Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 октября 2017 г. N Ф07-11039/17 по делу N А56-23766/2016

16 октября 2017 г.

Дело N А56-23766/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 октября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Кадулина А.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "АНСО" Архангельской Т.А. (доверенность от 31.03.2016), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Вишневской М.В. (доверенность от 29.12.2016), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Мороз Н.Г. (доверенность от 31.05.2017) и Коршуновой Н.В. (доверенность от 09.01.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АНСО" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.09.2016 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2017 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Колосова Ж.В.) по делу N А56-23766/2016,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "АНСО", место нахождения: 19000, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 13/9, лит. А, помещение 8Н, ОГРН 1037843035394, ИНН 7825451261 (далее - общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга", место нахождения: 19000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее - фонд имущества), Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - комитет), об урегулировании разногласия, возникшего при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге: объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Невский, д. 13/9, лит. А, помещение 8-Н, 10-Н, общей площадью 407,8 кв. м, 1 этаж, кадастровый номер 78:31:0001182:2148, в отношении цены объекта нежилого фонда и графика платежей путем принятия пункта 2.1 договора в следующей редакции: "Цена продажи Объекта составляет 185 270 000 (Сто восемьдесят пять миллионов двести семьдесят тысяч) рублей 00 копеек, НДС не облагается", и графика платежей (приложение N 1 к договору) в предложенной истцом редакции.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН).

Решением суда от 21.09.2016 урегулированы разногласия, возникшие при заключении между обществом и комитетом в лице фонда имущества договора купли-продажи упомянутого нежилого помещения: пункт 2.1. договора принят в следующей редакции: "Цена продажи Объекта составляет 210 000 000 руб., НДС не облагается", в соответствующей редакции принят график платежей.

Постановлением апелляционного суда от 12.07.2017 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит решение и постановление отменить, и принять новое решение, урегулировав возникшие при заключении договора разногласия, установив стоимость выкупаемого объекта в размере 197 000 000 руб.

Податель жалобы ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права.

По мнению подателя жалобы, имеются существенные противоречия в позиции апелляционного суда, который согласился с доводами истца и назначил проведение по делу дополнительной экспертизы, однако не принял во внимание выводы, изложенные в заключении эксперта от 06.04.2017.

Податель жалобы ссылается на неправильное применение апелляционным судом части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", и неприменение статей 3 и 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Податель жалобы указывает, что разрушение конструктивных элементов выкупаемого помещения вызвано причинами, за которые истец не несет ответственность, к их разрушению привели внешние факторы (неисправность гидроизоляции по обрезу фундамента здания и подтопление подвала), разрушения не связаны с исполнением истцом обязанности по текущему и капитальному ремонту помещения.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель общества подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представители комитета и ГУИОН обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Фонд имущества о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Общество является арендатором нежилого помещения 8-Н,10-Н общей площадью 407,8 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001182:2148, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Невский, д. 13/9, лит. А, на основании заключенного с комитетом договора аренды от 17.04.2012 N 10-А153557.

Общество подало заявление о реализации преимущественного права приобретения арендуемого объекта недвижимости. Заявление поступило в комитет 20.11.2015.

Распоряжением комитета от 31.12.2015 N 1695-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, пр. Невский, д. 13/9, литер А, пом. 8-Н, 10-Н" предписано осуществить приватизацию помещения обществу по цене 210 000 000 руб. в соответствии с отчётом об оценке от 18.12.2015 N 31-8-0119 (310)-2015, выполненным ГУИОН, согласно которому рыночная стоимость объекта определена по состоянию на 20.11.2015.

Фонд имущества, действующих от имени комитета направил обществу предложение о заключении договора купли-продажи объекта, приложив подписанный проект договора купли-продажи и график платежей.

Общество направило протокол разногласий от 01.03.2016, в котором предложило изложить пункт 2.1 договора и график платежей исходя из цены продажи объекта 185 270 000 руб.

Не получив ответа, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий по договору.

Суд первой инстанции назначил проведение судебной экспертизы и разрешил спор, установив цену продажи спорного нежилого помещения на основании заключения от 02.08.2016, выполненного экспертом ООО "АЛЬФА Консалт" на основании определения суда, отказав в удовлетворении ходатайства истца о проведении дополнительной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции назначил проведение по делу дополнительной экспертизы, дал оценку представленным сторонами доказательствам, и оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Правильно применив статьи 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив заключение дополнительной экспертизы от 06.04.2017 в совокупности и другими доказательствами по делу, апелляционный суд обоснованно посчитал, что установленная экспертом величина снижения стоимости объекта исследования, обусловленная необходимостью проведения ремонтных работ (13 483 671 руб.) не подлежит применению при определении рыночной стоимости выкупаемого имущества, поскольку исходя из условий договора аренды обязанность по своевременному производству текущего ремонта объекта, поддержанию в надлежащем состоянии фасада здания, и принятию участия в затратах на ремонт многоквартирного жилого дома, в котором находится арендуемое помещение, возложена на арендатора. Апелляционный суд сделал обоснованный вывод о том, что выкупная цена нежилого помещения определена судом первой инстанции на основании заключения экспертизы правильно в размере 210 000 000 руб.

Доводы подателя жалобы не могут быть приняты судом кассационной инстанции, поскольку опровергаются установленными по делу обстоятельствами и имеющимися в деле доказательствами. Апелляционный суд обоснованно исходил из того, что при проведении дополнительной экспертизы в обоснование необходимости производства ремонтных работ в арендуемом помещении эксперт сослался на техническое заключение о состоянии помещения, составленное спустя год после даты, на которую определялась рыночная стоимость объекта для целей выкупа. В соответствии с актом приема-передачи помещения от арендодателя арендатору по договору аренды и актом осмотра объекта помещение принято арендатором и находится в пригодном для нормальной эксплуатации состоянии.

Таким образом, апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что заключение дополнительной экспертизы не может быть использовано в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость выкупаемого помещения на дату подачи обществом заявления о реализации преимущественного права на заключение договора купли-продажи предмета аренды.

Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.09.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2017 по делу N А56-23766/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АНСО" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Т.И. Сапоткина М. В. Захарова А.В. Кадулин