Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 июня 2018 г. N Ф07-5997/18 по делу N А05-9716/2017

08 июня 2018 г.

Дело N А05-9716/2017

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Преснецовой Т.Г., Сапоткиной Т.И.,

при участии от Министерства имущественных отношений Архангельской области министра Ковалевой И.Н. (распоряжение губернатора Архангельской области от 02.04.2012 N 263-р); от общества с ограниченной ответственностью "Уютное гнездо" Воронова М.Б. (доверенность от 07.09.2017),

рассмотрев 05.06.2018 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Министерства имущественных отношений Архангельской области и общества с ограниченной ответственностью "Уютное гнездо" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 16.11.2017 (судья Шапран Е.Б.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2018 (судьи Чередина Н.В., Зайцева А.Я., Шадрина А.Н.) по делу N А05-9716/2017,

установил:

Заместитель прокурора Архангельской области обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к Министерству имущественных отношений Архангельской области, место нахождения: 163004, г. Архангельск, Троицкий пр., д. 49, ОГРН 1022900540167, ИНН 2901025815 (далее - Министерство), обществу с ограниченной ответственностью "Уютное гнездо", место нахождения: 163000, г. Архангельск, Поморская ул., д. 7, ОГРН 1032900014784, ИНН 2901114198 (далее - Общество), о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 15.12.2016 N 4/235 (о), заключенного ответчиками.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное образование "Город Архангельск" в лице администрации муниципального образования, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее - Управление Росреестра), федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

Решением от 16.11.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 26.02.2018, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие его выводов обстоятельствам дела, просит отменить решение и постановление и принять новый судебный акт об отказе в иске.

Податель жалобы указывает на то, что Общество не изменяло назначения объекта незавершенного строительства.

Податель жалобы полагает, что реализация Обществом права на предоставление земельного участка для завершения строительством объекта, предусмотренного нормами земельного законодательства, не может быть признана злоупотреблением права.

В кассационной жалобе Министерство, также ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие его выводов обстоятельствам дела, просит отменить решение и постановление и принять новый судебный акт об отказе в иске.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании кассационной инстанции представители Министерства и Общества поддержали доводы кассационных жалоб.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Мэрия города Архангельска (арендодатель; далее - Мэрия) и открытое страховое акционерное общество "Ингосстрах" (арендатор; далее - ОСАО "Ингосстрах") 20.06.2005 заключили договор N 1/685 (о) аренды земельного участка с кадастровым номером 29:22:040757:0011 площадью 2037 кв. м, расположенного в Октябрьском округе города Архангельска по улице Свободы, для строительства многоэтажного административного здания со встроенными помещениями общественного назначения на первом и втором этажах. Срок действия договора - 3 года. Государственная регистрация договора аренды произведена 31.08.2005.

На основании соглашения от 21.10.2005, заключенного Обществом и ОСАО "Ингосстрах", права и обязанности арендатора по договору перешли к Обществу.

Обществу 23.01.2008 выдано разрешение N RU-29301000-2 на строительство административного здания.

Управлением Росреестра 01.07.2009 внесена запись о праве собственности Общества на объект незавершенного строительства - административное здание со встроенными помещениями общественного назначения степенью готовности 2,85%.

Министерством и Обществом 22.03.2012 заключено соглашение о продлении срока договора аренды от 20.06.2005 на 3 года - до 22.03.2015, которое зарегистрировано 15.06.2012.

Общество 18.10.2012 обратилось в Мэрию для рассмотрения вопроса о строительстве на земельном участке с кадастровым номером 29:22:040757:0011 многоэтажного многоквартирного дома.

Мэрией принято распоряжение от 16.11.2012 N 2685р об изменении вида разрешенного использования данного земельного участка: с "для размещения многоэтажного административного здания со встроенными помещениями общественного назначения на 1-2 этажах" на "для размещения многоэтажного жилого дома со встроенными офисными и торговыми помещениями и помещениями общественного питания на 1-2 этажах".

Общество 19.09.2016 обратилось в Министерство с просьбой о внесении изменений в данные государственного кадастра недвижимости с "для размещения многоэтажного административного здания со встроенными помещениями общественного назначения на 1-2 этажах" на "для размещения многоэтажного жилого дома со встроенными офисными и торговыми помещениями и помещениями общественного питания на 1-2 этажах".

Министерство в письме от 18.10.2016 N 312-04-07/9186 отказало во внесении изменений, поскольку в границах земельного участка с кадастровым номером 29:22:040757:0011 располагается незавершенное строительство административного здания со встроенными помещениями общественного назначения, имеющее кадастровый номер 29:22:000000:543, что подтверждается выпиской из реестра от 13.10.2016.

Общество 21.11.2016 обратилось в Министерство с заявлением о заключении договора аренды указанного земельного участка для завершения строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественно-делового назначения.

Министерство (арендодатель) и Общество (арендатор) 15.12.2016 заключили договор N 4/235 (о) земельного участка с кадастровым номером 29:22:040757:11 площадью 2037 кв. м, расположенного по адресу: г. Архангельск, ул. Свободы, д. 16, для завершения строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения.

Прокурор, ссылаясь на то, что договор от 15.12.2016 заключен в нарушение пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), поскольку земельный участок был предоставлен Обществу для строительства административного здания со встроенными помещениями общественного назначения, а не многоквартирного жилого дома, и в связи с этим не может быть предоставлен без проведения торгов для завершения строительства многоквартирного жилого дома, обратился в суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, правильно применив пункты 1, 2, 5 статьи 39.6 ЗК РФ, иск удовлетворили.

Суд кассационной инстанции, проверив по правилам статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, полагает, что оснований для отмены решения и постановления не имеется.

Пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление земельных участков в аренду осуществляется по результатам аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 3 статьи 21 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 101.03.2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1.03.2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения названного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Учитывая изложенное, земельный участок может быть однократно предоставлен без проведения торгов в аренду на три года собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства того объекта, для возведения которого до 01.03.2015 передавался земельный участок.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 29:22:040757:0011 был предоставлен ОСАО "Ингосстрах" по договору аренды от 20.06.2005 для строительства административного здания, на основании пункта 3 статьи 21 Закона N 137-ФЗ спорный земельный участок мог быть предоставлен Обществу в аренду сроком на 3 года без проведения торгов именно для завершения строительства административного здания - объекта, для строительства которого изначально предоставлялся земельный участок.

Установив указанные обстоятельства, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о недействительности оспариваемого договора в связи противоречием его закону.

Учитывая, что дело рассмотрено судами полно и всесторонне, их выводы основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и соответствуют фактическим обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального права и положений действующего процессуального законодательства не допущено, суд кассационной инстанции не находит правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 288 АПК РФ основанием для отмены решения и постановления, судом кассационной инстанции также не установлено.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 16.11.2017 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2018 по делу N А05-9716/2017 оставить без изменения, а кассационные жалобы Министерства имущественных отношений Архангельской области и общества с ограниченной ответственностью "Уютное гнездо" - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Г.М. Рудницкий Т.Г. Преснецова Т.И. Сапоткина