Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 сентября 2020 г. N Ф07-8934/20 по делу N А13-23564/2019

07 сентября 2020 г.

Дело N А13-23564/2019

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М., Сергеевой И.В.,

при участии от закрытого акционерного общества "Горстройзаказчик" Заварзина А.А. (доверенность от 17.08.2020), Денисовой Е.А. (доверенность от 05.06.2020),

рассмотрев 03.09.2020 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Горстройзаказчик" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 25.03.2020 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2020 по делу N А13-23564/2019,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Вологды, адрес: 160035, г. Вологда, ул. Каменный мост, д. 4, ОГРН 1033500051683, ИНН 3525064930 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском к закрытому акционерному обществу "Горстройзаказчик", адрес: 160035, г. Вологда, ул. Лермонтова, д. 19А, ОГРН 1023500880370, ИНН 3525016782 (далее - Общество), о расторжении договора от 20.11.2007 N 01-99 аренды земельного участка для строительства (в редакции дополнительных соглашений от 25.04.2008 N 1, от 07.10.2008 N 2, от 06.10.2009 N 3) и обязании передать земельный участок по акту приема-передачи.

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Первая инвестиционная компания", адрес: 160000, г. Вологда, ул. Лермонтова, д. 19А, ОГРН 1163525098307, ИНН 3525387025 (далее - Компания).

Решением суда от 25.03.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 30.06.2020, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить, исковое заявление оставить без рассмотрения. По мнению подателя жалобы, суды не приняли во внимание, что Администрацией не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, в обоснование довода сослался на судебную практику. Кроме того, как считает заявитель, судами необоснованно отклонен довод Общества о том, что земельный участок не мог быть использован для строительства по независящим от Общества обстоятельствам (по вине Администрации в результате незаконно издаваемых актов). Также суды не учли, что в соответствии с нормами земельного законодательства спорный договор мог быть расторгнут в случае если земельный участок не используется для строительства в течение трех лет, притом что Администрацией доказательств об обратном не представлены. Помимо изложенного, суды не приняли во внимание, что Общество на протяжении всего срока аренды своевременно вносило арендную плату.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители Общества поддержали доводы кассационной жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Департаментом земельных отношений Вологодской области (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 20.11.2007 N 01-99 (в редакции дополнительного соглашения от 07.10.2008 N 2) аренды земельного участка площадью 21 551 кв.м с кадастровым номером 35:24:0501009:139 (предыдущий номер 35:24:0501009:124), расположенный по адресу: г. Вологда, в центральной части кадастрового квартала, для строительства жилых домов N 30, 45, 31/16 по генеральному плану застройки.

Договор заключен до 23.10.2012 включительно (пункт 2.1). По окончании указанного срока договор аренды возобновлен на неопределенный срок.

В связи с признанием утратившим силу Закона Вологодской области от 20.11.2006 N 1518-03 "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена решением Вологодской городской Думы от 06.05.2010 N 342 (с последующими изменениями), установившим полномочия органов местного самоуправления города Вологды в реализации отдельных государственных полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования "Город Вологда", с 03.09.2012 на Администрацию возложена обязанность по распоряжению указанными земельными участками на территории муниципального образования "Город Вологда".

Общество 18.12.2008 получило от Администрации разрешение от 18.12.2008 N 003 209-291 на строительство 571-квартирного жилого дома в г. Вологде, N 45 по генплану в микрорайоне "Можайское". Вместе с тем строительство указанного дома Обществом не было начато.

Обществом 27.12.2013 взамен ранее выданного разрешения на строительство от 18.12.2008 N 003 209-291 получено разрешение Администрации от 27.12.2013 N RU35327000-305 на строительство 10-этажного 571-квартирного жилого дома на указанном земельном участке. Срок действия данного разрешения устанавливался до 30.12.2014, однако к строительству данного дома Общество также не приступило.

В дальнейшем, действие данного разрешения неоднократно продлевалось главой города Вологды. Тем не менее в период действия договора аренды N 01-99 и указанных разрешений строительство дома Обществом не производилось.

В период действия договора 09.08.2013 Администрацией произведено перераспределение земельных участков с кадастровыми номерами 35:24:0501009:139, 35:24:0501009:125, 35:24:0501009:86 и земель, находящихся в государственной собственности, в результате чего образованы земельные участки с кадастровыми номерами 35:24:0501009:4964, 35:24:0501009:4965, 35:24:0501009:4966, 35:24:0501009:4967; земельный участок с кадастровым номером 35:24:0501009:139 площадью 21 551 кв.м снят с кадастрового учета в связи с образованием земельного участка с кадастровым номером 35:24:0501009:4965 площадью 21 000 кв.м.

Указанные действия Администрации оспорены Обществом в Вологодском городском суде, решением которого от 23.11.2018 по делу N 2-9204/2018 признаны недействительными результаты кадастровых работ в отношении указанных выше земельных участков.

Впоследствии земельный участок с кадастровым номером 35:24:0501009:139 восстановлен на кадастровом учете со статусом "учтенный", с обременением арендой Общества, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от 25.10.2019 N 35/ИСХ/2019-497106.

Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним земельный участок с кадастровым номером 35:24:0501009:139 обременен 301 договором на участие в долевом строительстве, заключенных между Обществом и Компанией в период с 06.05.2019 по 07.06.2019.

Как указано выше, в соответствии с условиями договора аренды Общество приняло на себя обязательство использовать участок по целевому назначению - для жилищного строительства.

В целях проверки исполнения данного пункта договора и в рамках рассмотрения дела N А13-21140/2018 Администрацией и Обществом был проведен осмотр арендованного земельного участка, по итогам которого сторонами составлен акт от 30.08.2019.

В ходе осмотра установлено, что на земельном участке, выделенном Обществу для строительства многоквартирного дома, указанного в разрешениях на строительство, кроме объекта незавершенного строительства в виде незаконсервированной, подвергающейся природному воздействию конструкции, выполненной из монолитного железобетона, представляющей собой фундамент для трансформаторной подстанции, на который Обществом зарегистрировано право собственности (свидетельство от 20.02.2013 серии 35-АБ N 510153), ни один из видов подготовительных работ, производство которых предусмотрено пунктом 3.1 Проекта организации строительства, ни основные работы, предусмотренные пунктом 3.2 названного Проекта, не произведены.

В рамках рассмотрения настоящего дела Администрацией и Обществом вновь проведен осмотр арендованного земельного участка, по итогам которого сторонами составлен акт осмотра от 20.03.2020.

В данном акте зафиксировано, что часть земельного участка с кадастровым номером 35:24:0501009:139 огорожена забором, на части участка, огороженной забором, вырублены деревья, выровнен грунт, уложены подушки-основания, подвезены частично строительные материалы (бетонные плиты и блоки), возведен фундамент первой секции дома.

В письменном требовании от 07.11.2019 N 7-0-11/10316, врученном Обществу в тот же день, Администрация предложила Обществу расторгнуть договор аренды и освободить земельный участок.

Оставление указанного требования без удовлетворения, послужило основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, применив нормы гражданского и процессуального законодательства, исследовав представленные доказательства в их совокупности, посчитал подлежащим удовлетворению заявленное требование.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда и оставила решение без изменения.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

При разрешении иска суды руководствовались положениями статей 309, 310, пунктов 1, 2 статьи 450, статей 452, 606, 609, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 9 статьи 22, статьи 42, пункта 1 статьи 39.20, подпункта 1 пункта 2 статьи 45, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статей 44, 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 4, 71 АПК РФ, разъяснениями, приведенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров".

Применив указанные нормы права и разъяснения высшей судебной инстанции, учтя обстоятельства, установленные в ходе рассмотрения дела на основании имеющихся в деле доказательств, правильно распределив бремя доказывания, суды установили, что земельный участок не использовался по целевому назначению более 11 лет, доказательств того, что цель, в соответствии с которой Обществу был предоставлен земельный участок, достигнута и арендатор осуществлял добросовестные действия, направленные на ее достижение в период срока действия договора, не представлено. Из имеющихся в материалах дела доказательств очевидно, что строительство в ближайшее время не будет осуществлено. В связи с чем суды пришли к выводу о том, что указанные нарушения существенны, наличие которых дает арендодателю право на расторжение договора на основании статьи 46 ЗК РФ.

Кроме того, суды правильно указали, что наличие на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства не может являться препятствием для расторжения договора аренды, равно как и наличие заключенных договоров долевого участия в строительстве. Помимо изложенного, проанализировав действия Общества за время, прошедшее с момента подписания договора, суды пришли к обоснованному выводу о том, что ответчик имел реальную возможность приступить к использованию предоставленного ему земельного участка и, как следствие, закончить строительство объекта в установленные сроки.

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили исковые требования.

Ссылка Общества на нарушение судами норм материального и процессуального права не нашла своего подтверждения в ходе кассационного производства.

В ходе судебного разбирательства судами двух инстанций дана оценка всем доводам, которые приводились Обществом в обоснование своей позиции по делу.

Само по себе несогласие подателя жалобы с установленными по делу обстоятельствами и с оценкой судами доказательств не является основанием для отмены судебных актов в суде кассационной инстанции.

Довод жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку в направленной претензии нет письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), не может быть принят во внимание. Из имеющихся в материалах дела письменных отзывов Общества на иск следует, что данный довод не был приведен в суде первой инстанции.

Кроме того, доводы, касающиеся фактических обстоятельств спора и доказательственной базы по делу, не могут быть приняты судом кассационной инстанции, который в силу положений главы 35 АПК РФ не полномочен исследовать и оценивать доказательства.

Выводы судов основаны на полном исследовании представленных доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых решения и постановления, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 25.03.2020 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2020 по делу N А13-23564/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Горстройзаказчик" - без удовлетворения.

Председательствующий

М. В. Захарова

Судьи

М.В. Захарова Г.М. Рудницкий И.В. Сергеева