Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 февраля 2018 г. N Ф07-347/18 по делу N А56-32738/2017

г. Санкт-Петербург

26 февраля 2018 г.

Дело N А56-32738/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе

председательствующего Преснецовой Т.Г.,

судей Рудницкого Г.М., Сергеевой И.В.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Бурдинской Е.В. (доверенность от 02.11.2017 N 26-17), от индивидуального предпринимателя Алекберовой Валентины Александровны представителя Салычевой Т.И. (доверенность от 12.10.2017 N 1),

рассмотрев 21.02.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.07.2017 (судья Чуватина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2017 (судьи Кашина Т.А., Желтянников В.И., Жиляева Е.В.) по делу N А56-32738/2017,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Алекберовой Валентине Александровне, ОГРНИП 30478020990021 о расторжении договора аренды от 17.01.2008 N 02/ЗК-06855 и выселении с земельного участка площадью 82 кв.м с кадастровым номером 78:36:0005513:1001, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Придорожная аллея, участок 2 (западнее дома 2 литера А).

Решением суда первой инстанции от 31.07.2017 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2017 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Податель жалобы считает, что ответчик, ненадлещим образом исполнявший свои обязанности по договору, подлежал выселению, а договор аренды - расторжению, поскольку в силу пункта 6.3.1 договора и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) само по себе нецелевое использование ответчиком переданного в аренду земельного участка является основанием для расторжения договора в судебном порядке.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, приведенные в своей жалобе, а представитель предпринимателя возражал против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения главы администрации Выборгского района Санкт-Петербурга от 27.12.2007 N 2423 между Комитетом (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) заключен договор от 17.01.2008 N 02/ЗК-06855 аренды земельного участка площадью 82 кв.м с кадастровым номером 78:5513:1001, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Придорожная аллея, участок 2 (западнее дома 2 литера А).

В соответствии с пунктом 3.1 договор действует по 17.11.2010 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 17.04.2008.

Поскольку после истечения срока договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор возобновился на тех же условиях на неопределенный срок, что соответствует пункту 2 статьи 621 ГК РФ.

Согласно пункту 1.2 этого договора участок предоставлен для использования под торговый павильон и передан арендатору по акту приема-передачи от 27.12.2007.

В силу пункта 4.3.1 договора арендатор обязался использовать земельный участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора.

Пунктом 5.4 предусмотрена ответственность арендатора за нарушение иных условий договора в виде штрафа в размере восьмидесяти процентов от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.

В пункте 6.3.1 договора стороны предусмотрели возможность его расторжения в судебном порядке по требованию арендодателя при использовании арендатором земельного участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2, или нарушении арендатором условия использования участка, установленного пунктом 1.4.

На основании обращения Комитета от 27.10.2016 N 118025-39 Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение "Центр повышения эффективности использования государственного имущества" (далее - Учреждение) 15.11.2016 провело проверку фактического использования переданного ответчику в аренду земельного участка, в ходе которой установлено, что на спорном участке расположен павильон, который разделен примерно на три равные части, имеющие раздельные входы; павильон используется для осуществления торговли выпечкой и продуктами (левая и правая части), а также под организацию общественного питания - кафе (средняя часть). По результатам обследования составлен акт от 15.11.2016 с приложением к нему документов фотофиксации.

В связи с этим Комитет в направленной предпринимателю претензии от 23.11.2016 N 10118-пр./16 потребовал, ссылаясь на нецелевое использование переданного в аренду земельного участка, оплатить начисленный на основании пункта 5.4 договора штраф в размере 47 065 руб. 58 коп. и предложил в течение 30 дней с даты направления претензии обеспечить явку представителя для подписания соглашения о расторжении договора аренды, а также возвратить участок арендодателю по акту приема-передачи.

В письме, поступившем в Комитет 13.02.2017, предприниматель сообщил об устранении допущенных нарушений и уплате начисленного штрафа.

Кроме того арендатор направил в Комитет заявление от 13.02.2017, в котором ссылался на свое тяжелое финансовое положение и просил разрешения использовать часть торгового павильона (30%) под пункт общественного питания.

Впоследствии специалистами Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга 15.03.2017 проведено обследование спорного участка, в ходе которого установлено, что на участке расположен торговый павильон, разделенный на две секции: магазин "Продукты 24", в котором осуществляется реализация продуктов питания и алкогольной продукции, и "Пекарня", в которой осуществляется изготовление и реализация выпечных изделий. По результатам проверки составлен акт от 15.03.2017 с приложением документов фотофиксации.

Комитет, ссылаясь на нецелевое использование (под пункт общественного питания) переданного ответчику в аренду земельного участка, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела специалистом Учреждения проведено повторное обследование земельного участка и составлен акт от 20.06.2017, согласно которому расположенный на участке торговый павильон разделен на три части и имеет два отдельных входа; часть павильона используется под реализацию свежей выпечки, а остальные части павильона закрыты; иная деятельность в них не осуществляется, факт реализации алкогольной продукции не зафиксирован.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства, в том числе акт обследования земельного участка от 20.06.2017, установили, что допущенные предпринимателем нарушения, послужившие основанием для обращения Комитета с иском в суд, устранены, штраф за допущенное нарушение оплачен, а земельный участок на момент рассмотрения дела используется под цели, прямо предусмотренные договором аренды, в связи с чем пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке и выселения предпринимателя с арендуемого участка и отказали в удовлетворении иска.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятых по делу судебных актов по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

В данном случае возможность расторжения договора аренды по требованию арендодателя по решению суда допускается и самим договором -пунктом 6.3.1 в случае использования арендатором земельного участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 (использования под торговый павильон).

Согласно правовой позиции, сформулированной в абзаце 4 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.

Суды первой и апелляционной инстанций, всесторонне и полно исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе подготовленный специалистом Учреждения акт обследования земельного участка от 20.06.2017, установили, что на момент рассмотрения спора в суде ответчик устранил допущенные нарушения, использует предоставленный земельный участок по его целевому назначению. Суды правомерно приняли во внимание, что расторжение договора является крайней, исключительной мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту (арендатору) в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны (арендодателя).

В рассматриваемом случае расторжение договора аренды, заключенного в 2008 году и возобновленного на неопределенный срок, по основаниям нецелевого использования земельного участка, которое полностью устранено арендатором на момент рассмотрения дела и вынесения судом решения, является несоразмерным характеру нарушенного обязательства и не соблюдает баланс интересов сторон.

Суды обоснованно с учетом фактических обстоятельств и характера правоотношений приняли во внимание немотивированную длительность рассмотрения Комитетом обращения арендатора от 13.02.2017 с просьбой согласовать изменение целей использования торгового павильона, в ответ на которое Комитет в письме от 14.07.2017 N 73632-38 сообщил заявителю о своем обращении в суд с иском о расторжении договора аренды и выселении предпринимателя с занимаемого земельного участка.

Суд кассационной инстанции полагает, что с учетом установленных по делу обстоятельств суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных Комитетом требований. Выводы судов основаны на полной и всесторонней оценке всех представленных в материалы дела доказательств.

Приведенные в кассационной жалобе доводы о наличии предусмотренных пунктом 6.3.1 договора и статьями 450, 619 ГК РФ оснований для его расторжения в судебном порядке ввиду допущенного ответчиком нарушения условий пункта 4.3.1 договора, отклоняются кассационным судом, поскольку они были исследованы судами и им дана надлежащая правовая оценка; переоценка этих положений в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.07.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2017 по делу N А56-32738/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

Г.М. Рудницкий И.В. Сергеева