Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 мая 2017 г. N Ф07-2673/17 по делу N А13-10673/2016

05 мая 2017 г.

Дело N А13-10673/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 мая 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Преснецовой Т.Г., Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Зазеркалье" Бухарина С.В. (доверенность от 25.04.2017),

рассмотрев 27.04.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области на решение Арбитражного суда Вологодской области от 26.09.2016 (судья Попова С.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2016 (судьи Романова А.В., Зайцева А.Я., Чередина Н.В.) по делу N А13-10673/2016,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Зазеркалье", место нахождения: 160000, г. Вологда, ул. Маяковского, д. 49, ОГРН 1053500140121, ИНН 3525157695 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области место нахождения: 160001, г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 3, ОГРН 1043500093889, ИНН 3525144576 (далее - Управление), об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.05.2016 N 35/001/703/2016-495.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Юровское Грязовецкого муниципального района Вологодского района, место нахождения: 162030, Вологодская обл., Грязовецкий р-н, дер. Юрово, Центральная ул., д. 2, ОГРН 1053500395244, ИНН 3509007685 (далее - Администрация).

Решением суда первой инстанции от 26.09.2016, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 27.12.2016, заявление Общества удовлетворено. Суд первой инстанции признал не соответствующим Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и недействительным решение Управления об отказе в государственной регистрации права, изложенное в сообщении от 13.05.2016 N 35/001/703/2016-495, и обязал Управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем совершения соответствующих регистрационных действий. Суд также взыскал с Управления в пользу Общества 3000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

В кассационной жалобе Управление, ссылаясь на нарушение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые решение и постановление отменить, принять новый судебный акт - об отказе в удовлетворении требований.

Как указывает податель жалобы, земельный участок используется Обществом на основании договора аренды от 19.07.2010 N 1171, который зарегистрирован в установленном законом порядке лишь 03.09.2015, следовательно, право на преимущественный перед третьими лицами выкуп земельного участкам без проведения торгов в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) у Общества не возникло. Также податель жалобы не согласен с выводами судов о том, что регистратор не вправе подвергать проверке наличие или отсутствие условий на льготное приобретение арендуемого имущества. По мнению Управления, поскольку договор от 29.12.2015 купли-продажи спорного земельного участка не соответствует требованиям приведенной нормы, государственным регистратором было обоснованно принято решение об отказе в регистрации права собственности арендатора на спорный земельный участок.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просило оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.04.2017 (судьи Захарова М.В., Рудницкий Г.М., Сапоткина Т.И.) рассмотрение кассационной жалобы отложено.

Определением заместителя председателя суда от 24.04.2017 на основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в составе суда произведена замена судьи Сапоткиной Т.И. в связи с ее пребыванием в очередном отпуске на судью Преснецову Т.Г.

После замены состава суда рассмотрение дела произведено с начала.

В судебном заседании представитель Общества против удовлетворения кассационной жалобы возражал.

Управление и Администрация, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Управление по имущественным и земельным отношениям Грязовецкого муниципального района (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 19.07.2010 N 1171 аренды единого землепользования, находящегося на землях муниципальной собственности (далее - договор аренды), предметом которого является единое землепользование с кадастровым номером 35:28:0000000:413 общей площадью 24048584 кв.м для сельскохозяйственного производства.

Срок аренды установлен с 19.07.2010 на три года.

Согласно пункту 7.2 в случае, если за один месяц до окончания срока договора аренды ни одна из сторон не заявит о его расторжении, договор считается пролонгированным на тот же срок на тех же условиях.

В соответствии с условиями договора аренды единое землепользование передано в пользование арендатору по акту приема-передачи от 19.07.2010.

В последующем из единого землепользования образован земельный участок с кадастровым номером 35:28:0000000:717 (дополнительное соглашение от 21.03.2014 N 2 к договору аренды).

Дальнейшее изменение предмета договора аренды вызвано проводившимися межеваниями частей единого землепользования, что зафиксировано в дополнительных соглашениях к договору аренды.

На основании дополнительного соглашения от 29.04.2015 N 6 все права и обязанности арендодателя в договоре аренды перешли от Грязовецкого муниципального района Вологодской области к Администрации.

Договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы 03.09.2015 в установленном законом порядке.

Общество, полагая, что пользуется земельным участком с кадастровым номером 35:28:0000000:717 на основании договора аренды более трех лет, реализовало право, предусмотренное пунктами 1 и 2 статьи 39.3 ЗК РФ путем подачи заявления в Администрацию о его льготной приватизации.

Администрация, посчитав, что Общество соответствует всем требованиям, руководствуясь подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ и пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения), заключило с ним договор от 29.12.2015 N 20 купли-продажи находящегося в государственной собственности до разграничения земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства и переданного в аренду юридическому лицу, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим юридическим лицом (далее - договор купли-продажи).

Договор купли-продажи сторонами исполнен. Администрация передала участок Обществу, а Общество оплатило его стоимость, что подтверждается платежным поручением от 30.12.2015 N 1409.

Общество 18.01.2016 обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Государственная регистрация 27.01.2016 приостановлена на основании пункта 1 статьи 19 Закона о регистрации, заявителю указано, что земельный участок находится в аренде у Общества с 03.09.2015, то есть менее 3 лет.

Обществом в регистрирующий орган были представлены документы о внесении арендной платы, начиная со дня подписания договора аренды.

Сообщением от 13.05.2016 N 35/001/703/2016-495 Управление отказало в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.

Общество, считая отказ Управления незаконным, обратилось в суд с настоящим заявлением.

Признавая оспариваемый отказ незаконным, суды учли положения пунктов 1 и 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 16, 17, 18, 20 Закона о регистрации, а также следующих нормативных актов.

Пунктом 2 статьи 15 ЗК РФ закреплено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находится в частной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

Как следует из подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

В силу пункта 4 статьи 10 названного Закона (в редакции, действующей с 01.03.2015) гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что по смыслу приведенных норм механизм приобретения права собственности на земельный участок установлен законодателем для арендаторов, которые доказали надлежащее использование участка на протяжении трех лет и более с момента заключения договора аренды.

Управление, отказывая в регистрации со ссылкой на подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, указало, что земельный участок находится в аренде у Общества с 03.09.2015 (даты регистрации договора аренды), то есть менее трех лет, поэтому основания для приобретения участка без проведения торгов отсутствуют.

Судами установлено, что Общество использует испрашиваемый земельный участок на основании договора аренды, не оспоренного и не признанного недействительным, более трех лет. Надлежащее использование Обществом земельного участка не оспаривалось лицами, участвующими в деле.

Суды при исчислении срока арендных отношений применили положения пункта 1 статьи 425, пункта 1 статьи 432, пункта 3 статьи 433 ГК РФ (в редакции, действующей после 01.06.2015), учли позиции, изложенные в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", и констатировали, что с 19.07.2010 между сторонами договора аренды возникли взаимные права и обязанности, земельный участок передан арендодателем Обществу, которое, в свою очередь, приняло земельный участок, надлежащим образом его использовало, вносило арендную плату.

При таких обстоятельствах исчисление Управлением трехлетнего срока с даты регистрации договора аренды суды сочли не основанным на положениях приведенных норм и противоречащим арендным правоотношениям сторон.

Установив, что при заключении договора купли-продажи земельного участка нарушений земельного законодательства, на которые указывает Управление, не допущено, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для отказа в государственной регистрации права собственности Общества на земельный участок и, руководствуясь частью 1 статьи 198, частью 5 статьи 200, частью 2 статьи 201 АПК РФ, признали незаконным оспариваемый отказ Управления.

Кассационная инстанция считает выводы судов об удовлетворении заявления Общества правильными и не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Приведенные в кассационной жалобе доводы проверены и отклонены, поскольку они основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, при рассмотрении дела не установлено.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 26.09.2016 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2016 по делу N А13-10673/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области - без удовлетворения.

Председательствующий

М. В. Захарова

Судьи

М.В. Захарова Т.Г. Преснецова Г.М. Рудницкий