Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 апреля 2017 г. N Ф07-3191/17 по делу N А56-35126/2016

14 апреля 2017 г.

Дело N А56-35126/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 апреля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Сапоткиной Т.И. и Сергеевой И.В.,

рассмотрев 12.04.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЛАНИ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.10.2016 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2017 (судьи Колосова Ж.В., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу N А56-35126/2016,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН, 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЛАНИ", место нахождения: 194214, Санкт-Петербург, Удельный пр., д. 25, ОГРН 1027801526796, ИНН 7802178175 (далее - Общество), о взыскании 298 060 руб. 61 коп. задолженности по арендной плате за февраль, апрель, июнь, август 2015 года, октябрь 2015 года - март 2016 года, 49 438 руб. 40 коп. неустойки за период с 11.02.2015 по 29.02.2016 по договору от 11.04.2005 N 02-А-004440 (в редакции дополнительных соглашений от 09.11.2006 N 2 и от 06.10.2009 N 3) аренды части помещения площадью 113,8 кв. м в составе комнат 2-11 и мест общего пользования (далее - МОП) помещения 5-Н площадью 254,7 кв. м с кадастровым номером 78:36:5329:2:3:11, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Удельный пр., д. 25, лит. В, расторжении данного договора и выселении Общества из указанного помещения.

Решением от 25.10.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 17.01.2017, заявленные требования удовлетворены частично, с Общества в пользу Комитета взыскано 82 977 руб. 67 коп. задолженности и 49 438 руб. 40 коп. неустойки по договору от 11.04.2005 N 02-А-004440, указанный договор расторгнут; Общество выселено из арендуемого помещения, в удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый - об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Как указывает податель жалобы, поскольку задолженность ответчика на момент вынесения судом первой инстанции обжалуемого решения составила 82 997 руб. 67 коп., то есть менее чем за два месяца аренды помещения, у Комитета отсутствовали предусмотренные пунктом 5.3.2 договора от 11.04.2005 N 02-А-004440 основания для его расторжения в судебном порядке; Комитет не вправе был обращаться в суд с настоящим иском, так как предметом названного договора являлась часть подвального помещения, которое в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом (арендодатель) и Общество (арендатор) 11.04.2005 заключили сроком до 04.04.2006 договор N 02-А-004440 аренды части (комн. 2-12, МОП 1, 13, 14 площадью 110,6 кв. м) помещения 5-Н площадью 251,8 кв. м с кадастровым номером 78:5329:2:3:11, расположенного в подвале здания по адресу: Санкт-Петербург, Удельный пр., д. 25, лит. В, для использования под нежилые цели.

В соответствии с пунктом 2.2.2 договора арендатор обязался своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование объектом аренды.

Размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения установлены в разделе 3 договора.

Согласно пункту 3.3 договора в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор.

Пунктом 3.4 договора установлено, что арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца, оплачиваемого квартала. При этом арендатор вправе, предварительно письменно уведомив арендодателя, перечислять арендную плату, начиная со следующего платежного периода, помесячно - за каждый месяц вперед не позднее десятого числа оплачиваемого месяца, рассчитав ее в соответствии с пунктом 3.2 договора.

Пунктом 4.9 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение пункта 2.2.2 договора в виде пеней в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 5.3.2 договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора, с учетом последующих изменений и дополнений к нему, арендной платы за объект в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.

Дополнительными соглашениями от 09.11.2006 N 2 и от 06.10.2009 N 3 к договору стороны уточнили площадь арендуемой части помещения, которая изменилась с 110,6 кв. м до 113,8 кв. м в связи с утвержденной перепланировкой в 2009 году (кадастровый паспорт помещения от 29.04.2009), продлили срок действия договора до 24.08.2012.

На основании заявления от 16.05.2005 Общество помесячно перечисляет арендную плату.

В направленной в адрес Общества претензии от 19.10.2015 N 5400-пр./15 Комитет предупредил Общество о необходимости погасить задолженность по арендной плате за февраль, апрель, июнь, август-октябрь 2015 года, пеням и предложил в случае неисполнения данного требования расторгнуть договор по соглашению сторон.

Поскольку указанная претензия оставлена Обществом без удовлетворения, Комитет, ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате и пеням, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что задолженность по арендной плате Обществом частично погашена, со ссылкой на положения статей 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) удовлетворили требование Комитета о взыскании арендной платы и пеней частично.

Поскольку Общество в кассационной жалобе не оспаривает размер задолженности и пеней, определенный судами на основании справки о расчетах (л.д. 106) с учетом представленных Обществом платежных поручений, решение и постановление апелляционного суда указанной части отмене не подлежит.

Ссылка подателя жалобы на отсутствие у Комитета права собственности на арендуемое Обществом помещение ввиду того, что оно как расположенное в подвале многоквартирного жилого дома находится в общей долевой собственности собственников квартир этого дома, подлежит отклонению с учетом разъяснений, изложенных в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", и непредставления доказательств принадлежности Обществу данного помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Согласно абзацу седьмому этой же статьи Кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, суд при рассмотрении требования о расторжении договора аренды должен проверить, имели ли место нарушения условий договора, являющиеся основанием для его расторжения и указанные в претензии, как на момент направления такой претензии, так и на дату подачи иска в суд. При этом в случае, если обязательства, указанные в претензии, до подачи иска в суд арендатором выполнены, суду следует оценить разумность срока, в который нарушение обязательств арендатором устранено.

Суды первой и апелляционной инстанций, указав, что факт нарушения Обществом обязательства по внесению арендной платы в течение трех месяцев подтвержден материалами дела, требования Комитета о расторжении договора и выселении Общества из арендуемого помещения удовлетворили.

При этом суды не проверили, имелась ли у Общества задолженность по арендной плате за три месяца или просрочка внесения арендной платы более двух раз подряд на момент направления претензии от 19.10.2015 N 5400-пр/15. Так согласно справке о расчетах, представленной Комитетом и принятой судом при определении размера задолженности Общества, после 19.10.2015 Общество внесло 48 469 руб. 30 коп арендной платы, учтенной Комитетом за период до октября 2015 года. Исковое заявление подано Комитетом 11.05.2016, однако судами не проверен размер задолженности и период просрочки на эту дату. Документов, свидетельствующих о направлении Комитетом до обращения с иском в суд в адрес Общества предложения о погашении задолженности за период с ноября 2015 по март 2016 года, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах вывод судов о наличии оснований для расторжения договора аренды и выселения Общества из помещения нельзя признать обоснованным, соответствующим представленным в материалы дела доказательствам и сделанным с учетом требований статьи 619 ГК РФ.

Поэтому обжалуемые решение и постановление апелляционного суда в этой части подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует проверить, имеются ли правовые основания для расторжения договора, а также распределить судебные расходы по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.10.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2017 по делу N А56-35126/2016 в части расторжения договора аренды от 11.04.2005 N 02-А-004440 и выселения общества с ограниченной ответственностью "ЛАНИ" из помещения отменить.

Дело в этой части передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

В остальной части решение от 25.10.2016 и постановление от 17.01.2017 оставить без изменения.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

М.А. Ракчеева И.В. Сергеева Т.И. Сапоткина