Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 февраля 2019 г. N Ф07-16542/18 по делу N А05-5486/2018

12 февраля 2019 г.

Дело N А05-5486/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Преснецовой Т.Г.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Проектный институт транспортной инфраструктуры "ИНТИ" Мирмана Е.М. (доверенность от 28.01.2019 N 01-02/50),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Проектный институт транспортной инфраструктуры "ИНТИ" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 02.08.2018 (судья Шапран Е.Б.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2018 (судьи Зайцева А.Я., Зорина Ю.В., Чередина Н.В.) по делу N А05-5486/2018,

установил:

Заместитель прокурора Архангельской области в интересах публично-правового образования - Архангельской области - обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к Министерству имущественных отношений Архангельской области, место нахождения: 163004, Архангельская обл., г. Архангельск, Троицкий пр., д. 49, ОГРН 1022900540167, ИНН 2901025815 (далее - Министерство), обществу с ограниченной ответственностью "Проектный институт транспортной инфраструктуры "ИНТИ", место нахождения: 163000, Архангельская обл., г. Архангельск, Новгородский пр., д. 88, ОГРН 1112901006613, ИНН 2901216270 (далее - Институт), о признании недействительным (ничтожным) заключенного между ответчиками договора от 10.05.2017 N 4/368(л) аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, место нахождения: 163000, Архангельская обл., г. Архангельск, Садовая ул., д. 5, корп. 1, ОГРН 1042900050566, ИНН 2901131228; федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", место нахождения: 107078, Москва, Орликов пер., д. 10, стр. 1, ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340, в лице филиала по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

Решением от 02.08.2018 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2018 данное решение оставлено без изменения.

Институт в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, Институт на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) имел право на однократное продление срока аренды земельного участка (заключение нового договора аренды) для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Прокурор в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая правильными выводы судов о несоответствии оспариваемого договора положениям земельного и градостроительного законодательства, не предусматривающим возможность предоставления коммерческой организации земельных участков для индивидуального жилищного строительства без проведения конкурентных процедур.

В судебном заседании представитель Института поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения мэра города Архангельска от 27.09.2005 N 516/6р мэрия города Архангельска (арендодатель) и Синицкий Валерий Иосифович (арендатор) заключили договор от 30.03.2006 N 5/54л аренды земельного участка площадью 372 кв. м с кадастровым номером 29:22:050502:75, расположенного в Ломоносовском территориальном округе г. Архангельска примерно в 4 м по направлению на северо-запад от ориентира - жилого дома по адресу: г. Архангельск, Новгородский пр., д. 84, для проектирования и строительства индивидуального жилого дома сроком на три года.

Синицкому В.И. выдано разрешение от 03.03.2007 N 43 на строительство индивидуального жилого дома сроком на десять лет (до 03.04.2017).

19.06.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП; в настоящее время Единый государственный реестр недвижимости, далее - ЕГРН) за Синицким В.И. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:22:000000:759.

По договору купли-продажи от 08.02.2008 Синицкий В.И. продал объект незавершенного строительства площадью застройки 130,6 кв. м, степенью готовности 0,2%, по указанному выше адресу обществу с ограниченной ответственностью "Северстройинвест" (далее - Общество), переход к которому права собственности на приобретенное по договору имущество зарегистрирован 17.03.2008.

В связи с регистрацией за Обществом права собственности на не завершенный строительством объект Департамент по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами Архангельской области и Общество заключили соглашение от 25.06.2008 о внесении изменений и дополнений в договор аренды от 30.03.2006 N 5/54л, в котором текст договора изложен в новой редакции. Согласно указанному соглашению Общество приняло на себя права и обязанности арендатора земельного участка по названному договору; срок действия договора установлен до 29.03.2009. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 24.07.2008.

На основании договора купли-продажи от 02.04.2014, заключенного с Обществом, за Институтом 14.04.2014 зарегистрировано право собственности на объект недвижимого имущества - незавершенное строительство индивидуального жилого дома площадью застройки 130,6 кв. м, степенью готовности 0,2%, кадастровый номер 29:22:000000:759, расположенный по адресу: Архангельская обл., г. Архангельск, Ломоносовский округ, Новгородский проспект.

Министерство и Институт в связи с переходом к последнему права собственности на объект незавершенного строительства заключили соглашение от 26.05.2014 о внесении изменений в договор аренды от 30.03.2006 N 5/54л, в соответствии с которым Институт принял на себя права и обязанности арендатора по названному договору; срок действия договора продлен до 30.03.2017.

На основании заявления Института от 22.03.2017 и в связи с истечением срока договора аренды от 30.03.2006 N 5/54л Министерство (арендодатель) и Институт (арендатор) со ссылкой на пункт 21 статьи 3 Вводного закона заключили договор от 10.05.2017 N 4/368(л) аренды земельного участка площадью 372 кв. м с кадастровым номером 29:22:050502:75 из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, расположенный в Ломоносовском территориальном округе г. Архангельска примерно в 4 м по направлению на северо-запад от ориентира - жилого дома, находящегося за пределами участка по адресу: Новгородский пр., д. 84, для завершения строительства индивидуального жилого дома сроком на три года.

Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 01.06.2017.

Прокурор, считая, что нормами земельного и градостроительного законодательства не предусмотрена возможность предоставления коммерческим организациям земельных участков для индивидуального жилищного строительства без проведения конкурентных процедур, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исходя из пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой. Согласно пункту 2 названной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Суды, проанализировав положения статей 39.3, 39.6, 39.8, 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 46.1, 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации, правомерно посчитали, что без проведения торгов земельные участки для индивидуального жилищного строительства могут быть предоставлены гражданам или некоммерческим организациям граждан, созданным для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, а коммерческим организациям - в соответствии с договорами о развитии застроенной территории и договорами о комплексном освоении территории.

Поскольку в данном случае договор аренды земельного участка заключен с нарушением публичного порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, установленного в целях соблюдения баланса публичных и частных интересов при распределении земли, значение которой Конституцией Российской Федерации и подпунктом 1 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определено как основа жизни и деятельности человека, суды обоснованно с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, пришли к выводу о недействительности оспариваемого договора как ничтожной сделки.

Ссылка ответчиков на пункт 21 статьи 3 Вводного закона правомерно не принята судами во внимание. На момент регистрации за Институтом права собственности на незавершенное строительство индивидуального жилого дома (14.04.2014) пункт 21 статьи 3 Вводного закона действовал в редакции, согласно которой право на приобретение соответствующего земельного участка в аренду без проведения торгов было предоставлено собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012. Как указано в той же норме в редакции, действующей с 01.03.2015, ее положения применяются в случае, если ранее земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Как видно из материалов дела, после отчуждения объекта незавершенного строительства первоначальным арендатором земельного участка (Синицким В.И.) права и обязанности арендатора по договору аренды на основании соглашения от 25.06.2008 были переданы новому собственнику объекта - Обществу. В свою очередь, после перехода права собственности на объект незавершенного строительства к Институту с ним также было заключено соглашение от 26.05.2014 о переводе прав и обязанностей арендатора по ранее заключенному с Синицким В.И. договору аренды земельного участка и продлении срока действия договора на три года (до 30.03.2017).

Кроме того, как установлено судами и подтверждается материалами дела, с момента продажи объекта Синицким В.И. Обществу степень готовности объекта (0,2%) не изменилась; срок действия выданного Синицкому В.И. разрешения на строительство к моменту заключения оспариваемого договора аренды истек, новое разрешение на строительство не выдавалось. Представленная Институтом в суд справка (без даты), согласно которой процент незавершенного строительства составляет 24,9%, критически оценена апелляционным судом, поскольку в этой же справке указано, что на момент ее составления "строительная площадка полностью готова к устройству фундамента". Как разъяснено в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, для признания строящегося объекта объектом незавершенного строительства необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

При таких обстоятельствах, с учетом целевого назначения земельного участка - для индивидуального жилищного строительства и особенностей предоставления таких участков, оформления до заключения оспариваемого договора прав на земельный участок с последующими, после первоначального арендатора, приобретателями объекта и фактического состояния данного объекта суды правомерно удовлетворили исковые требования прокурора.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 02.08.2018 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2018 по делу N А05-5486/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Проектный институт транспортной инфраструктуры "ИНТИ" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.В. Сергеева А.В. Кадулин Т.Г. Преснецова