Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 ноября 2015 г. N Ф07-1303/15 по делу N А56-77692/2013

11 ноября 2015 г.

Дело N А56-77692/2013

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Афанасьева С.В., судей Кадулина А.В. и Колесниковой С.Г.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Краевского А.А. (доверенность от 19.05.2015 N 14914-42),

рассмотрев 11.11.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.03.2015 (судья Егорова Д.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2015 (судьи Барканова Я.В., Желтянников В.И., Жиляева Е.В.) по делу N А56-77692/2013,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Родник", место нахождения: 195271, Санкт-Петербург, Кондратьевский пр., д. 64, ОГРН 1027802499779, ИНН 7804089636 (далее - Общество), о расторжении договора аренды от 28.12.2005 N 12-А003787 (далее - Договор), взыскании 609 028,56 руб. задолженности по арендной плате, начисленной по Договору за период с 01.05.2013 по 30.11.2013, 107 798,05 руб. пени, а также о выселении ответчика из помещений 1Н, 4Н, 5Н, 8Н, 10Н, 11Н, 14Н, 17Н, 18Н, 19Н, 20Н, 24Н, 29Н и 31Н, общей площадью 663,3 кв.м, расположенных в здании лит. "Б" по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 93 (далее - здание).

До принятия решения по делу Общество предъявило в арбитражный суд встречный иск и с учетом его уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) просило взыскать с КУГИ 8 389 795 руб. в возмещение затрат по капитальному ремонту здания.

Определением от 18.09.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, пл. Ломоносова, д. 1, ОГРН 1037843025527, ИНН 7832000069 (далее - КГИОП).

Решением от 19.03.2015 первоначальный иск удовлетворен в части взыскания 716 826,61 руб. задолженности и пени, а встречный иск - в полном объеме, и в результате проведенного зачета удовлетворенных требований с КУГИ в пользу Общества взыскано 7 672 968,39 руб. долга и 4000 руб. расходов по уплате государственной пошлины; в остальной части первоначальный иск отклонен; с Общества в доход федерального бюджета взыскано 17 336,53 руб. государственной пошлины.

КУГИ обжаловало решение от 19.03.2015 в апелляционном порядке.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2015 КУГИ в порядке статьи 48 АПК РФ заменено на его правопреемника - Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. "Б", ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КИО).

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2015 решение от 19.03.2015 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе КИО просит решение от 19.03.2015 и постановление от 16.07.2015 отменить, первоначальный иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать, ссылаясь на следующее:

- согласно распоряжению губернатора Санкт-Петербурга от 06.10.1997 N 1036-р "О порядке согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов нежилого фонда и зачете затрат на их проведение" (далее - распоряжение N 1036-р) возмещение затрат арендатора на капитальный ремонт возможно только в счет арендной платы, подлежащей внесению в период действия Договора;

- Обществом не был представлен полный комплект документов, подтверждающий его затраты на ремонт помещений и необходимый для проведения зачета;

- действующее законодательство не предусматривает возмещение арендатору указанных затрат в денежной форме в период действия Договора;

- произведенный судом зачет требований по первоначальному и встречному иску не является зачетом стоимости затрат арендатора в счет внесения арендной платы по Договору, поскольку оставшаяся часть денежных средств взыскана с арендодателя, а не засчитана в счет подлежащей уплате в будущем арендной платы по условиям Договора, следовательно КИО вправе требовать расторжения Договора.

В судебном заседании представитель КИО поддержал кассационную жалобу.

Другие участвующие в деле лица надлежаще извещены о месте и времени судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, здание является частью объекта культурного наследия регионального значения "Комплекс построек акционерного общества "Просвещение" Н.С. Цетлина и А. Мейера. Три склада" (далее - объект), принадлежащего Санкт-Петербургу на праве собственности и включающего в себя так же здания лит. "А" и "В".

В соответствии с Договором КУГИ (арендодатель) обязался предоставить Обществу (арендатору) во временное владение и пользование до 27.11.2006 расположенные в здании помещения 1Н, 4Н, 5Н, 8Н, 10Н, 11Н, 14Н, 17Н, 18Н, 19Н, 20Н, 24Н, 28 Н, 29Н, 31Н, общей площадью 678,6 кв.м, а последний - своевременно и полностью перечислять арендную плату (пункты 1.1, 2.2.2).

Арендная плата за пользование 1 кв.м помещений с учетом налога на добавленную стоимость (далее - НДС) определена в размере 27,972 условных единиц (у.е.) в год, за все помещения - 4745,484 у.е. в квартал; при этом у.е. принимается равной стоимости 1 доллара США в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на первый рабочий день оплачиваемого периода; арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала, а, предварительно письменно уведомив арендодателя, вправе начиная со следующего платежного периода перечислять арендную плату помесячно не позднее десятого числа оплачиваемого месяца (пункты 3.1, 3.2, 3.4 Договора).

Договором установлено, что в случае нарушения арендатором пункта 2.2.2 Договора начисляются пени в размере 0,15 % от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.9); Договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при возникновении у арендатора задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения (пункт 5.3); арендатор обязан в срок до 27.10.2007 по плану-графику, согласованному с арендодателем, провести капитальный ремонт помещений, указанных в пункте 1 распоряжения от 07.12.2005 N 1785-рк, с возмещением затраченных для этого средств путем уменьшения арендной платы без отсрочки ее внесения в порядке, установленном законодательством Санкт-Петербурга (пункт 6.9);

По акту сдачи-приемки нежилых помещений (строений) от 16.01.2006 помещения N 8Н, 10Н, 11Н, 17Н, 20Н, 24Н, 31Н переданы Обществу. Фактическое нахождение у Общества в аренде других, предусмотренных Договором помещений, сторонами не оспаривается.

Дополнительным соглашением от 18.04.2006 N 2 к Договору срок его действия продлен до 27.12.2014.

В связи с принятием Правительством Санкт-Петербурга постановления от 25.07.2006 N 914 "О внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21.12.2005 N 1958" и на основании пункта 3.3 Договора КУГИ уведомлением от 04.12.2006 N 3340-18 известило Общество об изменении арендной платы за пользование помещениями, размер которой с 01.10.2011 за 1 кв.м в год составляет 42,096 у.е. (с учетом НДС), а в квартал - 7141,57 у.е.

Дополнительным соглашением от 06.06.2007 N 4 из перечня передаваемых в аренду Обществу помещений, содержащегося в пункте 1.1 Договора, исключено помещение N 28Н, арендная плата с 01.11.2011 установлена в размере 35,965 у.е. за 1 кв.м площади арендуемых помещений без НДС.

Общество, ссылаясь на то, что им на основании согласованной с КГИОП сметы, составленной в отношении трех зданий объекта, были выполнены работы по их капитальному ремонту общей стоимостью 73 655 782 руб., 15.08.2011 обратилось в Управление координации деятельности районных агентств КУГИ с просьбой рассмотреть на городской комиссии вопрос о возмещении стоимости выполненных работ в счет арендной платы по Договору и договорам аренды от 20.12.2005 N 12-А003788, от 28.12.2005 N 12-А003789, заключенных в отношении зданий лит. "А" и "В" объекта, а также просило рассмотреть возможность продления срока указанных договоров на 10 лет.

В обоснование своего требования Общество представило разрешение КГИОП от 11.05.2011 N 5062/11 на выполнение ремонтных работ в зданиях, согласованную с КГИОП локальную смету, сводную смету, подписанные КГИОП акт приемки работ по капитальному ремонту зданий от 22.07.2011 и справку о выполнении задания на производство работ в здании-памятнике для зачета затрат на их проведение (капитальный ремонт) от 11.07.2011.

КУГИ письмом от 15.03.2013 уведомил Общество о том, что в связи с приватизацией части нежилых помещений здания лит. "А" сторонними организациями Обществу необходимо предоставить уточненную смету на капитальный ремонт указанного здания, составленную с учетом исключения из нее приватизированных помещений.

Во исполнение требования КУГИ Общество обратилось с соответствующим запросом в КГИОП, который письмом от 18.04.2013 N 2-3533-1 сообщил об отсутствии административных процедур подтверждения сведений, ранее указанных в справке о выполнении задания на производство работ в здании-памятнике для зачета затрат на их проведение (капитальный ремонт).

Впоследствии вопрос о продлении срока действия Договора и компенсации Обществу затрат на капитальный ремонт здания КУГИ решен не был.

КУГИ, ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате за период с 01.05.2013 по 30.11.2013, 31.10.2013 направил Обществу претензию N 6737-12/13 с требованием погасить эту задолженность, уплатить пени, а также заключить соглашение о расторжении Договора.

Поскольку Общество названную претензию оставило без удовлетворения, то КУГИ обратился в арбитражный суд с первоначальным иском.

В свою очередь Общество, сославшись на уклонение КУГИ от проведения зачета стоимости выполненных работ по капитальному ремонту здания в счет арендной платы по Договору, предъявило встречный иск.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В связи с тем, что Общество не представило доказательства внесения им арендной платы по Договору за период с 01.05.2013 по 30.11.2013, либо наличия оснований для освобождения его от исполнения договорных обязательств, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования КУГИ в части взыскания суммы основного долга и пени.

Принятые по делу в указанной части решение и постановления суда апелляционной инстанции сторонами не оспариваются.

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Договором обязанность провести капитальный ремонт здания возложена на арендатора. При этом установлено, что производство неотделимых улучшений здания, в том числе капитального ремонта, и возмещение их стоимости осуществляется в порядке, установленном правовыми актами Санкт-Петербурга. Стоимость таких улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору в счет арендной платы до окончания срока действия Договора при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы (пункты 2.2, 6.9, 7.1).

Порядок и условия возмещения затрат арендатора на выполнение работ по капитальному ремонту и производству иных неотделимых улучшений объекта нежилого фонда, в том числе объекта, относящегося к памятникам федерального значения, определены в Законе Санкт-Петербурга от 14.07.2004 N 387-58 "О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (далее - Закон N 387-58) и в Положении о согласовании производства капитального ремонта, иных неотделимых улучшений арендуемых объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, а также выполнения работ по осуществлению отделимых улучшений объектов нежилого фонда, связанных с обеспечением беспрепятственного доступа инвалидов и других маломобильных групп населения к объектам социального и иного назначения, принятия решения о сумме и периоде возмещения затрат арендатора на их производство, утвержденном постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.05.2007 N 499 "О мерах по обеспечению содержания объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург".

Пунктом 3 приложения N 2 к Закону N 387-58 определено, что возмещению подлежат затраты на работы по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренные Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ)

В силу статьи 45 Закона N 73-ФЗ работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся на основании письменного разрешения и задания на проведение указанных работ, выданных соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, и в соответствии с документацией, согласованной с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия.

Распоряжением N 1036-р утвержден порядок согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов нежилого фонда и зачет затрат на их проведение, перечень необходимых документов, а также предусмотрено, что по работам на памятниках истории и культуры смета и план-график должны быть согласованы дополнительно с КГИОП.

Как следует из материалов дела, Общество 15.08.2011 обратилось с заявлением о зачете затраченных им на капитальный ремонт трех зданий объекта средств в счет арендной платы по Договору и договорам аренды от 20.12.2005 N 12-А003788 и от 28.12.2005 N 12-А003789, а также представило в соответствии с пунктом 2.5 распоряжения N 1036-р необходимые для зачета документы, подтверждающие произведенные затраты.

Согласно сводной смете стоимость произведенных Обществом работ по капитальному ремонту здания составила 8 389 795 руб.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе согласованную с КГИОП локальную смету, разрешение КГИОП на право выполнения капитального ремонта от 11.05.2011 N 5-62/11Ю, акт приемки работ по капитальному ремонту объекта от 22.07.2011, справку КГИОП о выполнении задания на производство работ в здании-памятнике для зачета затрат на их проведение (капитальный ремонт) от 11.07.2011, пришел к обоснованному выводу о том, что у Общества с 15.08.2011 возникло право на зачет в счет арендной платы по Договору стоимости работ по капитальному ремонту здания в размере 8 389 795 руб.

В связи с тем, что из содержания Договора и распоряжения N 1036-р не следует, что компенсация затрат на капитальный ремонт осуществляется исключительно путем зачета арендной платы, Договор в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ в настоящее время считается продленным на неопределенный срок и может быть расторгнут в любое время по инициативе арендодателя, который необоснованно уклоняется от решения вопроса о зачете стоимости капитального ремонта здания в счет арендной платы по Договору, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что встречное требование Общества о взыскании 8 389 795 руб. в возмещение стоимости капитального ремонта здания подлежит удовлетворению.

С учетом произведенного в порядке части 5 статьи 170 АПК РФ зачета первоначального и встречного требований суд первой инстанции правомерно с КУГИ в пользу Общества взыскал 7 672 968,39 руб.

Требование КУГИ о расторжении Договора и выселении Общества из арендуемых им помещений судом также обоснованно отклонено в связи со следующим.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).

По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Поскольку неисполнение арендатором денежного обязательства было вызвано понесенными затратами на капитальный ремонт здания и необоснованным уклонением арендодателя от проведения зачета стоимости капитального ремонта здания в счет арендной платы по Договору, то расторжение последнего, как крайняя мера ответственности, в данном случае будет несоразмерна нарушению его условий Обществом.

Ввиду того, что обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.03.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2015 по делу N А56-77692/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

С.В. Афанасьев

Судьи

А.В. Кадулин С.Г. Колесникова