Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 декабря 2019 г. N Ф07-15219/19 по делу N А66-19154/2018

13 декабря 2019 г.

Дело N А66-19154/2018

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Кадулина А.В., Преснецовой Т.Г.,

при участии от Администрации города Твери Круковой Н.В. (доверенность от 13.03.2018); от Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области Гришина О.В. (доверенность от 09.12.2019); от общества с ограниченной ответственностью "Авиатор" Гречиной С.Г. (доверенность от 06.08.2018), генерального директора Сальниковой О.В. (решение от 16.11.2015),

рассмотрев 10.12.2019 в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Авиатор", Департамента управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери и Администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 18.07.2019 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2019 по делу N А66-19154/2018,

установил:

Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, адрес: 170100, г. Тверь, Новоторжская ул., д. 24, ОГРН 1026900561071, ИНН 6905003320 (далее - Министерство), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Авиатор", адрес: 170036, г. Тверь, Петербургское шоссе, д. 95, оф. 301, ОГРН 1156952025780, ИНН 6952006039 (далее - Общество), о признании недействительным договора аренды от 25.07.2017 N 370-1, применении последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100120:1251 и образованных из данного земельного участка земельных участков путем передачи по акту приема-передачи в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу с указанием на то, что решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области для государственной регистрации прекращения права аренды на упомянутый земельный участок.

Делу присвоен номер А66-19154/2018.

Министерство также обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к Администрации города Твери, адрес: 170100, г. Тверь, Советская ул., д. 11, ОГРН 1066950062717, ИНН 6901000920 (далее - Администрация), и Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери, адрес: 170100, г. Тверь, Новоторжская ул., д. 1, ОГРН 1036900087806, ИНН 6901043057 (далее - Департамент), о признании недействительными торгов в форме аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности названного земельного участка под комплексное освоение территории.

Делу присвоен номер А66-4067/2019.

Определением от 28.03.2019 Арбитражный суд Тверской области объединил дела N А66-19154/2018 и N А66-4067/2019 с присвоением делу номера А66-19154/2018.

Решением от 18.07.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 01.10.2019, иск удовлетворен.

В кассационных жалобах Общество, Администрация и Департамент, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просят решение и постановление отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Общество, Администрация и Департамент в кассационных жалобах ссылаются на необоснованность отказа судов в применении последствий пропуска срока исковой давности.

По мнению подателей жалоб, договоры аренды и комплексного освоения территории от 25.07.2017 считаются заключенными с 06.07.2017, то есть с момента подписания протокола по результатам проведения торгов; судами безосновательно сделан вывод о недобросовестности Администрации при проведении спорных торгов; Министерством в материалы дела не представлены доказательства того, что на момент заключения договора аренды правила землепользования и застройки города Твери не соответствовали Градостроительному кодексу Российской Федерации в части установления территорий. Кроме того, податели жалоб ссылаются на то, что индивидуализирующие признаки земельных участков с кадастровым номером 69:40:0100120:1251 не являются тождественными, поскольку граница предоставленного в аренду земельного участка на момент заключения договора от 25.07.2017 и граница земельного участка на момент рассмотрения дела отличаются; размер перечисляемой истцом платы не должен превышать обычных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных участков в данной местности; суды, по мнению Общества, Администрации и Департамента, не проверили соразмерность арендных платежей, обоснованность отказа в применении двусторонней и односторонней реституции.

Также в кассационных жалобах Общество, Администрация и Департамент ссылаются на то, что судами не дана оценка всем представленным в материалы дела доказательствам.

В отзыве на кассационные жалобы Министерство просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

В судебном заседании представители Общества и Администрации поддержали доводы, приведенные в жалобе, а представитель Министерства возразил против их удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалоб в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалоб к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением Администрации от 30.05.2017 N 679 "О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории" (далее - постановление Администрации N 679) 06.07.2017 был назначен аукцион на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100120:1251 в границах, указанных в выписке из единого государственного реестра юридических лиц, с начальной ценой в виде первого арендного платежа, определенного по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в размере 15 006 432 руб. (налогом на добавленную стоимость не облагается).

Для участия в названном аукционе подана одна заявка от Общества, которая соответствует всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям.

В связи с этим на основании постановления Администрации N 679, приказа Департамента от 01.06.2017 N 1074/р "О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории" (далее - приказ Департамента N 1074/р) и протокола заседании комиссии по проведению торгов от 06.07.2017 N Ю8, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 25.07.2017 заключили договор N 370-1 аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка площадью 103 864 кв.м с кадастровым номером 69:40:0100120:1251, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. 2-я Красина, под комплексное освоение территории с разрешенным использованием - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

Пунктом 1.5 договора предусмотрена обязанность сторон одновременно с заключением договора аренды заключить договор о комплексном освоении территории указанного земельного участка.

В связи с этим Общество и Администрация 25.07.2017 заключили договор о комплексном освоении территории, в соответствии с которым Общество приняло на себя обязательства в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить комплексное освоение территории в отношении названного земельного участка.

Министерство, полагая, что торги в форме аукциона проведены и договоры заключены с нарушением закона, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями норм действующего законодательства, сочли заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 307 ГК РФ обязательства возникают из договора вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в названном кодексе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, данным кодексом и другими федеральными законами.

На основании пункта 6 статьи 39.8 ЗК РФ, части 2 статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) договор аренды земельного участка, заключённый по результатам торгов, и договор о комплексном освоении территории взаимосвязаны, взаимозависимы и должны заключаться одновременно. Договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок для комплексного освоения территории, и юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, или юридическим лицом, подавшим единственную заявку на участие в этом аукционе, или заявителем, признанным единственным участником такого аукциона, или единственным принявшим участие в аукционе его участником.

В силу части 1 статьи 41 ГрК РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

Частью 1 статьи 41.1 ГрК РФ, введенной Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее - Закон N 373-ФЗ), также предусмотрено, что подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении выделяемых проектом планировки территории одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, определенных правилами землепользования и застройки территориальных зон и (или) установленных схемами территориального планирования муниципальных районов, генеральными планами поселений, городских округов функциональных зон.

Согласно статье 46.4 ГрК РФ комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории. При этом сама процедура комплексного освоения территории может быть реализована только после принятия и утверждения документов территориального планирования и градостроительного зонирования, а также определения в правилах землепользования и застройки территорий, в границах которых допускается осуществление деятельности по их комплексному развитию.

Таким образом, заключению договора о комплексном освоении территории предшествует установление в правилах землепользования и застройки территорий, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию.

Договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок для комплексного освоения территории, и юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, или юридическим лицом, подавшим единственную заявку на участие в этом аукционе, или заявителем, признанным единственным участником такого аукциона, или единственным принявшим участие в аукционе его участником.

Права кредитора по обязательству в силу пункта 1 статьи 387 ГК РФ переходят к другому лицу на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств в результате универсального правопреемства в правах кредитора. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 ГК РФ).

Согласно положению о Министерстве, утвержденному постановлением правительства Тверской области от 18.10.2011 N 73-пп, Министерство осуществляет полномочия собственника государственного имущества Тверской области.

Судами установлено, что на основании решения Тверской городской Думы от 13.04.2018 N 73 "Об утверждении перечня имущества, предлагаемого к передаче из муниципальной собственности города Твери в государственную собственность Тверской области" и распоряжения Министерства от 28.04.2018 N 465 спорный земельный участок передан из муниципальной собственности города Твери в государственную собственность Тверской области, право собственности на него зарегистрировано в реестре недвижимости.

На территории города Твери на момент заключения спорных договоров действовали правила землепользования и застройки города Твери, утвержденные решением Тверской городской Думы от 02.07.2003 N 71 (в редакции решения Тверской городской Думы от 09.06.2016 N 155; далее -Правила г. Твери). На карте градостроительного зонирования в составе названных Правил г. Твери отсутствуют территории, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

В части 7 статьи 9 Закона N 373-ФЗ закреплена обязанность уполномоченных органов привести правила землепользования и застройки в соответствие с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации в части установления территорий, в границах которых допускается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию, в срок до 01.07.2017. До приведения правил землепользования и застройки в соответствие с требованиями названного кодекса (в редакции Закона N 373-ФЗ), но не позднее 01.07.2017 заключение договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территорий допускается без установления на карте градостроительного зонирования территорий, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территорий (часть 8 статьи 9 Закона N 373-ФЗ).

Статьей 5 Правил г. Твери определено, что Администрация в области регулирования землепользования и застройки принимает решения о подготовке документации по планировке территории города Твери, обеспечивает подготовку документации по планировке его территории.

Таким образом, в силу прямого указания закона заключение договоров о комплексном освоении территории при отсутствии в Правилах землепользования и застройки отображения территорий, в границах которых возможно осуществление деятельности по комплексному развитию, после 01.07.2017 не допускается.

На основании изложенного судами двух инстанций правомерно сделан вывод о том, что обязанность, предусмотренная частью 7 статьи 9 Закона N 373-ФЗ, Администрацией не исполнена. Соответственно, на момент принятия Администрацией постановления от 30.05.2017 N 679 и Департаментом приказа N 1074/р, исходя из принципов добросовестности и разумности очевидно, что до 01.07.2017 Правила г. Твери не были приведены в соответствие с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации в части установления территорий, в границах которых допускается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию, и на момент проведения аукциона 06.07.2017 на карте градостроительного зонирования в составе упомянутых Правил г. Твери не были установлены территории, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, и заключение договора аренды по результатам такого аукциона и договора о комплексном освоении территории, было осуществлено в нарушение требований части 8 статьи 9 Закона N 373-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Приведенный в названном пункте данной статьи перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Торги могут быть признаны недействительными, в том числе если были допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, или иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с победителем торгов, и применение последствий недействительности сделки.

Как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50, нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Суды, в порядке статьи 71 АПК РФ исследовав и оценив относимость, допустимость, достоверность каждого из представленных в материалы дела доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь данных доказательств в их совокупности, установив, что согласно извещению о проведении аукциона на право заключения спорного договора аренды, опубликованному на сайте "torgi.gov.ru", дата его проведения - 06.07.2017, пришли к обоснованным выводам о том, что Администрация действовала заведомо недобросовестно, поскольку, являясь уполномоченным органом в сфере градостроительной деятельности, знала, что Правила землепользования и застройки города ни на 01.07.2017, ни на 06.07.2017 не будут приведены в соответствие с требованиями норм Градостроительного кодекса Российской Федерации, оснований для заключения договоров аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка и под комплексное освоение территории не имелось. Следовательно, в данном случае Администрация и Департамент приняли решение о проведении аукциона и своими действиями породили правовые последствия в виде выставления на торги неподтвержденного права и заключения по их результатам договоров в нарушение требований части 8 статьи 9 Закона N 373-ФЗ. На основании этого выводы судов о проведении аукциона с нарушением требований закона являются правомерными.

Судом кассационной инстанции не принимаются доводы заявителей жалоб о том, что судами не дана оценка всем представленным в материалы дела доказательствам, поскольку суд, рассматривая дело, дает оценку всем доказательствам в соответствии со статьей 71 АПК РФ. Отсутствие в мотивировочной части судебного акта выводов, касающихся оценки каждого представленного в материалы дела доказательства, не свидетельствует о том, что оно не оценивалось судом.

Довод заявителей жалоб о том, что выводы судов первой и апелляционной инстанций не соответствуют обстоятельствам дела, не нашел своего подтверждения в ходе кассационного производства.

Иные доводы подателей кассационных жалоб об ошибочности и необоснованности выводов, положенных в основу обжалуемых судебных актов, не могут быть приняты во внимание, поскольку направлены на переоценку доказательств, положенных в основу выводов арбитражных судов, что противоречит требованиям статьи 286 АПК РФ, предусматривающей пределы рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. Кроме того, аналогичные аргументы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда и получили надлежащую правовую оценку.

При рассмотрении дела и вынесении оспариваемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, их выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены оспариваемых судебных актов и удовлетворения кассационных жалоб.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 18.07.2019 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2019 по делу N А66-19154/2018 оставить без изменения, а кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Авиатор", Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, администрации города Твери - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Г.М. Рудницкий А.В. Кадулин Т.Г. Преснецова