Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 декабря 2015 г. N Ф07-1937/15 по делу N А56-16362/2015

22 декабря 2015 г.

Дело N А56-16362/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Рудницкого Г.М., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Франс" Смирнова Н.В. (доверенность от 22.09.2015), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Краевского А.А. (доверенность от 19.05.2015), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Гиневой И.Н. (доверенность от 12.01.2015), Скуратовой Т.А. (доверенность от 03.08.2015), от открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Гадыжалиева Б.Б. (доверенность от 31.12.2014),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.05.2015 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2015 (судьи Полубехина Н.С., Кашина Т.А., Тимухина А.И.) по делу N А56-16362/2015,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Франс" (место нахождения: 106158, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 216, ОГРН 1037821025945, ИНН 7810659651, ИНН 7810659651; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076, в дальнейшем Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга; далее - Комитет), открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649; далее - Фонд) об определении условий договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества о цене нежилого помещения, общей площадью 21,4 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 216, лит. А, пом. 24Н (в том числе антресоль). Общество просило изложить пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена продажи Объекта в соответствии с данными отчета N 41И/2014 по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого помещения от 10.11.2014, выполненного независимым оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Кэпитал Консалтинг" составляет 2 966 101 (два миллиона девятьсот шестьдесят шесть тысяч сто один) рубль 69 копеек, без НДС".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245; далее - ГУИОН), общество с ограниченной ответственностью "Кэпитал Консалтинг" (место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, Итальянская ул., д. 17А, ОГРН 1047841012328, ИНН 7841013392; далее - ООО "Кэпитал Консалтинг").

Решением суда первой инстанции от 21.05.2015 исковые требования, предъявленные к Комитету, удовлетворены, в иске к Фонду отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 16.09.2015 указанной решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет просит решение и постановление отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении требований. Податель жалобы ссылается на то, что судебные акты вынесены с нарушением норм материального и процессуального права, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Комитет ссылается на то, что выводы судов о недостоверности величины рыночной стоимости объекта, установленной на основании отчета ГУИОН, не соответствует установленным по делу обстоятельствам; величина рыночной стоимости, определенная в отчете ГУИОН, является достоверной; суды необоснованно обязали Комитет заключить договор по цене, определенной в отчете от 10.11.2014 N 41/2014, выполненном ООО "Кэпитал Консалтинг".

В кассационной жалобе ГУИОН, ссылаясь на нарушение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые решение и постановление отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. ГУИОН ссылается на утрату Обществом права на выкуп арендуемого помещения и несоответствие действительности отчета от 10.11.2014 N 41/2014, выполненного ООО "Кэпитал Консалтинг", основываясь на котором суд ошибочно определил цену продажи помещения.

В отзыве Фонд поддерживает позицию, изложенную в кассационной жалобе Комитета, просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Общество в отзывах на кассационные жалобы Комитета и ГУИОН просит суд кассационной инстанции в их удовлетворении отказать, считая выводы судов первой и апелляционной инстанций правильными.

В судебном заседании представители Комитета и ГУИОН поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах, а представитель Общества ссылаясь на их необоснованность просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 05.01.2000 N 12-А-2238 (далее - договор аренды), по которому арендатору предоставлено в пользование нежилое помещение общей площадью 21,4 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 216, лит. А, пом. 24Н, для использования под нежилые цели (в редакции дополнительного соглашения от 23.05.2012).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Общество 23.06.2014 обратилось к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения.

Комитет принял распоряжение от 30.09.2014 N 1943-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 216, лит. А, пом. 24Н", в пункте 1.1.2 которого определена цена продажи арендуемого помещения - 5 000 000 руб., установленная на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 08.09.2014 N 31-8-0168(471)-2014, выполненного ГУИОН.

13.10.2014 Общество получило проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, в пункте 2.1 которого установлена цена продажи объекта, составляющая 5 000 000 руб.

Общество 11.11.2014 направило в адрес Комитета и Фонда протокол разногласий, которым предложило установить цену продажи объекта в размере 2 288 135 руб. 59 коп, установленную на основании отчета от 10.11.2014 N 41/2014, выполненного ООО "Кэпитал Консалтинг" по состоянию на 23.06.2014.

Фонд письмом от 26.11.2014 N 5561/30, сообщил Обществу о том, что изменение цены продажи объекта не входит в его компетенцию в связи с тем, что Фонд является представителем Комитета, действующим на основании договора от 20.04.2010 N Фао-238/2010.

Комитет направил Обществу письмо от 03.12.2014 N 33624-32, в котором указал, что положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) не предусматривают процедуры согласования цены продавцом и покупателем; при наличии спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, спор подлежит рассмотрению судом, при отсутствии вступившего в законную силу решения суда, основания для признания недостоверными данных отчета об оценке рыночной стоимости объекта отсутствуют.

Невозможность урегулирования сторонами возникших при заключении договора купли-продажи разногласий относительно цены выкупаемого имущества явилась основанием для обращения Общества в арбитражный суд с указанными требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанций урегулировали возникшие между сторонами разногласия, определив цену нежилого помещения в соответствии с отчетом от 10.11.2014 N 41/2014, выполненным ООО "Кэпитал Консалтинг" по состоянию на 23.06.2014 (день подачи Обществом заявления о выкупе).

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и доводы жалоб, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Удовлетворяя требования Общества, суды первой и апелляционной инстанций исходили из достоверности отчета по оценке рыночной стоимости указанного помещения от 10.11.2014 N 41/2014, выполненного ООО "Кэпитал Консалтинг" по состоянию на 23.06.2014 (далее - Отчет N 41/2014).

Между тем из отчета N 41/2014 следует, что оценщик определяя рыночную стоимость объекта с точки зрения извлечения дохода рассматривал лишь основную площадь помещения в размере 15,0 кв.м, без учета антресоли площадью 6,4 кв.м (т.2, л.д. 51).

Из таблицы N 8 "Расчет рыночной стоимости арендной платы" (страницы 54-56 Отчета N 41/2014; т.2, л.д.54-56) также видно, что оценщик производил расчеты исходя из площади оцениваемого объекта, равной 15,0 кв.м.

Таблица N 9 "Расчет рыночной стоимости методом прямой капитализации дохода" (страница 60 Отчета N 41/2014; т.2, л.д.60) также подтверждает, что оценщик исходил из площади объекта оценки, равной 15,0 кв.м.

Однако в соответствии с дополнительным соглашением от 23.05.2012 к договору аренды от 05.01.2000 N 12-А-2238 предметом аренды является помещение с кадастровым номером 78:14:7672:3:65:24 площадью 21,4 кв.м. Согласованный сторонами расчет арендной платы за указанное помещение (т.1, л.д.48) составлен исходя из указанной площади помещения. Согласно кадастровому паспорту (т.1, л.д.49-51) площадь антресоли является частью вторичного объекта недвижимости, переданного в аренду.

При таких обстоятельствах в Отчете N 41/2014 неправильно определена площадь объекта, подлежащего оценке, что свидетельствует о невозможности использования данного отчета в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость выкупаемого помещения.

На указанные недостатки Отчета N 41/2014 ГУИОН ссылался в апелляционной жалобе, но его доводам не была дана надлежащая правовая оценка.

Учитывая изложенное, дело подлежит направлению на новое рассмотрение.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.05.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2015 по делу N А56-16362/2015 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

А.В. Кадулин Г.М. Рудницкий И.В. Сергеева