Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 февраля 2020 г. N Ф07-16163/19 по делу N А56-16496/2019

05 февраля 2020 г.

Дело N А56-16496/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Билык Т.Е. (доверенность от 30.12.2019), от акционерного общества "ДИКСИ Юг" Урвилова Е.А. (доверенность от 22.03.2019),

рассмотрев 29.01.2020 в открытом судебном заседании кассационную жалобу кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.05.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2019 по делу N А56-16496/2019,

установил:

Акционерное общество "ДИКСИ Юг", адрес: 142119, Московская обл., г. Подольск, Юбилейная ул., д. 32 А, ОГРН 1035007202460, ИНН 5036045205 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра), от 19.03.2019 N 78/047/005/2018-310 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 06.11.2018 N 2 к договору аренды недвижимого имущества от 29.05.2018 N 78871/2018, а также об обязании Управления Росреестра осуществить соответствующие регистрационные действия.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Легион", адрес: 196641, Санкт-Петербург, пос. Металлострой, Плановая ул., д. 6, лит. А, пом. 1Н, ОГРН 1057810214780, ИНН 7811317280 (далее - Компания), и акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", адрес: 190000, Санкт-Петербург. пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее - Фонд).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.05.2019 заявление удовлетворено.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2019 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление Росреестра, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 08.05.2019 и постановление от 13.09.2019, принять новый судебный акт - об отказе в удовлетворении заявленных Обществом требований.

Податель жалобы считает, что ввиду непредставления заявителем согласия залогодержателя на заключение дополнительного соглашения к договору аренды, оснований для его государственной регистрации не имелось.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 06.11.2018 N 2 к договору аренды от 29.05.2018 N78871/2018, заключенному между Компанией (арендодателем) и Обществом (арендатором) в отношении нежилых помещений 1Н и 5Н по адресу: Санкт-Петербург, пос. Металлострой, Плановая ул., д. 6, лит. А (далее - Помещения).

Названным соглашением предусмотрено изменение срока действия договора аренды с установлением его до 01.06.2031.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости Помещения обременены залогом в пользу Санкт-Петербурга.

Уведомлением от 10.12.2018 N 78/047/005/2018-310 Управление Росреестра сообщило Обществу о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), указав на то, что предусмотренный данным соглашением срок действия договора аренды превышает срок обеспеченного залогом обязательства (до 26.04.2023), и что согласие залогодержателя на заключение такого соглашения не представлено.

Поскольку обстоятельства, послужившие основанием для приостановления регистрационных действий, не были устранены, Управлением Росреестра принято решение об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения, оформленное уведомлением от 19.03.2019 N 78/047/005/2018-310.

Полагая отказа в государственной регистрации соглашения незаконным и нарушающим права заявителя, Общество обратилось в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.

Суды первой и апелляционной инстанций признали требования заявителя обоснованными.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии со статьями 198, 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Согласно статье 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав может быть отказано по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, установленные в статье 26 того же Закона.

Как указано в уведомлении Управления Росреестра от 10.12.2018, государственная регистрация дополнительного соглашения от 06.11.2018 N 2 к договору аренды от 29.05.2018 N 78871/2018 была приостановлена на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ.

Названной нормой предусмотрена возможность приостановления регистрационных действий ввиду несоответствия представленного для регистрации прав документа по форме и (или) содержанию требованиям действующего законодательства.

В качестве такого несоответствия Управление Росреестра указало на то, что срок аренды, предусмотренный дополнительным соглашением от 06.11.2018 (до 01.06.2031), превышает срок обеспеченного залогом обязательства (до 24.01.2023), и что у регистрирующего органа отсутствуют документы, выражающие согласие залогодержателя на совершение сделки на этих условиях (помимо ранее представленных писем представителя залогодержателя (Фонда) от 15.05.2018 об отсутствии возражений против передачи Помещений в аренду сроком до 24.01.2023).

В силу пункта 3 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, с согласия залогодержателя.

Между тем, согласно пункту 15 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ отсутствие в представленных документах подтверждения наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия третьего лица на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации, является основанием для приостановления регистрационных действий, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна.

В соответствии с пунктом 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Как правильно указали суды, применительно к договору аренды недвижимого имущества, находящегося в залоге, заключенному без согласия залогодержателя, предусмотрены иные последствия, нежели признание сделки ничтожной, а именно: предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога (пункт 2 статьи 40 Закона N 102-ФЗ, подпункт 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ).

Кроме того, в силу пункта 2 статьи 40 Закона N 102-ФЗ имущественные интересы залогодержателей обеспечиваются тем, что при обращении залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, право аренды в отношении ранее заложенного имущества прекращается, если оно предоставлено залогодателем третьему лицу без согласия залогодержателя.

Соответствующие разъяснения приведены в пунктах 22, 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге".

Поскольку в отношении договора аренды недвижимого имущества, находящегося в залоге, заключенного без согласия залогодержателя, предусмотрены иные последствия, нежели признание такой сделки ничтожной, суды правомерно посчитали, что оспариваемый отказ Управления Росреестра не соответствует положениям пункта 15 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ, и обоснованно удовлетворили заявленные Обществом требования.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно.

С учетом изложенного предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.05.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2019 по делу N А56-16496/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

Е.В. Чуватина М.В. Захарова Т.И. Сапоткина