Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 августа 2016 г. N Ф07-7568/16 по делу N А56-95560/2015

23 августа 2016 г.

Дело N А56-95560/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 августа 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Преснецовой Т.Г. и Ракчеевой М.А.,

при участии от закрытого акционерного общества "Интернешнл Пейпер" Магунова А.Б. (доверенность от 12.08.2016), Гурченко Е.В. (доверенность от 12.01.2016) и Стариковой К.Ю. (доверенность от 12.01.2016),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Интернешнл Пейпер" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.03.2016 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2016 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Колосова Ж.В.) по делу N А56-95560/2015,

установил:

Закрытое акционерное общество "Интернешнл Пейпер", место нахождения: 188991, Ленинградская обл., Выборгский р-н, г. Светогорск, Заводская ул., д. 17, ОГРН 1024700880324, ИНН 4704012472 (далее - общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, место нахождения: 191311, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д. 3, ОГРН 1037843045734, ИНН 7815027624 (далее - Управление Росреестра), о признании незаконным оформленного сообщением от 29.10.2015 N 47/015/025/2015-443 отказа в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 47:02:0101005:16, расположенный по адресу: Ленинградская обл., Выборгский р-н, г. Светогорск, ул. Конторовича, д. 29, а также об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанный земельный участок.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области (далее - Территориальное управление Росимущества).

Решением суда от 14.03.2016 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 07.06.2016 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит решение и постановление отменить, требование общества удовлетворить.

Податель жалобы считает, что суд апелляционной инстанции, признав факт заключения договора, вышел за пределы полномочий и применил новое основание для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Податель жалобы ссылается на то, что суд апелляционной инстанции правомерно установил, что договор является заключенным и заявления Росимущества не требовалось, между тем суд вышел за пределы полномочия и применил новое основание для отказа, на которое Росреестр не ссылается, отказ в удовлетворении требований фактически лишает общество права на выкуп земельного участка, в результате чего в нарушение статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нивелируется сила судебного акта по делу N А56-72419/2014.

Податель жалобы указывает, что Территориальное управление Росимущества принимало участие в рассмотрении настоящего дела, представило отзыв на заявление общества, из отзыва следует, что Территориальное управление Росимущества не оспаривает, что представленный договор является тем, в отношении которого судом урегулированы разногласия, только ошибочно считает, что договор является незаключенным, полагая, что решения суда об урегулировании разногласия недостаточно.

Податель жалобы ссылается на статьи 17 и 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), считает, что заверенная судом копия решения по делу N А56-72419/2014 и текст договора купли-продажи являются достаточными основаниями для регистрации перехода права собственности на земельный участок к обществу, полагает, что у судов не имелось оснований для отказа в удовлетворений требования заявителя и признании отказа Управления Росреестра законным. Общество указывает, что договор не содержит дописанный текст неоговоренный сторонами, а лишь отсылает к обязательному для сторон договора и для Управления Росреестра судебному акту, которым было урегулировано разногласие, возникшее между сторонами по договору, что не противоречит статье 18 Закона о регистрации.

По мнению подателя жалобы, отсутствие заявления Территориального управления Росимущества не является основанием для отказа в регистрации, в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о регистрации заявления общества было достаточно для осуществления регистрационных действий.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представители общества подтвердили доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Как установлено Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-72419/2014, на основании плана приватизации ПО "Светогорск", утвержденного председателем Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 29.03.1994, и акта оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 01.07.1992 общество является собственником объекта недвижимого имущества - сауны общей площадью 113,5 кв. м, расположенной по адресу: Ленинградская обл., Выборгский р-н, муниципальное образование "Светогорское городское поселение", г. Светогорск, ул. Л. Канторовича, д. 29, лит. Д, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 78-АД N 536272.

Указанный объект недвижимости находится на земельном участке, расположенном по адресу: Ленинградская обл., Выборгский р-н, г. Светогорск, ул. Конторовича, д. 29, собственником которого согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 27.10.2014 является Российская Федерация.

Общество, ссылаясь на положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, обратилось в Территориальное управление Росимущества с заявлением от 21.06.2012 о предоставлении названного земельного участка в собственность за плату.

Территориальное управление Росимущества направило обществу письмо от 16.08.2012 N 21-5420/12-0-1, в котором сообщило о невозможности рассмотрения заявления до завершения мероприятий по государственной регистрации права собственности на земельный участок за Российской Федерацией.

После завершения судебных споров о праве собственности Российской Федерации на упомянутый земельный участок общество повторно 24.06.2014 обратилось в Территориальное управление Росимущества с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка по цене в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 34 446 руб.

В ответ Территориальное управление Росимущества направило обществу письмо от 15.10.2014 N 01-8598 с приложением договора купли-продажи земельного участка с указанием цены в размере 1 377 840 руб.

Общество не согласилось с установленной продавцом ценой земельного участка.

Поскольку соглашение сторон по договору о цене земельного участка достигнуто не было, общество обратилось в арбитражный суд с иском к Территориальному управлению Росимущества об урегулировании разногласий по договору, касающихся цены предмета купли-продажи (дело N А56-72419/2014).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.02.2015 по делу N А56-72419/2014 урегулированы разногласия между Территориальным управлением Росимущества и обществом, возникшие при заключении договора купли-продажи названного земельного участка, пункт 2.1 договора купли-продажи, представленного обществу Территориальным управлением Росимущества, изложен в редакции покупателя: "2.1. Цена Участка составляет 34 446 руб. (тридцать четыре тысячи четыреста сорок шесть руб.)".

После вступления решения суда от 16.02.2015 по делу N А56-72419/2014 в законную силу общество письмами от 06.04.2015 и 19.06.2015 направляло Территориальному управлению Росимущества договор купли-продажи в установленной решением суда редакции для подписания. Территориальное управление Росимущества договор купли-продажи не подписало.

16.09.2015 общество, ссылаясь на уклонение Территориального управления Росимущества от подписания договора купли-продажи земельного участка в установленной решением суда по делу N А56-72419/2014 редакции, на правоустанавливающий характер судебного решения по делу N А56-72419/2014, обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Уведомлением от 30.09.2015 N 47/015/025/2015-443 Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию по заявлению общества, сославшись на то, что на государственную регистрацию представлен договор, не подписанный одной из сторон, а следовательно, незаключенный, а также на то, что договор содержит дописанный текст, не оговоренный сторонами.

После приостановления государственной регистрации общество 01.10.2015 вновь обратилось в Территориальное управление Росимущества с просьбой подписать договор купли-продажи земельного участка в редакции, установленной решением суда. Обращение общества к Территориальному управлению Росимущества с просьбой подписать указанный договор и направить его для осуществления регистрационных действий осталось без ответа.

Сообщением от 29.10.2015 N 47/015/025/2015-443 Управление Росреестра отказало обществу в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Полагая, что отказ Управления Росреестра в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, является незаконным и нарушает его права, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции установил, что на государственную регистрацию представлены следующие документы: заявление общества о государственной регистрации права от 16.09.2015 N 47/015/025/2015-443, договор купли-продажи земельного участка, заключенный в простой письменной форме между Территориальным управлением Росимущества (продавец) и обществом (покупатель), вступившее в законную силу решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.02.2015 по делу N А56-72419/2014.

Суд сослался на то, что представленный на государственную регистрацию договор сторонами не подписан, и посчитал, что договор является незаключенным. Кроме того, суд сослался на то, что договор содержит дописанный текст, не оговоренный его сторонами, и счёл, что договор не подлежит приёму на государственную регистрацию.

Суд сослался также на то, что право общества на земельный участок решением арбитражного суда от 16.02.2015 по делу N А56-72419/2014 не установлено, и сделал вывод о том, что этот судебный акт не является правоустанавливающим документом для внесения в ЕГРП сведений о праве общества на земельный участок, указав в решении, что представленным на государственную регистрацию решением арбитражного суда только урегулированы разногласия между продавцом и покупателем, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка, в части установления цены.

Суд пришёл к выводу о том, что на государственную регистрацию не представлены необходимые для ее проведения регистрационных действий документы, в связи с чем у государственного регистратора отсутствовали правовые основания для осуществления регистрационных действий, выявленные государственным регистратором препятствия для государственной регистрации не устранены обществом в течение срока приостановления государственной регистрации. Суд посчитал, что решение об отказе в государственной регистрации является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о незаключенности договора купли-продажи, и указал в постановлении, что поскольку решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.02.2015 по делу N А56-72419/2014 урегулированы возникшие между сторонами договора разногласия в части определения цены выкупаемого имущества, данный договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу решения суда от 16.02.2015 по делу N А56-72419/2014 на условиях, установленных решением суда.

Однако апелляционный суд сослался на то, что, у регистрирующего органа из представленных на государственную регистрацию документов отсутствовала возможность установить, что договор купли-продажи земельного участка заключен сторонами в редакции представленного на государственную регистрацию договора, учитывая, что договор не подписан сторонами, содержал дописанный текст, в решении суда от 16.02.2015 по делу N А56-72419/2014 отсутствовали условия заключенного договора, за исключением пункта 2.1 договора, а заявление продавца, подтверждающего в таком случае факт заключения договора в этой редакции, на государственную регистрацию не представлено. Апелляционный суд применил пункт 3 статьи 18 Закона о регистрации и сделал вывод о том, что при таких обстоятельствах регистрирующим органом правомерно отказано в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к обществу.

Кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов, однако полагает, что ряд выводов судов первой и апелляционной инстанций подлежат исключению из мотивировочных частей решения и постановления в связи с тем, что суды, сделав эти выводы, неправильно применили нормы материального права

Суд апелляционной инстанции на основании статей 425, 433, 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно признал неверным вывод суда первой инстанции о том, что представленный на регистрацию договор является незаключенным. При этом апелляционный суд правомерно сослался на вступившее в законную силу решение арбитражного суда от 16.02.2015 N А56-72419/2014 и указал в постановлении, что поскольку этим решением суда урегулированы возникшие между сторонами договора разногласия в части определения цены выкупаемого имущества, данный договор купли-продажи земельного участка признается заключенным с даты вступления в законную силу решения суда от 16.02.2015 N А56-72419/2014, то есть 17.03.2015, на условиях о цене продажи земельного участка, изложенных в пункте 2.1 договора, установленных судом. Следовательно, вывод суда первой инстанции о незаключенности договора купли-продажи правомерно исключен судом апелляционной инстанции из мотивировочной части решения.

Суд кассационной инстанции полагает, что неправильными являются выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что имеющаяся на представленном в Управление Росреестра договоре запись является основанием для отказа в приёме этого документа.

В соответствии с пунктом 3 статьи 18 Закона о регистрации не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Имеющаяся на договоре запись "с учетом разногласий, урегулированных решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.02.2015 г. по делу N А56-72419/2014", выполненная представителем покупателя при подписании договора, не относится к приведенным в указанной статье основаниям, по которым документ не подлежит приему на государственную регистрацию. С учётом того, что одновременно на регистрацию представлена надлежащим образом заверенная копия решения суда от 16.02.2015 по делу N А56-72419/2014, сделанная представителем общества запись при подписании договора не привела к неоднозначности толкования условий договора, напротив, указанная запись направлена на правильное и однозначное толкование условий договора с учётом редакции пункта 2.1 договора о цене, установленной решением суда по делу N А56-72419/2014.

Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что имеющаяся на договоре запись "с учетом разногласий, урегулированных решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.02.2015 г. по делу N А56-72419/2014" является основанием для отказа в совершении регистрационной записи о переходе к обществу права собственности на земельный участок по договору купли-продажи, подлежат исключению из мотивировочной части решения и постановления, так как основаны на неправильном применении норм материального права.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции считает обоснованным вывод суда апелляционной инстанции о том, что у регистрирующего органа отсутствовала возможность из представленных обществом на государственную регистрацию документов установить, что договор заключен в представленной на регистрацию редакции.

Положениями статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 16.02.2015 по делу N А56-72419/2014 установлены обстоятельства, которые в силу части второй статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела. Указанным решением установлено, что 21.06.2012 общество, ссылаясь на положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, обратилось в Территориальное управление Росимущества с заявлением о предоставлении в собственность за плату упомянутого земельного участка. Письмом от 16.08.2012 Территориальное управление Росимущества сообщило о невозможности рассмотрения заявления, указало на рассмотрение заявления после завершения мероприятий по государственной регистрации права собственности. После завершения судебных споров об оспаривании права собственности Российской Федерации на земельный участок общество 24.06.2014 обратилось в Территориальное управление Росимущества с заявлением о заключении договору купли-продажи земельного участка по цене 34 446 руб. В ответ на обращение общества Территориальное управление Росимущества письмом от 15.10.2014 N 01-8598 направило обществу проект договора купли-продажи с указанием цены в размере 1 377 840 руб. Общество, полагая, что договор может быть заключен с установлением выкупной цены на льготных условиях (34 446 руб.), и ссылаясь на то, что соглашение сторон по условиям договора не было достигнуть, обратилось в арбитражный суд с иском на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в порядке рассмотрения преддоговорного спора.

Имевшиеся разногласия о цене договора купли-продажи урегулированы в порядке, предусмотренном статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, представленным на регистрацию решением суда по делу N А56-72419/2014.

Таким образом, решением по делу N А56-72419/2014 суд установил, что продавец направил обществу проект договора купли-продажи письмом от 15.10.2014 N 01-8598 с иной ценой, чем было указано в заявлении общества, с чем общество не согласилось, разногласий по другим условиям договора между сторонами не имеется. Направление Территориальным управлением Росимущества обществу подписанного уполномоченным лицом письма от 15.10.2014 N 01-8598 с приложением договора купли-продажи свидетельствует о том, что продавцом совершена оферта, поскольку предложение заключить договор купли-продажи содержит существенные условия договора этого вида, является достаточно определенным и выражает намерение отправителя считать себя заключившим договор.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации. В случае если право, ограничение (обременение) права на недвижимое имущество возникают на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления либо сделки с органом государственной власти или органом местного самоуправления, в том числе сделки, совершенной на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, государственная регистрация таких права, ограничения (обременения) права либо сделки проводится на основании заявления соответствующих органа государственной власти или органа местного самоуправления. Лицо, в отношении которого принят акт органа государственной власти или акт органа местного самоуправления либо которым совершена сделка с органом государственной власти или органом местного самоуправления, в том числе на основании такого акта, вправе представить заявление о государственной регистрации соответствующих права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество либо сделки и необходимые для государственной регистрации документы по собственной инициативе.

Указанная норма права позволяет сделать вывод о том, что отсутствие заявления Территориального управления Росимущества о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи земельного участка не является в данном случае препятствием для осуществления регистрационных действий.

Однако общество не представило в Управление Росреестра вместе с договором купли-продажи письмо Территориального управления Росимущества от 15.10.2014 N 01-8598, свидетельствующее о том, что продавцом сделано предложение покупателю совершить сделку купли-продажи на условиях приложенного к письму договора. Таким образом, апелляционный суд сделал обоснованный вывод о том, что из представленных обществом на государственную регистрацию документов (договора без письма Территориального управления Росимущества от 15.10.2014 N 01-8598) регистрирующий орган не мог установить, в какой редакции заключен сторонами договор купли-продажи.

Таким образом, у Управления Росреестра имелись предусмотренные пунктом 1 статьи 19 Закона о регистрации основания для приостановления государственной регистрации прав, а обжалуемый заявителем отказ в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок соответствует требованиям абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации и не нарушает права заявителя.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.03.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2016 по делу N А56-95560/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Интернешнл Пейпер" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т. И. Сапоткина

Судьи

Т.Г. Преснецова М.А. Ракчеева