Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 октября 2016 г. N Ф07-8745/16 по делу N А56-60861/2015

10 октября 2016 г.

Дело N А56-60861/2015

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Большой проспект" Бережнюка Д.В. (доверенность от 18.05.2015), Бабинцева В.А. (доверенность от 01.03.2016), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Воронина Б.А. (доверенность от 29.12.2015 N 84860-42),

рассмотрев 06.10.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.12.2015 (судья Преснецова Т.Г.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2016 (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А., Тимухина И.А.) по делу N А56-60861/2015,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Большой проспект", место нахождения: 191024, Санкт-Петербург, Харьковская ул., д. 8, лит. А, ОГРН 1037828030041, ИНН 7813144555 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о признании недействительным уведомления Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), от 03.10.2014 N 18853 об одностороннем отказе от договора от 19.03.2007 N 00/ЗК-006070 аренды земельного участка, предоставляемого для объекта недвижимости.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по строительству Санкт-Петербурга, место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, наб. р. Мойки, д. 76, ОГРН 1027810279397, ИНН 7830002342 (далее - Комитет по строительству).

Решением суда от 22.12.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.06.2016, иск удовлетворен, уведомление от 03.10.2014 N 18853 об одностороннем отказе от договора от 19.03.2007 N 00/ЗК-006070 признано незаконным.

В кассационной жалобе Комитет, считая, что решение от 22.12.2015 и постановление от 21.06.2016 вынесены с нарушением норм материального и процессуального права, просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении иска отказать. Как указывает податель жалобы, оспариваемое уведомление соответствует как условиям договора аренды, так и положениям статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поэтому является законным. Комитет полагает необоснованной ссылку судов на необходимость соблюдения положений пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) при направлении спорного уведомления. Кроме того, податель жалобы указывает, что в обоснование удовлетворения иска суды сослались на судебные акты по делу N А56-28405/2015, однако Комитет в этом деле не участвовал, соответственно, выводы судов не имеют для него преюдициального значения.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет по строительству, считая, что обжалуемые судебные акты вынесены с нарушением норм материального права, а выводы, изложенные в решении от 22.12.2015 и постановлении от 21.06.2016, не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит удовлетворить требования Комитета.

До начала судебного заседания в суд кассационной инстанции поступило ходатайство от Комитета по строительству о рассмотрении жалобы в его отсутствие. Заявленное ходатайство судом удовлетворено на основании статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы жалобы, а представители Общества просили их отклонить по мотивам, приведенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом (далее - КУГИ, правопредшественник Комитета) и Общество (застройщик) 28.02.2005 заключили договор N 00-(И)03118 об инвестиционной деятельности.

Согласно пункту 1.1 договора КУГИ предоставил Обществу земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, ул. Профессора Ивашенцева, д. 4/30, лит. А, для осуществления инвестиционного проекта по строительству гостиницы, застройщик обязался за счет собственных и/или привлеченных средств выполнять строительство, иные предусмотренные договором обязанности.

В разделе 5 договора об инвестиционной деятельности стороны установили график осуществления строительства и инвестиционного проекта; согласно пункту 5.3 срок сдачи объекта в эксплуатацию - не позднее 07.09.2007.

Дополнительным соглашением от 15.02.2013 N 4 стороны, изменив условие пункта 5.3, установили срок ввода объекта в эксплуатацию не позднее 30.11.2013.

Согласно пунктам 7.6 и 7.7. застройщик обязался за счет собственных средств решить имущественно-правовые вопросы с собственниками квартир в жилом доме, расположенном на указанном участке, а также вопросы, связанные с его сносом.

Письмом от 10.09.2007 N 9573 КУГИ подтвердил факт исполнения Обществом условий, предусмотренных пунктами 7.6 и 7.7 договора от 28.02.2005 N 00-(И)03118.

Факт внесения Обществом расходов на развитие инфраструктуры в размере, эквивалентном 2 300 000 долларов США (предусмотренном пунктом 7.2.1 договора об инвестиционной деятельности), подтвержден представленной в материалы дела справкой КУГИ о расчетах за период с 28.02.2005 по 31.03.2008.

КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) 19.03.2007 заключили договор N 00/ЗК-006070 аренды земельного участка площадью 1796 кв.м с кадастровым номером 78:31:1512:13, находящегося по указанному адресу, для осуществления проектирования и строительства объекта недвижимости. Договор заключен на срок до 07.09.2007 (пункт 3.1).

Дополнительным соглашением от 25.02.2013 N 4 стороны внесли изменения в пункт 3.1 договора аренды, согласовав срок его действия до 30.11.2013.

По истечении срока действия договора применительно к пункту 2 статьи 621 ГК РФ действие договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок.

Из справки Санкт-Петербургского филиала федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 04.09.2014 N Ф-78/287-С следует, что на арендованном земельном участке находится вновь возведенное 9-этажное здание общей площадью 10 755,8 кв.м с подвалом и мезонином общим строительным объемом 37 614 куб.м.

Согласно выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Бизнес Эксперт" заключению от 21.07.2015 шифр 023-БЭ-15 по строительно-техническому исследованию с целью определения объема выполненных работ по спорному объекту объем выполненных Обществом работ составляет 87,45%, исходя из представленной утвержденной проектно-сметной документации, рабочей и исполнительной документации, актов выполненных работ.

Уведомлением от 03.10.2014 N 18853 КУГИ сообщил Обществу об отказе от договора от 19.03.2007 N 00/ЗК-006070 аренды земельного участка на основании пункта 1 статьи 610 ГК РФ, указав, что договор считается прекращенным с 13.01.2015, после чего арендатору надлежит освободить участок и передать по акту арендодателю в срок до 15.01.2015.

Общество, считая, что указанное уведомление противоречит закону и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций признали односторонний отказ КУГИ от договора аренды, выраженный в названном уведомлении, не соответствующим положениям пунктов 3 и 4 статьи 1, пункта 3 статьи 450 ГК РФ, поэтому признали его недействительным (статья 168 ГК РФ).

Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015).

Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предоставлено право в любое время в одностороннем порядке отказаться от договора при условии предупреждения об этом другой стороны при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Суды оценили возникшие между сторонами отношения как носящие инвестиционный характер и сделали вывод о недопустимости в рассматриваемом случае применения положений статьи 610 ГК РФ об одностороннем отказе от договора.

При этом суды при оценке правомерности решения арендодателя об отказе от договора учли обстоятельства, связанные с действиями (бездействием) арендатора, возможности завершения им строительства в установленные договором сроки. Как установлено судами, в соответствии с целевым назначением земельного участка Обществу было выдано разрешение на строительство, арендатором исполнены обязательства по расселению граждан и сносу, находящегося на участке строения, также уплачены средства на развитие городской инфраструктуры. Кроме того, степень готовности возводимого на участке объекта составляет 87,45%. Инвестиционный договор не расторгнут.

Суды также приняли во внимание, что судебными актами по делу N А56-28405/2015 установлен факт ненадлежащего исполнения открытым акционерным обществом энергетики и электрификации "Ленэнерго" обязательств перед Обществом по обеспечению подключения к электрическим сетям строящегося объекта недвижимости, что в свою очередь повлекло нарушение Обществом сроков окончания строительства. К такому выводу пришли суды при рассмотрении настоящего спора.

Довод Комитета об отсутствии преюдициальности выводов, содержащихся в судебных актах по делу N А56-28405/2015, поскольку он не являлся участником указанного дела, подлежит отклонению. В данном случае преюдициальность предусматривает отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебных актах факты.

На основании установленных обстоятельств суды двух инстанций сделали вывод о том, что крайняя мера ответственности в виде прекращения договора в одностороннем порядке по инициативе арендодателя несоразмерна нарушению Обществом, в том числе не по его вине, условия договора аренды, не отвечает принципам справедливости и соразмерности, нарушает баланс прав и законных интересов сторон.

Податель жалобы не оспаривает, что Общество в течение длительного времени использовало участок в предоставленных целях и понесло значительные затраты, связанные со строительством.

Довод Комитета о необоснованной ссылки судов на положения пункта 22 статьи 3 Закона N 137-ФЗ подлежит отклонению.

В силу указанной нормы договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, предоставленного для строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества, может быть расторгнут арендодателем досрочно в одностороннем порядке по перечисленным в ней существенным нарушениям условий договора. Положения данного пункта распространяются на договоры, заключенные до 01.04.2012 и обязательства сторон по которым не исполнены на эту дату.

Суды применительно к настоящему спору дали оценку доводам истца об отсутствии существенных нарушений условий договора аренды, перечисленных в указанной норме, с точки добросовестности и разумности действий со стороны арендодателя.

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили заявленные требования.

Доводы подателя жалобы подлежат отклонению, поскольку не опровергают выводы судов об отсутствии оснований для одностороннего отказа от спорного договора.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены указанных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.12.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2016 по делу N А56-60861/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

М. В. Захарова

Судьи

М.В. Захарова Г.М. Рудницкий Т.И. Сапоткина