Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 апреля 2016 г. N Ф07-1741/16 по делу N А26-3020/2015

27 апреля 2016 г.

Дело N А26-3020/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Кадулина А.В. и Рудницкого Г.М.,

рассмотрев 13.04.2016 и 20.04.2016 открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Акант-Сервис" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 09.08.2015 (судья Михайлова А.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2016 (судьи Старовойтова О.Р., Кашина Т.А., Полубехина Н.С.) по делу N А26-3020/2015,

установил:

Администрация Петрозаводского городского округа, место нахождения: 185910, Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 2, ОГРН 1021000538481, ИНН 1001040505 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Акант-Сервис", место нахождения: 185002, Республика Карелия, г. Петрозаводск, Суоярвская ул., д. 8, ОГРН 1021000522014, ИНН 1001084502 (далее - Общество), о взыскании 522 145 руб. 79 коп. задолженности и 41 819 руб. 83 коп. пеней за период с 31.12.2013 по 21.11.2014 по договору от 07.12.2010 N 188 купли-продажи нежилого помещения 28-Н площадью 188,7 кв. м, расположенного по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, Суоярвская ул., д. 8, об обращении взыскания на указанное помещение, установлении начальной продажной цены предмета залога в размере 4 438 378 руб. 58 коп. и способа реализации залога - с публичных торгов.

Решением от 09.08.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 08.02.2016, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые решение и постановление в части взыскания с ответчика платежей по договору купли-продажи помещений, срок уплаты которых на момент вынесения решения не наступил, отказа в уменьшении размера пеней на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обращения взыскания на спорные нежилые помещения и установления их начальной продажной цены в указанном размере.

По мнению подателя жалобы, суды не учли, что в данном случае имеется совокупность предусмотренных пунктом 2 статьи 348 ГК РФ обстоятельств, наличие которой исключает возможность обращения взыскания на заложенное имущество; просрочка уплаты денежных средств за переданные нежилые помещения на момент вынесения решения составляла менее трех месяцев, а размер задолженности равнялся 200 659 руб. 79 коп., что составляет 4,5% от стоимости предмета ипотеки; поскольку на указанный момент у ответчика не наступила обязанность по уплате всей суммы (по некоторым платежам не наступил срок оплаты), у судов отсутствовали основания для взыскания задолженности за август - декабрь 2015 года; начальная продажная стоимость нежилых помещений неправомерно установлена судом первой инстанции исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании 13.04.2016 представитель Общества поддержал доводы жалобы.

В судебном заседании 13.04.2016 объявлен перерыв до 20.04.2016. После перерыва судебное заседание продолжено.

Лица, участвующие в деле, о дате и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, однако представителя в судебное заседание не направили, поэтому жалоба на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 27.10.2010 N 3533 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Акант-Сервис" преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и об условиях его приватизации" Администрация (продавец) и Общество (покупатель) в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) 07.12.2010 заключили договор N 188 купли-продажи нежилого помещения 28-Н площадью 188,7 кв. м, расположенного на втором этаже здания по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, Суоярвская ул., д. 8.

По акту приема-передачи от 07.12.2010 имущество передано покупателю.

Переход к Обществу права собственности на помещение зарегистрирован 21.01.2011, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись N 10-10-01/122/2010-282.

В силу пункта 3.1 договора цена продажи недвижимого имущества согласно экспертному заключению независимого оценщика - автономной некоммерческой организации "Независимое бюро экспертных исследований "ПРОФЕССИОНАЛ" от 13.10.2010 N 104/2010 по состоянию на 12.10.2010 составила 3 761 337 руб. 78 коп. (без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС)).

Оплата выкупаемых помещений осуществляется покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев со дня заключения договора в соответствии с графиком, являющимся приложением N 2 к договору (пункт 3.4 договора).

Согласно названному приложению полная цена договора должна быть уплачена покупателем до 15.12.2015.

Пунктом 3.6 договора установлено, что помещение до полной уплаты его стоимости покупателем в силу части 5 статьи 5 Закона N 159-ФЗ признается находящимися в залоге у продавца.

В соответствии с пунктами 5.2 и 5.3 договора за нарушение сроков перечисления денежных средств в счет оплаты имущества в порядке, предусмотренном разделом 3 договора, покупатель за каждый день просрочки уплачивает продавцу пени в размере 0,1% от суммы платежа. Допустимая просрочка оплаты не может составлять более 10 дней и допускаться более двух раз подряд.

Пунктом 5.4 предусмотрена возможность одностороннего без оформления дополнительного соглашения расторжения договора на основании письменного уведомления продавца, направляемого покупателю в течение 3 дней с момента истечения допустимой просрочки, с даты отправления которого договор считается расторгнутым, а все обязательства сторон прекращенными.

В соответствии с пунктом 5.5 договора в случае его расторжения по причинам, указанным в пункте 5.4, продавец обращает взыскание на заложенное имущество в судебном порядке.

Письмом от 21.11.2014 Администрация со ссылкой на наличие у Общества задолженности по уплате выкупной цены имущества уведомила ответчика о расторжении договора в одностороннем порядке.

Администрация, указывая на расторжение договора и наличие у Общества обязанности по уплате оставшихся платежей, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что на момент расторжения договора у Общества имелась задолженность по платежам за июнь, июль, сентябрь - ноябрь 2014 года, а сумма уже уплаченных платежей превышала половину цены имущества, на основании статей 334, 340, 348, 350, 489 ГК РФ удовлетворили заявленные требования, признав их обоснованными как по праву, так и по размеру.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права по доводам, изложенным в кассационной жалобе, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

В соответствии с частями 1 и 5 статьи 5 названного Закона оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях; в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

Пунктом 3 статьи 486 ГК РФ определено, что в случае, если покупатель своевременно не оплачивает переданный по договору купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 названного Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно пункту 3 статьи 450 того же Кодекса в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.

Из анализа названных норм следует, что пункт 3 статьи 486 ГК РФ предусматривает общие последствия нарушения покупателем обязанности оплатить переданный ему товар, а пункт 2 статьи 489 того же Кодекса предоставляет продавцу по договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа дополнительную возможность защиты права, нарушенного в результате неоплаты проданного товара.

В данном случае стороны при заключении договора пришли к соглашению о том, что в случае нарушения покупателем более двух раз подряд срока уплаты очередного платежа, установленного в приложении N 2 к договору, продавец в течение 3 дней с момента истечения допустимой просрочки вправе направить покупателю письменное уведомление, с даты отправления которого договор считается расторгнутым, и обратить взыскание на заложенное имущество в судебном порядке (пункты 5.3-5.5 договора).

Поскольку на момент направления Администрацией уведомления от 21.11.2014 у Общества имелась просрочка в уплате очередных платежей, соответствующая требованиям пункта 5.3 договора, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь пунктом 3 статьи 450 ГК РФ, пунктом 2 статьи 489 ГК РФ, обоснованно посчитали, что продавец был вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, который в таком случае считается расторгнутым.

Тот факт, что на момент отказа от договора Общество оплатило более половины выкупной цены, свидетельствует лишь об отсутствии у Администрации права требовать возврата проданного помещения, однако такое требование истцом не заявлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Согласно пункту 1 статьи 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 ГК РФ.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Поскольку при рассмотрении дела в суде первой инстанции возражений у залогодателя - Общества относительно начальной продажной цены имущества, предложенной истцом, не имелось, и Общество в письме от 15.12.2014 N 68 предлагало возвратить Администрации объект с компенсацией лишь уплаченных за него денежных средств, суд первой инстанции, удовлетворяя заявленный иск, правомерно установил начальную продажную цену имущества, заложенного по договору купли-продажи, в размере его рыночной стоимости, согласованной сторонами в указанном договоре на основании экспертного заключения от 13.10.2010 N 104/2010.

Довод подателя жалобы о том, что просрочка уплаты денежных средств за переданные помещения на момент вынесения решения составляла менее трех месяцев, а размер задолженности равнялся 200 659 руб. 79 коп., что составляет менее 5% от стоимости предмета ипотеки, в связи с чем у судов с учетом статьи 348 ГК РФ и статьи 54.1 Закона N 102-ФЗ отсутствовали основания для обращения взыскания на имущество и взыскания задолженности по платежам, срок уплаты которых не наступил, обоснованно отклонен апелляционным судом. Из материалов дела следует, что договор расторгнут Администрацией 21.11.2014 в порядке, предусмотренном пунктом 5.4, путем направления Обществу соответствующего уведомления, поэтому Общество обязано было уплатить оставшуюся стоимость принадлежащего ему имущества.

При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили заявленные требования Администрации.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 09.08.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2016 по делу N А26-3020/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Акант-Сервис" - без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения от 09.08.2015, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.03.2016, отменить.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

А.В. Кадулин Г.М. Рудницкий