Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 июня 2020 г. N Ф07-3790/20 по делу N А56-16449/2019

10 июня 2020 г.

Дело N А56-16449/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 июня 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Аффитто-групп" Новиковой О.В. (доверенность от 01.06.2020),

рассмотрев 03.06.2020 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аффитто-групп" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.07.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2019 по делу N А56-16449/2019,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Аффитто-групп", адрес: 195427, Санкт-Петербург, Светлановский пр., д. 48, корп. 4, стр. 1, пом. 6Н, ОГРН 1147847136282, ИНН 7802857762 (далее - Общество), о взыскании 2 189 834 руб. 17 коп. задолженности по арендной плате за период с 13.07.2017 по 31.11.2018, 140 608 руб. 28 коп. неустойки за период с 11.10.2017 по 18.12.2018, а также неустойки с 19.12.2018 по дату фактического исполнения обязательства.

Определением суда от 18.04.2019 к совместному рассмотрению с первоначальным иском принят встречный иск Общества о признании недействительным уведомления Комитета от 16.10.2018 N 77958-32 об изменении размера арендной платы.

Решением суда от 23.07.2019 (с учетом определения об исправлении опечатки от 23.07.2019) требования Комитета удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2019 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам, просит решение и постановление отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении требований Общества и об отказе Комитету в предъявленном им иске.

Податель жалобы полагает, что у Комитета отсутствовало право на одностороннее увеличение размера арендной платы в связи с отсутствием между сторонами дополнительного соглашения о продлении срока действия договора на 49 лет; указывает, что договор аренды не содержит условия о возможности изменения размера арендной платы в одностороннем и бесспорном порядке; считает, что решение принято о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле - общества с ограниченной ответственностью "Вектор", являющегося арендатором по договору от 28.04.2010.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит отказать в ее удовлетворении и оставить судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель Общества настаивал на удовлетворении кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании протокола подведения итогов открытого аукциона от 28.04.2010 между Комитетом по управлению городским имуществом (правопредшественником Комитета, арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Стелла" (арендатором) заключен договор от 28.04.2010 N 02/ЗК-07728 аренды земельного участка площадью 2 330 кв.м с кадастровым номером 78:36:5502:18, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Суздальский пр., уч. 1 (северо-восточнее д. 5, корп. 2, лит. А по Суздальскому пр.).

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставлен для разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, разработки проектной документации с правом возведения на участке объектов недвижимости.

Пунктом 3.1 договора установлен срок действия договора - 6 лет, по 27.04.2016.

Порядок расчетов между сторонами урегулирован в разделе 3 договора.

В пункте 3.5 договора предусмотрено, что размер арендной платы за участок составляет 5 280 000 руб.

В соответствии с пунктом 3.6.4 договора порядок и размер арендной платы по договору за 4, 5, 6 годы действия договора, если ответчик приступит в установленном порядке к строительству определяется следующим образом: по 175 824 руб., уплачиваемых поквартально по 43 956 руб. Оставшаяся сумма арендной платы вносится арендатором в срок не позднее, чем за 30 дней до окончания срока действия договора, указанного в пункте 3.1 договора.

Согласно абзацу первому пункта 3.7 в течение срока действия договора размер арендной платы не подлежит пересмотру.

В абзаце втором пункта 3.7 договора стороны предусмотрели, что в случае продления срока действия договора арендодатель имеет право изменить размер арендной платы за участок в бесспорном и одностороннем порядке с учётом функционального назначения объекта и в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующими исчисление размера арендной платы. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Согласно пункту 6.1 договора арендодатель обязан по требованию арендатора заключить дополнительное соглашение к договору о продлении срока его действия на 49 лет при условии, что строительство объекта закончено арендатором в срок, указанный в пункте 3.1 договора, и у арендодателя отсутствует предусмотренная законодательством Российской Федерации обязанность предоставить участок в пользование иным лицам.

В соответствии с пунктом 6.7 договора по окончании срока действия договора, указанного в пункте 3.1, но не ранее дня утверждения акта приемки законченного строительством объекта или объектов, арендная плата за участок подлежит установлению в соответствии с нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Санкт-Петербурга, регламентирующими исчисление размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности и расположенные на территории Санкт-Петербурга. При наступлении юридических фактов, оговоренных в пункте 6.7 договора, стороны обязаны заключить дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы.

Согласно пункту 7.2 договора в случае нарушения условий пункта 3.6 договора арендатору начисляются пени за каждый день просрочки в размере ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от просроченной суммы.

Между сторонами было заключено дополнительное соглашение от 30.10.2014, в соответствии с которым права и обязанности арендатора перешли к ООО "Вектор".

Впоследствии ООО "Вектор" получило разрешение от 25.11.2015 N 78-003-0345-2015 на строительство на участке объекта розничной торговли, а после завершения строительства объекта недвижимости Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдала указанному лицу разрешение от 19.04.2017 N 78-03-19-2017 на ввод объекта в эксплуатацию. Кадастровый учет построенного объекта произведен 13.07.2017 с присвоением кадастрового номера 78:36:0005502:5638; право собственности Общества на данный объект зарегистрировано 13.07.2017 в установленном законом порядке, о чем Общество уведомило Комитет письмом от 24.07.2017 N 26/07-17.

Комитет направил Обществу и ООО "Вектор" уведомление от 16.10.2018 N 77958-32, в котором сообщил об изменении с 19.04.2017 (даты ввода построенного объекта в эксплуатацию) размера арендной платы по договору от 28.04.2010 N 02/ЗК-07728 и необходимости ее расчета по формуле, включающей коэффициент динамики рынка недвижимости, устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга на текущий год, и составляющий для периода 2017 - 30.06.2018 - 1,2, с 01.07.2018 - 1,24. Согласно расчету Комитета размер арендной платы составил 409 411 руб. 70 коп. (код 18).

В пункте 3 данного уведомления N 77958-32 Комитет разъяснил, что при предоставлении ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории, выполненной Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП ГУИОН), будет произведен перерасчет арендной платы в соответствии с предоставленной ведомостью.

На основании обращения Общества ГУП ГУИОН составил ведомость N 50811-18/1 по состоянию на 31.10.2018 инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории, которую Общество впоследствии предоставило в Комитет для перерасчета арендной платы.

После получения указанной ведомости Комитет направил Обществу и ООО "Вектор" уведомление N 88093-32 от 22.11.2018 о необходимости рассчитывать размер квартальной арендной платы за участок по формуле, включающей коэффициент динамики рынка недвижимости, устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга на текущий год, и составляющий с 01.07.2018-1,24. Согласно расчету Комитета размер квартальной арендной платы за участок составил 203 166 руб. 38 коп. (коды 1.5, 3.1,3.12, 7.1,11.4).

В связи с ненадлежащим исполнением Обществом обязанности по внесению арендных платежей в период с 13.07.2017 (даты государственной регистрации права собственности Общества на построенный объект недвижимости) по 31.11.2018 Комитет направил в адрес ответчика претензию от 28.12.2018 N 6414-пр./18 с требованием об уплате 2 189 834 руб. 17 коп. задолженности и 140 608 руб. 28 коп. неустойки.

Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на невыполнение Обществом указанных в данной претензии требований и ненадлежащее исполнение им обязательств по договору аренды.

Общество предъявило встречный иск о признании незаконным уведомления Комитета от 16.10.2018 N 77958-32 об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные в материалы дела доказательства, признали правомерным изменение Комитетом арендной платы в одностороннем порядке после окончания срока, указанного в пункте 3.1 договора, а также установили факт неисполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей в спорный период и, посчитав правильным представленный истцом расчет неустойки, удовлетворили требования Комитета в полном объеме.

При этом суды установили, что договор аренды от 28.04.2010 был заключен по результатам торгов, после ввода объекта в эксплуатацию согласно условиям пункта 3.2 договора размер арендной платы является регулируемым, в связи с чем пришли к выводу об отсутствии оснований для признания уведомления от 16.10.2018 N 77958-32 недействительным и отказали в удовлетворении данного требования.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, арендатор должен обеспечить своевременное перечисление арендодателю арендной платы в размере и порядке, определенными договором аренды.

По смыслу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой ценой и определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными нормативными актами уполномоченных органов исполнительной власти.

В этом случае стороны должны исходить из размера арендной платы, установленного нормативным правовым актом, и не вправе применить другой размер. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В пункте 18 Постановления N 73 сформулирована правовая позиция, согласно которой по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Проанализировав приведенные правовые положения, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из того, что в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

В данном случае договор аренды земельного участка был заключен по результатам торгов, предметом которых выступало право заключения договора аренды земельного участка, а критерием определения победителя являлся размер арендной платы на срок проектирования и строительства, который составлял 6 лет со дня подписания протокола о результатах торгов, то есть до 27.04.2016, что было зафиксировано в разделе 3 договора.

При этом в абзаце втором пункта 3.7 договора стороны предусмотрели, что в случае продления срока действия договора (после 27.04.2016) у арендодателя возникает право изменить в бесспорном и одностороннем порядке размер арендной платы в соответствии с нормативными правовыми актами, регулирующими исчисление арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга.

С учетом указанных положений суды обоснованно признали, что Комитет правомерно в одностороннем порядке изменил размер арендной платы за период после окончания срока, установленного пунктом 3.1 договора, и ввода объекта в эксплуатацию, поскольку в силу достигнутого сторонами соглашения, указанного в абзаце втором пункта 3.7 договора, в данном случае по окончании срока договора плата за землепользование является регулируемой, а с момента регистрации права собственности Общества на построенный объект недвижимости у последнего возникла обязанность по внесению платы за пользование участком.

При таком положении суды правильно взыскали с Общества задолженность по арендной плате за период с 13.07.2017 по 31.11.2018 в размере 2 189 834 руб. 17 коп., которая определена в соответствии с уведомлением от 16.10.2018 N 77958-32 и действующими правовыми актами об исчислении регулируемой арендной платы, поскольку обязанность по своевременной уплате арендных платежей в спорный период ответчиком надлежащим образом не исполнена, при этом она подлежит расчету в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2017 N 608-11 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", а также постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга".

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ Общество не представило объективных и достоверных доказательств оплаты аренды в размере и сроки, предусмотренные договором, а также наличия каких-либо обстоятельств, освобождающих его от исполнения этой обязанности.

Доказательства, подтверждающие наличие иных обстоятельств, свидетельствующих о прекращении у арендатора обязанности по оплате арендных платежей в спорный период, в материалы дела не представлены.

Несмотря на отсутствие соглашения о продлении срока действия договора земельный участок не возвращен арендодателю и используется под иные цели.

Учитывая установленные по делу фактические обстоятельства, в том числе наличие задолженности по арендным платежам, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьями 329, 330 ГК РФ, а также условиями пункта 7.2 договора, обоснованно признали, что при взыскании задолженности по арендной плате просрочка в соответствии с приведенными положениями гражданского законодательства и условиями договора является основанием для начисления неустойки, в связи с чем истец правомерно начислил неустойку, размер которой за период с 11.10.2017 по 18.12.2018 определен исходя из суммы задолженности и составил 140 608 руб. 28 коп. Расчет неустойки проверен судами и признан правильным.

При этом суды обоснованно удовлетворили требование Комитета о взыскании неустойки, начисленной с 19.12.2018 по дату фактического исполнения обязательства в размере ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от просроченной суммы за каждый день просрочки по дату фактического исполнения обязательства по оплате арендной платы.

Помимо этого суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования о признании недействительным уведомления от 16.10.2018 N 77958-32 об изменении размера арендной платы, поскольку в спорный период размер арендной платы является регулируемым.

Спорные правоотношения правильно квалифицированы судами, все фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, установлены и им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем у суда кассационной инстанции не имеется оснований для отмены обжалуемых решения и апелляционного постановления.

Кассационная инстанция признает необоснованным довод Общества о недопустимости изменения размера арендной платы за прошедший период с 19.04.2017. При этом суд исходит из того, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом не требуется заключение дополнительного соглашения об изменении договора аренды, а новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Доводы Общества, аргументированные ссылкой на обстоятельства спора, которым, по мнению подателя жалобы, должна быть дана иная оценка, отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку они направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установление вопросов факта, что согласно положениям статьи 286 АПК РФ находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции.

Приведенные Обществом в кассационной жалобе доводы являлись предметом проверки и оценки судов первой и апелляционной инстанций, они получили надлежащую правовую оценку и правомерно были отклонены судами. Указанные доводы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального права, а лишь указывают на несогласие с выводами.

При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, их выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.07.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2019 по делу N А56-16449/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аффитто-групп" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

Т.Г. Преснецова М.В. Захарова А.В. Кадулин