Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 августа 2020 г. N Ф07-6946/20 по делу N А21-3743/2019

26 августа 2020 г.

Дело N А21-3743/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 августа 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Захаровой М.В., Преснецовой Т.Г.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Рыбтехцентр Сервис" Крузмана А.Х. (доверенность от 24.12.2018),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рыбтехцентр Сервис" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2020 по делу N А21-3743/2019,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Рыбтехцентр Сервис", адрес: 236010, Калининградская обл., Калининград, ул. Кутузова, д. 9, ОГРН 1063906011564, ИНН 3907048970 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконным выраженного в письме от 12.01.2019 N И-КМИ-08/313 отказа Администрации городского округа "Город Калининград", адрес: 236006, Калининградская обл., Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 1023900770222, ИНН 3903016790 (далее - Администрация), в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 39:15:111006:5 и предоставлении этого участка в аренду, а также об обязании Администрации изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 39:15:111006:5 с "под существующее здание прачечной" на "малоэтажная многоквартирная жилая застройка" и предоставить Обществу участок в аренду для завершения строительства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград", адрес: 236040, Калининградская обл., Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 1023900592759, ИНН 3903010414.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 17.10.2019 требования заявителя удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2020 решение от 17.10.2019 отменено, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права и на несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить постановление от 11.03.2020, оставить в силе решение от 17.10.2019.

Податель жалобы считает, что суд апелляционной инстанции не учел положения статей 1, 15 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", не принял во внимание условия ранее заключенного сторонами инвестиционного контракта о праве Общества изменить целевое назначение объекта инвестиционной деятельности, не оценил действия Администрации с точки зрения добросовестности.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы.

Иные участвующие в деле лица извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, однако своих представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет муниципального имущества города Калининграда (далее - Комитет) и Общество (инвестор) заключили инвестиционный контракт от 17.10.2007 N 5 о реализации инвестиционного проекта по реконструкции находящегося в собственности муниципального образования "Город Калининград" и в долгосрочной аренде инвестора нежилого отдельно стоящего здания прачечной общей площадью 80,1 кв. м, расположенного по адресу: Калининград, ул. Кутузова, д. 11, с целью создания здания гостиницы со встроенными офисными помещениями. Указанное здание находилось на земельном участке с кадастровым номером 39:15:111006:5.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 20.07.2017 по делу N А21-3291/2017 установлено, что те же стороны заключили договор от 09.10.2017 N 5673 аренды нежилого помещения (здания) общей площадью 80,1 кв. м по указанному выше адресу. В связи с заключением данного договора мэрия города Калининграда и Общество заключили договор от 30.11.2007 N 009105-МН аренды земельного участка площадью 0,0593 га с кадастровым номером 39:15:111006:5 по тому же адресу для обслуживания объекта муниципального нежилого фонда - нежилого здания, используемого под офис.

Из материалов дела следует и вступившими в законную силу судебными актами по делу N А21-11393/2017 установлено, что дополнительным соглашением от 09.06.2010 к инвестиционному контракту во изменение пункта 3.1.1 стороны определили, что по окончании реализации инвестиционного контракта нежилые помещения общей площадью 1200 кв. м (в соответствии с проектной документацией), расположенные по адресу: Калининград, ул. Кутузова, д. 11, передаются в собственность инвестора, который обязуется не позднее 01.09.2010 приобрести за свой счет и передать Комитету в собственность нежилое помещение общей площадью 112,2 кв.м, расположенное на первом этаже здания по адресу: Калининград, Колхозная ул., д. 17, лит. XV из лит. А.

Дополнительным соглашением от 06.10.2010 к инвестиционному контракту установлено, что инвестор приобрел за счет собственных средств нежилое помещение общей площадью 112,2 кв. м, расположенное на первом этаже здания по адресу: Калининград, Колхозная ул., д. 17, и передал его по акту приема-передачи в муниципальную собственность; объект, который будет возведен на земельном участке по ул. Кутузова, д. 11, после окончания его строительства и ввода в эксплуатацию должен быть зарегистрирован в единоличную собственность инвестора.

В соответствии с дополнительным соглашением от 12.12.2014 к инвестиционному контракту произведена замена стороны - Комитета на Администрацию; срок действия контракта установлен с момента его заключения до полного исполнения сторонами своих обязательств по контракту. Пунктом 1.2 контракта в редакции указанного дополнительного соглашения инвестору предоставлено право реализовать инвестиционный проект, зарегистрировав за собой в установленном порядке единоличное право собственности на не оконченный строительством объект, возведенный на земельном участке по ул. Кутузова, д. 11. Пункт 1.3 инвестиционного контракта изложен в редакции, согласно которой по окончании выполнения условий контракта сторонами подписывается акт о реализации контракта. Согласно пункту 1.8 инвестиционного контракта в редакции того же дополнительного соглашения инвестиционный контракт считается исполненным с момента передачи Администрации объекта, расположенного по Колхозной ул., д. 17 в Калининграде, и регистрации инвестором в установленном порядке за собой единоличного права собственности на законченный строительством объект или не оконченный строительством объект по ул. Кутузова, д. 11; по обращении инвестора Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" (далее также Комитет) обязуется произвести действия по прекращению права муниципальной собственности на нежилое здание общей площадью 80,1 кв. м по ул. Кутузова, д. 11.

26.01.2015 зарегистрировано право собственности Общества на объект незавершенного строительства площадью 151,4 кв. м, степенью готовности 10 процентов, с кадастровым номером 39:15:111006:101, расположенный по адресу: Калининград, ул. Кутузова, д. 11.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 20.07.2017 по делу N А21-3291/2017 по иску Администрации расторгнут договор от 30.11.2007 N 009105-МН на передачу в аренду земельного участка с кадастровым номером 39:15:111006:5 в связи с расторжением по соглашению сторон договора от 09.10.2017 N 5673 аренды отдельно стоящего нежилого здания.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 21.03.2019 по делу N А21-16733/2018 отказано в удовлетворении иска Администрации о расторжении инвестиционного контракта от 17.10.2007 N 5.

Общество, указывая на определение Правилами землепользования и застройки городского округа "Город Калининград", утвержденными решением городского Совета депутатов Калининграда от 25.12.2017 N 339 (далее - ПЗЗ), перечня основных видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков в границах территории, а также ссылаясь на то, что оно является собственником расположенного на земельном участке с кадастровым номером 39:15:111006:5 объекта незавершенного строительства, обратилось в Администрацию с заявление от 14.12.2018 о предоставлении названного участка в аренду и об изменении вида разрешенного использования земельного участка путем приведения его в соответствие с Классификатором видов разрешенного земельных участков и ПЗЗ.

Письмом от 12.01.2019 Комитет уведомил Общество о преждевременности рассмотрения указанного заявления до рассмотрения спора о расторжении инвестиционного контракта от 17.10.2007 N 5.

Полагая, что в названном письме Администрацией выражен отказ в изменении вида разрешенного использования участка и предоставлении его в аренду заявителю, Общество обратилось в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу о признании такого решения Администрации незаконным и об обязании Администрации изменить вид разрешенного использования участка, определив его как "малоэтажная многоквартирная жилая застройка", и предоставить участок в аренды для завершения на нем строительства.

Суд первой инстанции признал требования заявителя обоснованными и удовлетворил их.

Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции, посчитал, что изменение вида разрешенного использования земельного участка на многоквартирную жилую застройку и последующее предоставление его в аренду для этих целей не соответствует положениям действующего земельного законодательства, поэтому отказал в удовлетворении заявленных Обществом требований.

Исследовав материалы дела и изучив доводы жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

По смыслу статьи 198 АПК РФ во взаимосвязи с нормами статьи 201 АПК РФ основаниями для признания незаконными решений (действий, бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений (действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями (действиями, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

По смыслу пункта 3 статьи 85 ЗК РФ и статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами допускается в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, который может быть изменен при условии соблюдения требований технических регламентов.

Вместе с тем необходимо учитывать, что названные нормы права должны применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной собственности, уполномоченный на распоряжение землями орган связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением разрешенного вида использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2018, произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Земельным кодексом Российской Федерации установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Так, законом определен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Земельный участок с кадастровым номером 39:15:111006:5 испрашивается Обществом для предоставления в аренду без проведения торгов.

Как правильно указал суд апелляционной инстанции, по смыслу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственник объекта незавершенного строительства, право собственности которого на соответствующий объект зарегистрировано до 01.03.2015, вправе приобрести в аренду земельный участок, на котором он расположен и который находится в государственной или муниципальной собственности, однократно сроком на три года для завершения его строительства.

Из материалов дела следует, что условиями инвестиционного контракта, в рамках исполнения которого был создан объект незавершенного строительства, принадлежащий Обществу, предполагалось возведение здание гостиницы со встроенными нежилыми помещениями.

Согласно объяснениям представителя Общества, данным в суде кассационной инстанции, а также исходя из существа указанных в просительной части заявления Обществом требований, земельный участок испрашивается заявителем для целей осуществления на нем жилищного строительства, а не в целях завершения строительства здания гостиницы.

Поскольку участок изначально предоставлялся Обществу для определенных целей без проведения торгов, суд апелляционной инстанции обоснованно посчитал, что изменение вида его разрешенного использования на вид "малоэтажная многоквартирная жилая застройка" и предоставление его Обществу в аренду для соответствующей целей без соблюдения особенностей, предусмотренных законом для предоставления земельных участков для жилищного строительства, недопустимо.

При таком положении суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных Обществом требований.

Апелляционным судом установлены все существенные для дела обстоятельства, правильно применены нормы материального права, регламентирующие спорные отношения, и не допущено нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены судебного акта.

С учетом изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2020 по делу N А21-3743/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рыбтехцентр Сервис" - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

Е.В. Чуватина М.В. Захарова Т.Г. Преснецова