Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 сентября 2016 г. N Ф07-7722/16 по делу N А56-87223/2014

15 сентября 2016 г.

Дело N А56-87223/2014

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Оздоровительно-спортивный центр "Люкс" Фролова А.В. (доверенность от 09.04.2015); от администрации Лужского муниципального района Ленинградской области Кругловой О.В. (доверенность от 11.01.2016),

рассмотрев 13.09.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Лужского муниципального района Ленинградской области на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2016 по делу N А56-87223/2014 (судьи Тимухина И.А., Аносова Н.В., Жиляева Е.В.),

установил:

Администрация Лужского муниципального района Ленинградской области, место нахождения: 188230, Ленинградская обл., г. Луга, пр. Кирова, д. 73, ОГРН 1054700425680, ИНН 4710026064 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Оздоровительно-спортивный центр "Люкс", место нахождения: 188230, Ленинградская обл., г. Луга, ул. Тоси Петровой, д. 10А, ОГРН 1024701558716, ИНН 4710022574 (далее - Общество), о взыскании 1 907 092 руб. 59 коп. задолженности по арендной плате по договорам аренды от 01.01.2013 N 17/13 и от 01.08.2005 N 150/05-15г за период с 03.07.2013 по 17.11.2014, 7 017 764 руб. 96 коп. пеней за период с 03.07.2013 по 17.11.2014, расторжении этих договоров и обязании ответчика освободить занимаемые по договорам помещения по адресу: Ленинградская обл., г. Луга, ул. Тоси Петровой, д. 10а, в 10-дневный срок с учетом нормального износа и передать их по акту приема-передачи истцу.

Решением от 23.03.2015 с Общества в пользу Администрации взыскано 1 907 092 руб. 59 коп. задолженности, 7 017 764 руб. 96 коп. пеней, требование о расторжении договоров оставлено без рассмотрения, в остальной части в иске отказано.

Общество обратилось в апелляционный суд с жалобой в которой просило отменить решение от 23.03.2015 в части взыскания задолженности и пеней.

Суд апелляционной инстанции постановлением от 24.05.2016 отменил указанное решение в обжалуемой части и в этой части в иске отказал.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие выводов апелляционного суда обстоятельствам дела, просит отменить постановление от 24.05.2016, оставить в силе решение от 23.03.2015.

По мнению подателя жалобы, вывод апелляционного суда об отсутствии у Общества обязательства по внесению арендной платы сделан без учета обстоятельств, установленных судебными актами Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-87332/2014.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Администрации возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.08.2005 заключили договор N 150/05-15г аренды помещений общей площадью 213,8 кв. м в двухэтажном здании душевого павильона, расположенном по адресу: г. Луга, ул. Тоси Петровой, д. 10а.

По договору аренды от 01.08.2013 N 17/13 Обществу переданы в аренду помещения общей площадью 201,3 кв. м в названном здании.

В порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и в соответствии с постановлением администрации Лужского городского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области от 04.06.2013 N 450 "О приватизации муниципального имущества путем осуществления преимущественного права", муниципальное образование Лужское городское поселение Лужского муниципального района Ленинградской области (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор купли-продажи от 03.07.2013 N 27, по которому покупатель приобретает в собственность нежилое двухэтажное здание душевого павильона общей площадью 606,9 кв. м (из них по первому этажу 400,5 кв. м, по второму этажу - 206,4 кв. м) с кадастровым номером 47-35-4/2002-48, расположенное по названному адресу.

Администрация, ссылаясь на задолженность Общества по внесению арендной платы по названным договорам за период с 03.07.2013 по 17.11.2014, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции в части взыскания задолженности и пеней иск удовлетворил, придя к выводу о наличии в спорный период арендных отношений.

Апелляционный суд в этой части решение отменил и в иске отказал, посчитав, что с момента заключения договора купли-продажи (03.07.2013) у Общества прекратилось обязательство по внесению арендной платы.

Суд сослался на пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в соответствии с которым при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим. Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации). В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Апелляционный суд указал, что договор от 03.07.2013 в установленном порядке недействительным не признан.

Вместе с тем суд не учел следующее.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.08.2015, оставленным без изменения постановлениями апелляционного суда от 26.10.2015 и кассационного суда от 04.02.2016, по делу N А56-35582/2015 Обществу отказано в иске к Администрации об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на двухэтажное здание душевого павильона общей площадью 606,9 кв. м, расположенное по названному адресу, на основании договора купли-продажи от 03.07.2013.

Суды установили, что Общество не доказало наличие у него преимущественного права на приобретение в собственность всего здания, поскольку помещения 2-го этажа не были предоставлены Обществу в аренду. Доказательств, подтверждающих, что помещения 2-го этажа являются подсобными помещениями и при строительстве здания были предназначены исключительно для размещения инженерного оборудования и его обслуживания, не представлено.

Учитывая изложенное, вывод апелляционного суда о прекращении арендных отношений в связи с заключением договора купли-продажи от 03.07.2013 и обязательства Общества по внесению арендной платы следует признать ошибочным.

При таких обстоятельствах постановление апелляционного суда от 24.05.2016 подлежит отмене, а решение от 23.03.2015 оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2016 по делу N А56-87223/2014 отменить.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.03.2015 по тому же делу оставить в силе.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

М.В. Захарова А.В. Кадулин