляющая компания жилым и нежилым фондом "Уют-Контракт" - Румянцевой Г.В. (доверенность от 21.10.2014), Толстова А.Н. (доверенность от 17.06.2015), от администрации Петродворцового района Санкт-Петербурга - Упоровой Т.В. (доверенность от 12.01.2015 N 01-23/4/15-0-0), от публичного акционерного общества "Банк "Санкт-Петербург" - Шариковой Е.А. (доверенность от 22.01.2015 N 01Р/0014д),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилым и нежилым фондом "Уют-Контракт" и публичного акционерного общества "Банк "Санкт-Петербург" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2015 по делу N А56-41162/2014 (судьи Полубехина Н.С., Кашина Т.А., Старовойтова О.Р.),

установил:

Исполнительный орган государственной власти "Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга", место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего России, д. 1/3, ОГРН 1047839034484, ИНН 7840016760 (далее - Служба строительного надзора), обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственности "Управляющая компания жилым и нежилым фондом "Уют-Контракт", место нахождения: 198188, Санкт-Петербург, ул. Зайцева, д. 41, офис 550, ОГРН 1087847040379, ИНН 7805482208 (далее - общество), об обязании снести объект самовольного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 78:40:1911601:37 по адресу: Санкт-Петербург, пос. Стрельна, ул. Дружбы, д. 4/9, лит. А.

К участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация Петродворцового района Санкт-Петербурга и Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (далее - КЗР).

Решением суда от 25.09.2014 иск удовлетворен.

Суд апелляционной инстанции, установив наличие оснований для безусловной отмены решения суда первой инстанции, предусмотренных пунктом 4 части четвертой статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, перешёл к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения споров в арбитражном суде первой инстанции. Апелляционный суд привлёк к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, открытое акционерное общество "Банк "Санкт-Петербург" (далее - банк).

Общество заявило встречный иск о признании права собственности на самовольно построенный объект.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 09.04.2015 решение отменено, общество обязано снести объект самовольного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 78:40:1911601:37 по адресу: Санкт-Петербург, пос. Стрельна, ул. Дружбы, д. 4/9, лит. А, во встречном иске о признании права собственности на объект недвижимости отказано.

В кассационной жалобе общество просит постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение.

Общество ссылается на то, что в соответствии с Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" до 01.01.2010 технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства являлся единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта на земельном участке и содержащим его описание.

По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции не учёл положения Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, в соответствии с которым судам при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки. Податель жалобы считает, что суд апелляционной инстанции применил Закон Санкт-Петербурга от 16.02.2009 N 29-10 "О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга", не подлежащий применению, поскольку спорный жилой дом построен в 2008 году, то есть до вступления в силу указанного нормативного акта.

Податель жалобы ссылается на то, что суд не учёл положения абзаца 4 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22) и рассмотрел дело без привлечения к участию в деле индивидуального предпринимателя Токарева Г.В., правами которого обременен спорный объект.

В кассационной жалобе банк просит постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение.

Податель жалобы указывает, что право собственности общества на спорный индивидуальный жилой дом зарегистрировано в установленном законом порядке, в судебном порядке не оспорено и не признано недействительным. По мнению подателя жалобы, до вынесения решения об обязании общества снести объект самовольного строительства, судом должен быть исследован вопрос о лишении общества права собственности на спорный объект.

Банк полагает, что к участию в деле необходимо было привлечь Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу для выяснения вопроса осуществления государственной регистрации права собственности общества на спорный объект.

Отзыв на кассационные жалобы не представлен.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представители общества и банка поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах. Представители Службы строительного надзора и администрации Петродворцового района обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалоб.

КЗР о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

В судебном заседании кассационной инстанции был объявлен перерыв до 10 час. 29.06.2015.

После перерыва судебное заседание продолжено.

После перерыва в судебное заседание не явился представитель администрации Петродворцового района.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалобы подлежат удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

На основании договора купли-продажи от 02.09.2011 N 05/11 обществу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1 200 кв. м с кадастровым номером 78:40:1911601:37 и расположенный на нем жилой дом общей площадью 296,1 кв. м с кадастровым номером 78:40:1911601:1073, находящиеся по адресу: Санкт-Петербург, пос. Стрельна, ул. Дружбы, д. 4/9, лит. А, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 23.09.2011 NN 78-АЖ 292845 и 78-АЖ 292843.

Земельный участок с кадастровым номером 78:40:1911601:37 в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 16.02.2009 N 29-10 "О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга" расположен в территориальной зоне Т1Ж2-2 - жилая зона индивидуальных (одноквартирных) отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1 200 кв. м, с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры.

Ссылаясь на возведение объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 78:40:1911601:37 без разрешения на строительство и использование его обществом в коммерческих целях - под размещение гостиницы, Служба строительного надзора обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил иск.

Суд апелляционной инстанции установил, что суд первой инстанции принял решение о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, отменил решение суда первой инстанции и рассмотрел дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Общество в целях защиты права собственности на спорный объект заявило встречный иск о признании права собственности на спорный жилой дом.

Апелляционный суд применил статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и указал в постановлении, что сохранение спорного объекта нарушает часть четвертую статьи 18 Закона Санкт-Петербурга "О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга", часть первую статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 части первой статьи 40, статью 42 Земельного кодекса Российской Федерации, часть седьмую статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции пришёл к выводам о том, что спорный объект, используемый под гостиницу, отвечает критериям самовольной постройки, поскольку возведен на земельном участке, не отведенном для этих целей и без получения на это необходимых разрешений. При этом суд сослался на то, что земельный участок, на котором расположен объект, находится в градостроительной зоне индивидуальной жилой застройки, в границах которой не предусмотрена возможность возведения объекта с иным функциональным назначением. Кроме того суд сослался на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие соответствие спорного дома противопожарным нормам, что, по мнению апелляционного суда, исключает возможность признания дома безопасным для жизни и здоровья граждан.

Суд отклонил заявление общества о применении срока исковой давности, посчитав, что о наличии на земельном участке спорного объекта Служба строительного надзора узнала из письма КЗР от 27.11.2013 N 39391 и обратилась с иском в пределах срока исковой давности.

Кассационная инстанция полагает, что апелляционный суд правомерно, установив наличие обстоятельств, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, отменил решение и перешёл к рассмотрению спора по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Апелляционный суд, установив, что спорный жилой дом и земельный участок, на котором он расположен, являются предметом договора ипотеки, заключенного обществом с банком, обоснованно привлек банк к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Вместе с тем суд кассационной инстанции полагает, что изложенные в обжалуемом постановлении выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, сделаны при неполном исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

Удовлетворяя первоначальный иск, апелляционный суд сослался на то, что в деле отсутствуют доказательства, обладающие признаками достоверности, о соответствии спорного жилого дома противопожарным нормам, что исключает возможность признания его безопасным для жизни и здоровья граждан.

Суд посчитал, что представленное обществом экспертные заключения в части указания на соблюдение противопожарного разрыва между соседними зданиями не содержат документального подтверждения, в связи с чем не могут быть приняты апелляционным судом в качестве установленного обстоятельства при оспаривании данного факта Службой строительного надзора.

Суд пришёл к выводу о том, что спорный объект отвечает критериям самовольной постройки, поскольку возведен на земельном участке, не отведенном для этих целей и без получения необходимых разрешений, без соблюдения противопожарных норм, с нарушением предельного размера жилого дома.

Суд указал в постановлении, что сохранение объекта нарушает часть четвертую статьи 18 Закона Санкт-Петербурга от 16.02.2009 N 29-10, часть первую статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 части первой статьи 40, статью 42 Земельного кодекса Российской Федерации, часть седьмую статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Однако, сделав такие выводы, суд не учёл следующее.

Как следует из кадастрового и технического паспортов спорного объекта и свидетельства о государственной регистрации права собственности, строение является индивидуальным жилым домом. По данным, содержащимся в техническом и кадастровом паспортах, год постройки объекта - 2008.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права земельный участок, на котором расположен дом, имеет разрешенное использование: для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов). Такое же разрешенное использование земельного участка указано в кадастровой выписке о земельном участке от 16.04.2008. Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 30.10.2014 N 78/201/14-283563 разрешенное использование земельного участка: для размещения объектов бытового обслуживания (включая бани).

Согласно частям первой и второй статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

В соответствии с частями первой, второй и третьей статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд апелляционной инстанции правильно применил части 9 и 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пришёл к выводу о том, что для возведения спорного строения на принадлежащем ответчику земельном участке, отведенном из земель, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, требовалось получения от уполномоченных органов разрешения на строительство и на ввод их в эксплуатацию.

Сделанный судом вывод о том, что разрешения на строительство объекта не выдавалось, соответствует материалам дела.

Согласно толкованиям норм права, приведенным в пункте 26 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации.

Однако суды первой и апелляционной инстанций при разрешении настоящего спора не дали оценку обстоятельствам, связанным с легализацией созданных без получения соответствующих разрешений индивидуальных жилых домов.

В соответствии с пунктом 1 статьей 25.3. Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", введенной Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ, в редакции, действующей в период спорных правоотношений, основаниями для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Как следует из пункта 4 этой же статьи, документом, который подтверждает факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, является разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию. До 1 марта 2015 года разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства.

Из свидетельства о государственной регистрации права следует, что право собственности общества на упомянутый индивидуальный жилой дом зарегистрировано 23.09.2011 на основании договора купли-продажи от 02.09.2011.

Однако суды не исследовали обстоятельства регистрации права собственности на спорный жилой дом, построенный согласно данным технического паспорта в 2008 году, не установили, что явилось основанием регистрации права собственности на дом лица, осуществившего спорную постройку, то есть не установили, предприняло ли это лицо меры к её легализации предусмотренным законом способом.

Вывод апелляционного суда о том, что с нарушением целевого назначения земельного участка на нем возведена гостиница, не может быть признан обоснованным.

Правоустанавливающие документы свидетельствуют о том, что спорное строение является индивидуальным жилым домом.

В обоснование указанного вывода суд сослался на то, что ознакомился с размещенной в сети Интернет рекламой гостиничного комплекса "Свет Маяка", состоящего из двух зданий на двух земельных участках, в том числе спорном.

Однако суд не указал, какие именно сведения, подтверждают использование спорного здания под гостиницу, на каком сайте в сети Интернет сведения размещены, когда, каким способом, с использованием каких поисковых систем установлено их размещение в сети Интернет.

Суд не указал в постановлении конкретные доказательства, которыми подтверждается использование обществом спорного дома в предпринимательской деятельности под гостиницу. Благодарственные письма, имеющиеся в деле, на которые сослался суд апелляционной инстанции, не содержат сведений, позволяющих достоверно установить использование спорного здания под гостиницу.

Кроме того, сделав такой вывод, суд не дал оценку доводам общества о том, что на основании договора аренды от 02.01.2014 с индивидуальным предпринимателем Токаревым Г.В. помещения спорного дома используются для сдачи в субаренду гражданам. Суд не проверил указанные обстоятельства и не дал оценку представленным обществом доказательствам.

Суд не учёл разъяснения, данные в пункте 23 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22, согласно которым лица, правами которых обременен спорный объект, в частности арендаторы, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, поскольку судебный акт может повлиять на их права.

Выводы суда апелляционной инстанции о том, что дом построен без соблюдения противопожарных норм и с нарушением предельного размера жилого дома, ничем не обоснованы. Суд в нарушение пункта 12 части второй статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не указал в постановлении доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах.

Ссылка суда на статью 18 Закона Санкт-Петербурга от 16.02.2009 N 29-10 несостоятельна. В соответствии с Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом ВС РФ 19.03.2014, при рассмотрении дел, с вязанных с самовольным строительством, судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки. Как следует из составленного Проектно-инвентаризационным бюро Петродворцового района по состоянию на 10.06.2008 технического паспорта спорного жилого дома, объект построен в 2008 году. Такой же год постройки здания указан в кадастровом паспорте объекта от 30.11.2010.

Суд не указал, какие противопожарные нормы нарушены при возведении спорного дома, не исследовал обстоятельства, связанные с соблюдением противопожарного разрыва между зданиями.

Суд также не исследовал надлежащим образом обстоятельства, связанные с соблюдением при строительстве здания градостроительных и строительных норм и правил, касающихся расположения дома на земельном участке и соблюдения минимальных отступов здания от границ земельного участка, а также допустимого размера строения.

При этом суд не учёл, что допущенные при возведении самовольной постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил являются основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на такую постройку, если они являются существенными и неустранимыми. Существенным по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушение является именно постольку, поскольку создает угрозу жизни и здоровью граждан и нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

В обоснование довода о том, что находящийся у него в собственности жилой дом соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, общество ссылается на экспертное заключение от 15.02.2015 N 02/15-ЭЗ, выполненное по заказу ответчика обществом с ограниченной ответственностью "Северо-Западный Центр Услуг".

В соответствии с указанным заключением возведение жилого дома выполнено в соответствии с требованиями строительных норм и правил, конструктивное исполнение возведенных несущих и ограждающих конструкций отвечает требованиям пожарной безопасности, не имеет нарушений санитарно-эпидемиологических норм и правил, жилой дом не создает угрозу жизни и здоровью граждан, которые могут в нем находиться, а также общественной безопасности, условия нормальной безопасности и безаварийной эксплуатации здания в целом обеспечены. Согласно заключению противопожарные разрывы между зданиями и сооружениями не противоречат строительным нормам и правилам и правилам противопожарной безопасности и составляют более 6 метров.

Служба строительного надзора в отзыве на встречный иск общества изложило своё мнение о имеющихся в заключении экспертов недостатках. После чего обществом представлено в материалы дела экспертное заключение от 26.03.2015 с устранением недостатков.

В соответствии с пунктом 26 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при её возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнений в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Однако суд в опровержение заключения специалистов, представленного обществом, сослался лишь на мнение Службы строительного надзора, являющейся противоположной стороной в настоящем споре, и не воспользовался правом на назначение экспертизы для устранения имеющихся сомнений.

При таких обстоятельствах решение и постановление подлежат отмене, а дело передаче на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо решить вопрос о привлечении к участию в деле арендатора спорного здания, исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, проверить соответствие объекта целевому использованию земельного участка, соответствие возведенного строения градостроительным и строительным нормам и правилам, в том числе правилам противопожарной безопасности, установить, не нарушает ли постройка права и охраняемые интересы других лиц, не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

При новом рассмотрении дела суду следует также решить вопрос о распределении между участвующими в деле лицами судебных расходов по кассационным жалобам.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.09.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2015 по делу N А56-41162/2014 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

Т. И. Сапоткина

Судьи

М.В. Захарова И.В. Сергеева