Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 декабря 2016 г. N Ф07-9874/16 по делу N А56-2900/2016

14 декабря 2016 г.

Дело N А56-2900/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 декабря 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Франс" Смирнова Н.В. (доверенность от 31.10.2016 N 1б/2016), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Ерохова Л.И. (доверенность от 29.12.2015 N 84845-42), от акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Цветовой Ю.В. (доверенность от 05.08.2016 N 2687/28),

рассмотрев 07.12.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Франс" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.04.2016 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2016 (судьи Кашина Т.А., Жиляева Е.В., Полубехина Н.С.) по делу N А56-2900/2016,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Франс", место нахождения: 106158, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 216, ОГРН 1037821025945, ИНН 7810659651 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), о государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним перехода к Обществу по договору купли-продажи от 16.09.2015 N 4044-ПП права собственности на нежилое помещение 24-Н площадью 21,4 кв.м с кадастровым номером 78:14:0007672:4499, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 216, лит. А.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д.10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра), и акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее - Фонд).

Решением от 07.04.2016 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2016 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального права и на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить, а дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы считает необоснованными выводы судов о незаключенности договора купли-продажи от 16.09.2015 N 4044-ПП ввиду отмены судебных актов по делу N А56-16362/2015 и утверждает, что договор купли-продажи от 16.09.2015 N 4044-ПП является заключенным, поскольку в нем согласованы все существенные условия, в том числе и о выкупной цене нежилого помещения.

В отзывах на кассационную жалобу Комитет и Фонд просят отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представители Комитета и Фонда возражали против ее удовлетворения.

Управление Росреестра, надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 05.01.2000 N 12-А-2238 аренды нежилого помещения 24-Н площадью 21,4 кв.м, расположенного на первом этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 216, лит. А (в редакции дополнительного соглашения от 23.05.2012).

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 23.06.2014 о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения на основании и в порядке, предусмотренными Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Комитет издал распоряжение от 30.09.2014 N 1943-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 216, лит. А, пом. 24-Н", в котором указал, что способом приватизации спорного помещения является продажа его Обществу по преимущественному праву приобретения по цене 5 000 000 руб., определенной в отчете Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" от 08.09.2014 N 31-8-0168 (471)-2014, и направил Обществу проект договора купли-продажи с соответствующими условиями.

Общество 11.11.2014 представило протокол разногласий к данному проекту договора, в котором выразило несогласие с размером выкупной цены и предложило установить ее в размере 2 288 135 руб. 59 коп., определенной на основании отчета от 10.11.2014 N 41/2014, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "Кэпитал Консалтинг" по состоянию на 23.06.2014.

Впоследствии Общество обратилось в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора, относительно цены выкупаемого имущества. Данному делу присвоен N А56-16362/2015.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.05.2015 по делу N А56-16362/2015, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2015, цена продажи нежилого помещения 24-Н установлена в размере 2 966 101 руб. 69 коп.

Ссылаясь на вступившее в законную силу решение суда от 21.05.2015 и апелляционное постановление от 16.09.2015 по делу N А56-16362/2015, Комитет (продавец) в лице Фонда и Общество (покупатель) подписали 16.09.2015 договор N 4044-ПП купли-продажи нежилого помещения 24-Н при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге по цене, установленной решением от 21.05.2015.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.12.2015 по делу N А56-16362/2015 решение от 21.05.2015 и постановление апелляционного суда от 16.09.2015 отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Общество, ссылаясь на неправомерное уклонение Комитета от предоставления документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 16.09.2015 N 4044-ПП, обратилось в суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 432, 445, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), положениями Закона N 159-ФЗ, пришли к выводу о незаключенности договора купли-продажи от 16.09.2015 N 4044-ПП по причине отмены судебных актов, на основании которых он был подписан, и отсутствия согласованного сторонами существенного условия договора - о цене продажи помещения, в связи с чем отказали в удовлетворении иска.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 статьи 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Таким образом, условие о цене договора купли-продажи объекта недвижимости является существенным условием для данного вида договора, отсутствие которого свидетельствует о его незаключенности.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Из материалов дела следует, что невозможность урегулирования Комитетом и Обществом возникших при заключении договора купли-продажи разногласий относительно цены выкупаемого нежилого помещения 24-Н явилась основанием для обращения Общества в арбитражный суд с указанными требованиями.

Решением от 21.05.2015 по делу N А56-16362/2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 16.09.2015, удовлетворен иск Общества и установлена цена продажи объекта в размере 2 966 101 руб. 69 коп.

Комитет и Общество на основании данных судебных актов подписали договор от 16.09.2015 N 4044-ПП купли-продажи спорного помещения по цене, установленной в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 10.11.2014 N 41И/2014 и указанной в резолютивной части решения суда по делу N А56-16362/2015.

Вместе с тем после подписания сторонами названного договора купли-продажи решение от 21.05.2015 и постановление от 16.09.2015 - судебные акты, которыми был урегулирован преддоговорной спор, касающийся цены продажи арендованного помещения, - были отменены постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.12.2015; дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

На момент рассмотрения настоящего дела в суде судебный акт, которым было бы определено условие договора о выкупной цене объекта, не принят.

С учетом приведенных обстоятельств суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о незаключенности договора от 16.09.2015 N 4044-ПП в связи с отсутствием согласованного сторонами существенного условия договора о цене продажи данного объекта недвижимости.

При этом суды обоснованно руководствовались положениями статьи 445 ГК РФ и исходили из того, что заключение договора купли-продажи является обязательным для Комитета и такой договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Однако решение суда от 21.05.2015 по делу N А56-16362/2015, которым определено условие о цене объекта, было отменено, и в настоящее время вступивший в законную силу судебный акт об условиях продажи спорного помещения отсутствует.

При таком положении суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для государственной регистрации договора купли-продажи от 16.09.2015 N 4044-ПП, поскольку незаключенный договор не порождает правовых последствий и не подлежит государственной регистрации. Указанные обстоятельства являются основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований.

Возражения подателя жалобы против выводов судов о заключении договора купли-продажи от 16.09.2015 N 4044-ПП на основании судебных актов по делу N А56-16362/2015 являются несостоятельными и подлежат отклонению, поскольку в преамбуле данного договора в качестве основания его заключения указаны непосредственно решение от 21.05.2015 и постановление 16.09.2015 по делу N А56-16362/2015.

Довод заявителя об отсутствии значения указанных судебных актов для рассмотрения настоящего спора со ссылкой на то, что предметом иска по делу N А56-16362/2015 является определение условий о цене объекта купли-продажи по договору, не имеющему номера, тогда как в настоящем деле требование о государственной регистрации перехода права собственности основано на договоре от 16.09.2015 N 4044-ПП, был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и обоснованно им отклонен. Оснований полагать, что существуют два договора купли-продажи одного и того же помещения, у суда не имеется.

Ссылка Общества на то, что договор купли-продажи от 16.09.2015 N 4044-ПП является заключенным, поскольку в нем согласованы все существенные условия, в том числе и о выкупной цене нежилого помещения, противоречит представленным в материалы дела доказательствам, в связи с чем отклоняется судом кассационной инстанции.

Из буквального толкования положений статей 445, 555 ГК РФ следует, что следствием отмены решения по делу N А56-16362/2015 об урегулировании преддоговорного спора, касающегося существенного условия договора - цены продажи объекта, является аннулирование данного условия из подписанного договора от 16.09.2015 N 4044-ПП.

Иные доводы жалобы не влияют на правильность выводов судов об отказе в удовлетворении иска.

Приведенные в кассационной жалобе доводы фактически являются выражением несогласия с установленными по делу обстоятельствами, сводятся к переоценке доказательств и сделанных на их основе выводов, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.04.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2016 по делу N А56-2900/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Франс" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

Г.М. Рудницкий Т.И. Сапоткина