Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 апреля 2016 г. N Ф07-2040/16 по делу N А56-34858/2015

18 апреля 2016 г.

Дело N А56-34858/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Кадулина А.В. и Рудницкого Г.М.,

при участии от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Сергеевой Н.М. (доверенность от 29.12.2015), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Вишневской М.В. (доверенность от 30.12.2015), от общества с ограниченной ответственностью "АСП" генерального директора Павловой М.В. (решение единственного учредителя от 19.03.2016), от общества с ограниченной ответственностью "КАРАТ" Некрестьянова Д.С. (доверенность от 30.03.2016), Перфильевой В.Ю. (доверенность от 30.03.2016),

рассмотрев 13.04.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.09.2015 (судья Чуватина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015 (судьи Жиляева Е.В., Барканова Я.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-34858/2015,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "КАРАТ", место нахождения: 195112, Санкт-Петербург, Малоохтинский пр., д. 61, лит А, пом. 61, ОГРН 1037869011421, ИНН 7842003710, обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра), оформленного сообщением от 26.02.2015, в государственной регистрации права собственности ООО "КАРАТ" на квартиры N 1, 3, 6, 8, 9, 11-14, 16, 19, 21-25, 28, 32-37, 39-43, 45-47, 50-54, 56, 57, 59, 60, 62, 64-66, 68, 73, 75, 76, 78, 80-83, 86, 89, 92-94, 98, 99, 101-110, 114, 118, 121, 123-125, 128, 130, 132-134, 136, 140, 148, 166, 168-171, 174, 178, 179, 182-184, 186, 188, 190-193, 200, 201, 204, 207, 209-212, 214, 216-218, 220, 222, 224, 226, 227, 229, 230, 232, 233, 238, 247, 251, 252, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, Приморское шоссе, д. 293.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), ООО "АСП", место нахождения: 192281, Санкт-Петербург, Будапештская ул., д. 94/41, ОГРН 1079847129559, ИНН 7816430339.

Решением от 15.09.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.12.2015, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как указывает податель жалобы, поскольку многоквартирный дом возведен на земельном участке, находящемся в государственной собственности, вывод судов об отсутствии необходимости при государственной регистрации права собственности на результат инвестирования представить документ, подтверждающий выполнение всех инвестиционных условий, нарушает права и законные интересы собственника арендуемого земельного участка; вопреки выводам судов отсутствие в договоре аренды земельного участка условия о необходимости подписания протокола о реализации инвестиционного проекта не исключает обязанности инвестора подтвердить выполнение инвестиционных обязательств; суды не учли, что ООО "КАРАТ" не представило доказательств исполнения инвестиционного условия - продажи в собственность Санкт-Петербурга объекта недвижимости площадью не менее 150 кв. м для размещения отделения почтовой связи.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "КАРАТ" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители Комитета и ООО "АСП" поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель ООО "КАРАТ" - в отзыве на нее.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, во исполнение постановления правительства Санкт-Петербурга (далее - Правительство) от 28.06.2005 N 939 "О проектировании и строительстве жилого дома со встроенными учреждениями обслуживания по адресу: Курортный район, г. Сестрорецк, Приморское шоссе, участок 1 (юго-восточнее пересечения с ул. Токарева)" (далее - Постановление N 939) Комитет по управлению городским имуществом (арендодатель; далее - КУГИ) и ООО "6-й трест" (арендатор) 30.01.2006 заключили договор N 19/ЗКС-01236 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 6574 кв. м с кадастровым номером 78:11138:14, расположенного по указанному адресу.

По акту приема-передачи от 30.01.2006 земельный участок передан арендатору.

На основании постановления Правительства от 10.04.2013 N 229 о внесении изменений в Постановление N 939 и дополнительного соглашения от 06.05.2013 к договору N 19/ЗКС-01236 права и обязанности арендатора перешли к ООО "КАРАТ".

В пункте 1.2 договора указано, что участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома со встроенными учреждениями обслуживания.

Пунктом 9.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 06.05.2013) срок его действия установлен до 30.09.2013.

Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 19.09.2014 выдала разрешение N 78-4710в-2014 на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома со встроенными учреждениями обслуживания и автостоянкой, построенного на упомянутом земельном участке.

Общество 22.12.2014 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиры N 1, 3, 6, 8, 9, 11-14, 16, 19, 21-25, 28, 32-37, 39-43, 45-47, 50-54, 56, 57, 59, 60, 62, 64-66, 68, 73, 75, 76, 78, 80-83, 86, 89, 92-94, 98, 99, 101-110, 114, 118, 121, 123-125, 128, 130, 132-134, 136, 140, 148, 166, 168-171, 174, 178, 179, 182-184, 186, 188, 190-193, 200, 201, 204, 207, 209-212, 214, 216-218, 220, 222, 224, 226, 227, 229, 230, 232, 233, 238, 247, 251, 252, расположенные в многоквартирном доме по адресу: г. Сестрорецк, Приморское шоссе, д. 293.

Управление Росреестра на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) сообщением от 26.02.2015 уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации права собственности на указанные квартиры, сославшись на то, что по сведениям КУГИ и Комитета по строительству (письма от 05.02.2015 N 13-1380/15 и от 25.02.2015 N 920-19/15) заявителем не решены имущественно-правовые вопросы с участниками долевого строительства жилого дома, не выплачена корректирующая сумма и неустойка, не представлены документы, подтверждающие исполнение установленного в договоре аренды инвестиционного условия, предусматривающего обязанность инвестора по продаже в собственность Санкт-Петербурга встроенных нежилых помещений площадью не менее 150 кв. м; в производстве Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга находятся гражданские дела по искам дольщиков к ООО "КАРАТ".

ООО "КАРАТ", полагая, что отказ в государственной регистрации права является незаконным, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав материалы дела и представленные сторонами документы, пришли к выводу о несоответствии оспариваемого отказа действующему законодательству и нарушении прав заявителя.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с пунктом 8 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав приведен в статье 20 Закона N 122-ФЗ, согласно абзацу десятому пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, в случае, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В силу пункта 1 статьи 23 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с названным Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 25 Закона N 122 право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном этим Федеральным законом порядке. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.

Как следует из материалов дела, многоквартирный дом, в котором расположены спорные квартиры, возведен заявителем на земельном участке, предоставленном ему в аренду по договору от 30.01.2006 (в редакции дополнительного соглашения от 06.05.2013) для строительства жилого дома со встроенными учреждениями обслуживания. Суды, проанализировав в совокупности условия договора аренды от 30.01.2006, пришли к правильному выводу о том, что поскольку названным договором не предусмотрено подписание протокола о реализации инвестиционного проекта, а равно распределение квартир (нежилых помещений) между арендатором и арендодателем, не установлен запрет на регистрацию за инвестором права собственности на отдельные объекты, строительство которых завершено, у Управления Росреестра отсутствовали основания для отказа в регистрации права собственности.

Ссылка подателя жалобы на неисполнение ООО "КАРАТ" обязательств, предусмотренных пунктами 7.6 и 7.7 договора аренды, обоснованно отклонена судами.

Согласно пунктам 7.6 и 7.7 договора арендатор обязался предусмотреть в помещениях первого этажа результата инвестирования для размещения отделения почтовой связи помещение площадью не менее 150 кв. м, а арендодатель - заключить с арендатором предварительный договор купли-продажи объекта нежилого фонда указанной площади по цене в размере сметной стоимости строительства за вычетом сметной прибыли, но не выше себестоимости строительства не позднее 14 календарных дней со дня представления инвестором документов, необходимых для заключения предварительного договора, которые должны быть представлены арендатором в течение одного месяца с момента окончания указанного в договоре аренды срока первого этапа реализации инвестиционного проекта. ООО "КАРАТ" 27.09.2013 обратилось к КУГИ с предложением о заключении предварительного договора купли-продажи помещения, предназначенного для размещения почтового отделения, однако в ответном письме от 04.02.2014 N 433-19/14 КУГИ сообщил, что заключения такого договора не требуется.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.09.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015 по делу N А56-34858/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения от 15.09.2015, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.03.2016, отменить.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

А.В. Кадулин Г. М. Рудницкий