Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 апреля 2016 г. N Ф07-2044/16 по делу N А56-20775/2015

18 апреля 2016 г.

Дело N А56-20775/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Кадулина А.В. и Рудницкого Г.М.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Воронина Б.А. (доверенность от 29.12.2015), от общества с ограниченной ответственностью "Митра" Гусева А.О. (доверенность от 20.03.2016),

рассмотрев 13.04.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.08.2015 (судья Егорова Д.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2015 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Кашина Т.А.) по делу N А56-20775/2015,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Митра", место нахождения: 191119, Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 126, лит. А, ОГРН 1027802762734, ИНН 7805059289, обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконным решения Комитета по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КУГИ), оформленного письмом от 30.12.2014 N 24007, об отказе в приватизации нежилого помещения 2-Н площадью 299,4 кв. м с кадастровым номером 78:31:1524:11:28:4, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 126, лит. А, обязании КУГИ принять решение об условиях приватизации названного нежилого помещения с учетом преимущественного права ООО "Митра" на его приобретение.

В суде первой инстанции в порядке статьи 48 АПК РФ произведена замена КУГИ на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (место нахождения, ОГРН и ИНН те же; далее - Комитет).

Решением от 10.08.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.12.2015, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как указывает податель жалобы, изменение площади арендуемого помещения связано с самовольной перепланировкой, осуществленной заявителем; суды не учли, что поскольку в помещении в 2013 году была вновь зафиксирована перепланировка с увеличением высоты потолка и, как следствие, увеличение площади объекта, принять решение о приватизации помещения в отсутствие кадастрового паспорта, содержащего актуальные сведения о его площади, не представлялось возможным; фактически помещение в его изначальных границах, образованных капитальными стенами, поступает в собственность заявителя без эквивалентной компенсации публичному собственнику; вопреки выводам судов подписание КУГИ дополнительного соглашения к договору аренды спорного помещения с указанием измененной площади объекта не следует рассматривать как согласование или последующее одобрение произведенной перепланировки. Кроме того, суд первой инстанции неправомерно отказал Комитету в удовлетворении ходатайства о назначении судебной строительной экспертизы.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Митра" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель ООО "Митра" - в отзыве на нее.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и ООО "Охранное предприятие "АВИС" (правопредшественник ООО "Митра", в дальнейшем реорганизовано в форме присоединения к истцу; арендатор) 01.11.2001 заключили сроком на 5 лет договор N 20-А073263 аренды 291,5 кв. м - части помещения 2-Н (комн. 9-30) общей площадью 520,9 кв. м с кадастровым номером 78:31:1524:11:28:4, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 126, лит. А.

Остальная часть названного помещения - 227 кв. м (комн. 1-8, 31, 32), общая площадь которого уменьшилась с 520,9 кв. м до 516,6 кв. м за счет пересчета, что подтверждается планом вторичного объекта недвижимости от 17.04.2002, передана ООО "Митра" по договору аренды от 18.06.2002 N 20-А076355, заключенному с КУГИ сроком на 5 лет.

Таким образом, на основании указанных договоров аренды начиная с 18.06.2002 ООО "Митра" и его правопредшественник - ООО "Охранное предприятие "АВИС" пользовались всем помещением 2-Н.

В дальнейшем в отношении 289,1 кв. м и 212,9 кв. м (комн. 21-43 и 1-20 соответственно) - частей указанного помещения общей площадью 502 кв. м между ООО "Охранное предприятие "АВИС" и КУГИ, между ООО "Митра" и КУГИ заключены сроком на 3 года договоры аренды от 03.03.2007 N 20-А073263 и от 29.08.2007 N 20-А076355.

Впоследствии (16.09.2009) ООО "Охранное предприятие "АВИС" реорганизовано в форме присоединения к ООО "Митра".

Дополнительными соглашениями от 30.10.2009 N 2 и от 02.11.2009 N 3 к договорам от 03.03.2007 и 29.08.2007 стороны уточнили их предмет, который включил в себя 208,2 кв. м и 288,2 кв. м соответственно - части помещения 2-Н общей площадью 496,4 кв. м, расположенного по указанному адресу.

Как следует из кадастрового паспорта помещения от 05.12.2012, в результате перепланировки, проведенной по утвержденному проекту, исключена из общей площади объекта площадь помещений высотой менее 1,8 м, в результате чего его площадь уменьшилась на 197 кв. м и стала равна 299,4 кв. м.

Дополнительным соглашением от 06.06.2013 N 4 к договору от 29.08.2007 стороны вновь уточнили размер арендуемого помещения, изменив его площадь с 496,4 кв. м до 299,4 кв. м, а также продлили срок действия договора до 23.06.2014.

ООО "Митра" 16.01.2014 обратилось в Комитет с заявлением N 356 о выкупе арендуемого нежилого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), приложив доказательства, подтверждающие отнесение Общества к субъектам малого предпринимательства.

Комитет в письме от 30.12.2014 N 24007 отказал ООО "Митра" в приватизации помещения, сославшись на письмо санкт-петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП "ГУИОН") от 03.04.2014 N 5133, согласно которому в результате осмотра спорного объекта для определения рыночной стоимости выявлено представление истцом неактуальных данных кадастрового учета объекта.

ООО "Митра", считая отказ КУГИ в выкупе помещения незаконным и нарушающим его права в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на него каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суды, установив совокупность обстоятельств, приведенных в статьях 198, 201 АПК РФ, удовлетворили заявление.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ в редакции, действовавшей на момент обращения ООО "Митра" с заявлением о выкупе помещения, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Данное право может быть реализовано при одновременном соблюдении следующих условий: арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 того же Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

По мнению Комитета, поскольку ООО "Митра" произвело не согласованную с КУГИ перепланировку спорного помещения, предусматривающую устройство дополнительного гипрочного потолка в части цокольного этажа для скрытия вентиляционной системы и другого инженерного оборудования, обслуживающего данное помещение, и повлекшую исключение из общей площади объекта помещений с высотой менее 1,8 м (1,78 м), в результате чего площадь объекта с 496,4 кв. м уменьшилась до 299,4 кв. м, тогда как высота от пола до капитального потолка существенно выше 1,78 м (письмо ГУП ГУИОН от 03.04.2014 N 5133), а представленный заявителем кадастровый паспорт не содержит актуальных сведений о действительной площади арендуемого заявителем помещения, у КУГИ отсутствовали основания для удовлетворения заявления ООО "Митра" о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Между тем, как установлено судами и подтверждается материалами дела, работы по перепланировке помещения выполнены в соответствии с проектом, утвержденным межведомственной комиссией санкт-петербургского учреждения "Жилищное агентство Центрального административного района" (протокол от 07.12.2000 N 22), приняты в эксплуатацию по акту от 17.11.2010; согласно кадастровому паспорту помещения от 05.12.2012 наружные границы объекта не изменились и соответствуют границам помещения, учтенного под кадастровым номером 78:31:1524:11:28:4 в договоре аренды от 29.08.2007 (в редакции дополнительного соглашения от 06.06.2013); названный договор исполнялся сторонами, претензий по поводу проведения самовольных перепланировок либо изменения переданного в аренду имущества арендодатель арендатору не предъявлял.

Как верно указали суды, осуществление арендатором перепланировки арендуемого объекта не предусмотрено Законом N 159-ФЗ в качестве основания для отказа в приватизации данного объекта, а изменение сторонами условия об объекте аренды путем подписания дополнительного соглашения от 06.06.2013 свидетельствует о признании арендодателем произведенной перепланировки.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о соблюдении всех перечисленных в статье 3 Закона N 159-ФЗ условий.

Поскольку ООО "Митра" на основании договоров аренды, заключенных, в том числе его правопредшественником, непрерывно владеет и пользуется испрашиваемым помещением с 2002 года, судебные инстанции с учетом разъяснений, изложенных в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, обоснованно посчитали, что ООО "Митра" имеет преимущественное право на приобретение нежилого помещения, в связи с чем отказ КУГИ, изложенный в письме от 30.12.2014 N 24007, является незаконным.

Суды обеих инстанций, не установив наличия иных препятствий в реализации заявителем преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, правомерно возложили на Комитет обязанность совершить предусмотренные Законом N 159-ФЗ действия, направленные на принятие решения об условиях приватизации спорного помещения с учетом преимущественного права ООО "Митра".

Ссылка подателя жалобы на то, что с учетом границ, образованных капитальными стенами, в собственность заявителя поступит помещение большей площади без эквивалентной компенсации, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку в рамках настоящего дела вопрос о цене выкупаемого объекта не рассматривается.

Довод Комитета о наличии в спорном помещении перепланировки, в результате которой Общество увеличило высоту помещений, площадь которых исключена из общей площади объекта, в нарушение статьи 65 АПК РФ документально не подтвержден.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены указанных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.08.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2015 по делу N А56-20775/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

А.В. Кадулин