Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31 января 2017 г. N Ф07-12651/16 по делу N А56-22524/2016

31 января 2017 г.

Дело N А56-22524/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Ракчеевой М.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Стронг" Дремовой М.В. (доверенность от 15.02.2016), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Вишневской М.В. (доверенность от 29.12.2016 N 141008-42),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.08.2016 (судья Герасимова Е.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2016 (судьи Барканова Я.В., Желтянников В.И., Жиляева Е.В.) по делу N А56-22524/2016,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Стронг", место нахождения: 198095, Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 120, ОГРН 1057811751018, ИНН 7838329011 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным изложенного в письме от 19.01.2016 N 2721-32 отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), в реализации преимущественного права Общества на приобретение арендуемого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Фермское шоссе, д. 35-37, лит. Б; обязании Комитета совершить юридически значимые действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) и необходимые для реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке, направить Обществу проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Решением от 04.08.2016 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2016 данное решение оставлено без изменения.

Комитет в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, в силу статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не может быть отчужден объект недвижимости, находящийся в государственной собственности и арендуемый субъектом малого или среднего предпринимательства, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, без сформированного под указанным объектом земельного участка; выкуп по правилам названного Закона объекта, который вследствие пожара существенно поврежден и по этой причине не может использоваться в хозяйственной деятельности до проведения работ по его восстановлению, противоречит целям указанного Федерального закона.

Общество в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, который не распространяется на отношения, связанные с выкупом земельного участка, не предусмотрено такое основание для отказа в реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимости, как отсутствие сформированного под этим объектом земельного участка; испрашиваемое здание значительно пострадало в результате пожара, однако может быть использовано после проведения ремонтно-восстановительных работ, изменения состояния объекта не имеют необратимого характера, в связи с чем объект нельзя признать уничтоженным.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, по договору от 29.10.2012 N 17-А003556, заключенному с субъектом Российской Федерации городом федерального значения Санкт-Петербургом в лице правопредшественника Комитета на основании его распоряжения от 01.10.2012 N 852-рк, Обществу предоставлены в аренду три нежилых здания площадью 333,5 кв. м, 573,3 кв. м и 79,7 кв. м, находящихся по адресу: Санкт-Петербург, Фермское шоссе, д. 35-37, лит. А, Б, Р соответственно, для организации постоянно действующей ярмарки сельскохозяйственной продукции сроком по 30.09.2022.

Указанные объекты расположены на земельном участке площадью 3643 кв. м с кадастровым номером 78:34:0410802:1373, сформированном для использования всех трех находящихся на нем зданий.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 10.11.2015 о намерении реализовать преимущественное право приобретения объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Фермское шоссе, д. 35-37, лит. Б, арендуемого по договору от 29.10.2012 N 17-А003556.

Письмом от 19.01.2016 N 2721-32 Комитет сообщил об отсутствии у Общества в настоящее время преимущественного права приобретения объекта, отчуждение которого возможно только совместно с земельным участком, однако участок под выкупаемым объектом в соответствующих границах для его эксплуатации не сформирован, по вопросу формирования земельного участка Общество в Комитет не обращалось.

Общество, считая, что невозможность одновременной приватизации спорного нежилого здания и земельного участка не является препятствием для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого здания, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент обращения Общества) субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", при наличии одновременно трех условий, перечисленных в данной статье.

В силу части 2 статьи 9 упомянутого Закона субъект малого или среднего предпринимательства вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого недвижимого имущества.

Частью 3 той же статьи предусмотрено, какие действия и в какие сроки обязан совершить уполномоченный орган при получении заявления.

Согласно части 4 названной статьи уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным Федеральным законом или другими федеральными законами.

Как видно из материалов дела, в данном случае Комитет не оспаривал соответствие Общества требованиям, предусмотренным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Проанализировав положения названного Закона, приняв во внимание разъяснения, содержащиеся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, судебные инстанции пришли к правомерному выводу, что отсутствие сформированного под испрашиваемым зданием земельного участка, необходимого для использования здания, не может служить основанием для отказа Обществу в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества, поскольку такое основание для отказа не предусмотрено названным Законом. Иными законами запрет на отчуждение спорного здания в порядке реализации арендатором, относящимся к субъектам малого и (или) среднего предпринимательства, преимущественного права на его приобретение также не установлен.

Довод Комитета о невозможности приватизации здания ввиду его фактической гибели в результате пожара исследован судами и обоснованно отклонен. Вопреки требованиям статьи 65, части пятой статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Комитет не представил доказательства полного физического уничтожения здания без возможности его восстановления, прекращения существования здания как объекта права. Из материалов дела не усматривается, что после пожара, произошедшего в 2014 году, в договор аренды вносились какие-либо изменения в части его предмета, то есть спорное здание является предметом действующей сделки и не выбыло из гражданского оборота, а следовательно, может быть отчуждено по иной сделке.

Таким образом, вывод судов о незаконности оспариваемого отказа Комитета в приобретении Обществом арендуемого здания в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, является правильным.

Вместе с тем суды, определяя способ устранения нарушенных прав и интересов Общества и возлагая на Комитет обязанность совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 названного Федерального закона, не учли следующее.

В силу пункта 7 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статьи 28 Закона о приватизации со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации не допускается приватизация зданий без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, за исключением случаев, если такие участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Указанные положения законодательства направлены на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Статьей 35 Кодекса также предусмотрено, что по общему правилу отчуждение здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем собственнику здания, производится вместе с земельным участком.

Исходя из изложенного, поскольку земельный участок с кадастровым номером 78:34:0410802:1373, занятый наряду со спорным зданием и другими объектами, также принадлежит Санкт-Петербургу и не имеется данных, свидетельствующих о невозможности формирования земельного участка под зданием и о наличии каких-либо ограничений или запретов на его отчуждение, отсутствие сформированного под испрашиваемым зданием земельного участка является основанием не для отказа Обществу в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого здания, а для совершения Комитетом как лицом, уполномоченным собственником в том числе и на управление и распоряжение земельными участками, соответствующих действий с учетом требований Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах судебные инстанции, возлагая на Комитет обязанность совершить действия, направленные на продажу здания без земельного участка, неправильно применили нормы материального права, в связи с чем обжалуемые судебные акты в этой части подлежат изменению.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.08.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2016 по делу N А56-22524/2016 изменить.

Признать незаконным отказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, изложенный в письме от 19.01.2016 N 2721-32, в реализации обществом с ограниченной ответственностью "Стронг" преимущественного права на приобретение нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Фермское шоссе, д. 35-37, лит. Б.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга совершить действия, направленные на обеспечение выкупа обществом с ограниченной ответственностью "Стронг" здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Фермское шоссе, д. 35-37, лит. Б, в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Земельного кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М.В. Захарова М.А. Ракчеева