Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 декабря 2019 г. N Ф07-14594/19 по делу N А66-3168/2019

23 декабря 2019 г.

Дело N А66-3168/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Преснецовой Т.Г. и Рудницкого Г.М.,

при участии Медника М.Б., от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери Тарасова В.В. (доверенность от 26.06.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2019 по делу N А66-3168/2019,

установил:

Индивидуальный предприниматель Медник Михаил Борисович, ОГРНИП 305690116800045, обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, адрес: 170100, Тверская обл., г. Тверь, Новоторжская ул., д. 1, ОГРН 1036900087806, ИНН 6901043057 (далее - департамент), об обязании ответчика выполнить обязанности арендодателя по договору аренды нежилого помещения от 27.02.2007 N 3732 по обеспечению в нём возможности поддерживать температурный режим, отвечающий требованиям САНПиН, предъявляемым к офисным помещениям, а также о возложении на ответчика обязанности исполнить обязательства арендодателя по указанному договору - передать нежилое помещение пригодное для его эксплуатации в целях аренды под офис путём восстановления водоснабжения арендуемого помещения (с учётом уточнения требований).

Решением суда от 20.06.2019 в части требования о восстановлении водоснабжения арендуемого помещения производство по делу прекращено в связи с отказом предпринимателя от данного требования, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 30.08.2019 решение отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований, суд возложил на департамент обязанность обеспечить арендуемое предпринимателем помещение теплоснабжением по санитарным нормам, установленным для эксплуатации офисных помещений.

В кассационной жалобе департамент просит постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Податель жалобы указывает, что департамент не принимал на себя обязательств обеспечить арендуемое предпринимателем помещение теплоснабжением.

Податель жалобы ссылается на то, что действующим гражданским законодательством и заключённым договором аренды на департамент не возложена обязанность по обеспечению арендуемого имущества коммунальными ресурсами, учитывая, что департамент не является ресурсоснабжающей организацией.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит постановление оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения. Предприниматель указывает, что прекращение подачи в арендуемое помещение теплоснабжения обусловлено исключительно действиями (бездействием) департамента и не связано с выполнением арендатором своих обязанностей поддерживать имущество в исправном состоянии, осуществлять за свой счёт текущий ремонт помещения и нести расходы на его содержание. Предприниматель считает, что отсутствие в отопительный сезон в арендуемом помещении отопления при отсутствии у арендатора юридической возможности своими силами восстановить отопление, является недостатком арендуемого помещения, выразившимся в невозможности его использования для целей аренды в холодное время года.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель департамента поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Предприниматель обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 27.02.2007 N 3732 аренды нежилого помещения общей площадью 27,3 кв. м с кадастровым номером 69:40:0400066:0039:1\013124\37\:10000\Б, расположенного в объекте культурного наследия по адресу: г. Тверь, бул. Радищева, д. 29, под офис сроком до 26.01.2008 с возможностью продления договора на новый срок.

В соответствии с пунктом 4.2.6 договора арендатор обязан соблюдать при эксплуатации помещения (здания) требования Госпожнадзора, Управления по делам ГО и ЧС г. Твери и санитарно-эпидемиологической службы, содержать за свой счет пожарную сигнализацию, вентиляцию и другое оборудование в соответствии со всеми отраслевыми правилами и нормами, действующими в отношении видов деятельности арендатора или помещения (здания), а также принимать меры по ликвидации ситуаций, ставящих под угрозу сохранность помещения (здания), его экологическое и санитарное состояние.

Согласно пункту 4.2.11 договора арендатор обязан заключить договоры на возмещение затрат по содержанию здания и прилегающей территории со специализированными предприятиями, осуществляющими эксплуатацию и содержание муниципального комплекса, в состав которого входят арендуемые помещения, в течение 30-ти дней с момента заключения договора.

Дополнительными соглашениями от 27.09.2010 и 01.07.2018 срок действия договора аренды продлён.

Из передаточного акта от 27.02.2007 следует, что помещение передано арендатору арендодателем в удовлетворительном состоянии.

Как следует из технического паспорта здания, отопление в здании центральное от автоматического газового водонагревателя.

С октября 2018 года в связи с прекращением арендных отношений с арендатором других помещений в указанном здании - обществом с ограниченной ответственностью "Новая Лаборатория" (далее - ООО "Новая Лаборатория"), являвшимся организацией, эксплуатирующей газовое оборудование, служащее для отопления здания, здание перестало отапливаться.

Предприниматель направил департаменту претензию от 21.11.2018 об отсутствии в арендуемом помещении отопления с 01.10.2018, о недопустимости нарушения условий договора аренды и потребовал включить отопление в арендуемом помещении.

Предприниматель обратился в департамент с заявлением от 10.12.2018 о необходимости направления представителя для составления двухстороннего акта об отсутствии отопления в арендуемом помещении и невозможности в связи с этим использовать помещения в указанных в договоре аренды целях.

Ссылаясь на то, что представитель департамента не был направлен для осмотра помещения и ответ на обращение арендатора департамент не дал, предприниматель составил в одностороннем порядке акт от 10.12.2018 об отсутствии отопления в арендуемом помещении.

Предприниматель направил департаменту претензию от 24.12.2018 с предупреждением о приостановке перечисления арендной платы по договору в связи с невозможностью использовать помещение по независящим от арендатора причинам в связи с отсутствием отопления помещения.

Как следует их акта от 29.12.2018, составленного представителями ООО "Тверь Водоканал", в связи с отсутствием отопления замерзла система водоснабжения здания, вышло из строя сантехническое оборудование в здании.

Департамент в ответ на претензию предпринимателя от 10.12.2018 направил арендатору письмо N 30/6697, в котором с указанием на пункт 4.2.11 договора сообщил о наличии у арендатора обязанности по содержанию арендуемого имущества в надлежащем техническом состоянии и по заключению договоров на поставку коммунальных ресурсов и о том, что у департамента таких обязанностей не имеется.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что условиями договора и передаточным актом не предусмотрена передача ему как арендатору помещения газового оборудования, служащего для отопления здания, и соответствующей технической документации, относящейся к этому оборудованию, без чего невозможно заключение договора на поставку газа. По мнению предпринимателя, при таких обстоятельствах обязанность заключить договор с газоснабжающей организацией на поставку газа для отопления здания лежит на арендодателе, являющемся собственником здания, а с предпринимателем как с арендатором должен быть заключен субабонентский договор теплоснабжения.

Суд первой инстанции прекратил производство по делу в части восстановления водоснабжения арендуемого помещения в связи с отказом истца от иска в этой части.

Суд сослался на то, что объект аренды передан арендатору в надлежащем состоянии, посчитал, что обязанность по заключению договора с газоснабжающей организацией у арендодателя отсутствует и отказал в иске в остальной части.

Суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что у арендодателя имеется обязанность предоставить переданное в аренду помещение пригодным для эксплуатации в целях, согласованных сторонами договора, отменил решение суда первой инстанции в части отказа в иске и удовлетворил требование предпринимателя в указанной части.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В части прекращения производства по делу решение и постановление в кассационном порядке не обжалуются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Как следует из пункта 2 указанной статьи, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Статьёй 210 ГК РФ установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Пунктом 3 статьи 307 ГК РФ предусмотрено, что при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Апелляционный суд обоснованно отклонил ссылку суда первой инстанции на то, что помещение передано арендатору арендодателем по акту в удовлетворительном состоянии.

На основании имеющихся в деле доказательств суд апелляционной инстанции установил, что в момент заключения договора и передачи его арендатору арендуемое предпринимателем помещение в составе всего здания отапливалось посредством находящегося в нём газового оборудования, а впоследствии в период аренды помещение, переданное арендатору по договору, перестало отапливаться, что сделало его непригодным для использования в указанных в договоре аренды целях (под офис) в холодное время года. Указанный недостаток имущества не мог быть выявлен арендатором при заключении договора и передаче помещения арендатору, так как появился позже, не мог быть заранее известен арендатору и не оговорен арендодателем в договоре.

Суд апелляционной инстанции на основании оценки имеющихся в деле доказательств: писем общества с ограниченной ответственностью "Газпром межрегионгаз Тверь" о необходимости представления документов, подтверждающих принадлежность газоиспользующего оборудования (объектов газоснабжения) заявителю на праве собственности или ином законном основании и технических паспортов на указанное оборудование, установил, что арендаторы помещений в здании (предприниматель Медник М.Б. и ООО "Сириус") предпринимали меры по заключению договора на поставку газа для отопления здания, обращаясь в организацию, осуществляющую поставку газа для этих целей, однако им было отказано в связи с тем, что объекты газоснабжения не принадлежат им на праве собственности или ином основании. Суд сделал обоснованный вывод о том, арендатор не имеет возможности заключить самостоятельно договор на поставку газа, необходимого для отопления здания, в связи с тем, что собственником здания не переданы арендатору газовое оборудование и техническая документация на это оборудование.

Апелляционный суд, исходя из установленных по делу обстоятельств и оценки имеющихся в деле доказательств, обоснованно посчитал доказанным, что теплоснабжение арендуемого помещения не обеспечено, в связи с чем помещение не пригодно для использования под офис в холодное время года.

Доводы подателя жалобы о том, что департамент не принимал на себя обязанность обеспечить арендуемое предпринимателем помещение теплоснабжением, является несостоятельным. Обязанность арендодателя по передачи помещения арендатору в пригодном для эксплуатации в установленных договором целях состоянии следует из положений статьей 210, 612 ГК РФ и условий договора (пункт 4.1.1). Согласно пункту 6 статьи 18 Федерального закона от 31.03.1999 N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации" поставки газа проводятся на основании договоров между поставщиками и потребителями независимо от форм собственности в соответствии с гражданским законодательством и утвержденными Правительством Российской Федерации правилами поставок газа и правилами пользования газом в Российской Федерации, а также иными нормативными правовыми актами, изданными во исполнение настоящего Федерального закона. В случае отсутствия у обратившегося за заключением договора поставки газа лица принадлежащего ему на праве собственности или ином законном основании газоиспользующего оборудования такое лицо не вправе требовать от поставщика газа заключение договора поставки газа. В соответствии с пунктом 5.1 Правил поставки газа, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 05.02.1998 N 162 для заключения договора поставки газа заявитель, имеющий намерение выступить покупателем по такому договору, вправе обратиться к поставщику с заявкой на приобретение газа, в которой указываются полное и сокращенное наименование юридического лица (фамилия, имя, отчество индивидуального предпринимателя), банковские реквизиты, предполагаемый период и дата начала поставки газа, количество и расположение (наименование) точек подключения и газоиспользующее оборудование по каждой из них, запрашиваемый к поставке объем газа на весь предполагаемый период действия договора (или годовой объем газа) с разбивкой по месяцам и кварталам по каждой или по всем точкам подключения. К заявке на приобретение газа прилагаются копии, в том числе документов, подтверждающих принадлежность газоиспользующего оборудования (объектов газоснабжения) заявителю на праве собственности или на ином законном основании, и технических паспортов на указанное оборудование. Апелляционный суд сделал соответствующий установленным по делу обстоятельствам вывод о том, что арендатор без передачи ему арендодателем по договору необходимого оборудования и документов на него лишен возможности заключить договор с газоснабжающей организацией на поставку газа для отопления помещения.

Установив, что арендодатель не устранил недостатки переданного в аренду имущества, апелляционный суд правомерно удовлетворил требования арендатора.

Поскольку нормы права применены судом апелляционной инстанции правильно, сделанные им выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения.

С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2019 по делу N А66-3168/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Т.И. Сапоткина Т.Г. Преснецова Г.М. Рудницкий