Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 октября 2020 г. N Ф07-10278/20 по делу N А56-21325/2019

16 октября 2020 г.

Дело N А56-21325/2019

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Генис" Редькина С.В. (доверенность от 11.11.2019 N 12/2), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Степанкевич Е.В. (доверенность от 30.12.2019),

рассмотрев 15.10.2020 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Генис" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.06.2020 по делу N А56-21325/2019,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Генис", адрес: 196653, Санкт-Петербург, г. Колпино, Пролетарская ул., д. 36, пом. 18-Н, оф. 22, ОГРН 1027808756117, ИНН 7817023329 (далее - Общество), о взыскании 2 626 151 руб. 63 коп. неустойки за период с 30.09.2016 по 27.11.2018 по договору от 16.12.2011 N 06/ЗКС-03385 аренды земельного участка на инвестиционных условиях.

Общество обратилось со встречным иском к Комитету о зачете 2 626 151 руб. 63 коп. пеней, начисленных Комитетом в соответствии с пунктом 8.2 упомянутого договора и суммы денежных средств в размере 2 626 151 руб. 63 коп., уплаченной Обществом Комитету по указанному договору, согласно платежным поручениям от 11.12.2017 N 149, от 15.01.2018 N 6, от 15.01.2018 N 7, от 30.03.2018 N 83, от 27.06.2018 N 193, от 03.10.2018 N 336, от 24.12.2018 N 409; о признании обязательства Общества по оплате указанной суммы пеней прекращенным путем зачета встречных требований.

Решением суда от 28.11.2019 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречные исковые требования удовлетворены частично, обязательство Общества по уплате неустойки в размере 2 626 151 руб. 63 коп. признано прекращенным путем зачета встречных требований.

Постановлением апелляционного суда от 12.06.2020 указанное решение изменено, резолютивная часть решения изложена в следующей редакции:

"Взыскать с Общества в пользу Комитета 2 626 151 руб. 63 коп. неустойки. В удовлетворении встречного иска отказать". Также суд распределил судебные расходы.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм процессуального и материального права, просит обжалуемое постановление отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. Как указывает податель жалобы, вывод суда апелляционной инстанции о ненаступлении условий для расчета арендной платы по договору в порядке, предусмотренном Законом Санкт-Петербурга от 21.11.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Закон N 608-119), ошибочен. Кроме того, заявитель считает, что ссылка апелляционной инстанции на невозможность удовлетворения встречного иска ввиду того, что Общество не заявляло о зачете суммы переплаты по арендной плате до подачи Комитетом иска и принятия его судом, противоречит постановлению Пленума Верховного суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств".

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Комитета против ее удовлетворения возражала.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 22.11.2011 N 1607 заключили договор от 16.12.2011 N 06/ЗКС-03385 аренды земельного участка на инвестиционных условиях площадью 1920 кв.м с кадастровым номером 78:37:17114А:8, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, ул. Веры Слуцкой, участок 1 (юго-восточнее пересечения с Пролетарской ул.), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству объекта розничной торговли, объекта бытового обслуживания, многоэтажного гаража (торгово-бытовой комплекс с многоярусным паркингом).

Согласно пункту 9.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 30.12.2014 указанный договор действует до 15.12.2015.

В случае истечения срока действия договора, установленного пунктом 9.1 договора, если арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считает возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 7.7).

Пунктом 5.2 договора предусмотрен порядок реализации инвестиционного проекта: первый этап - разработка, согласование, утверждение в установленном порядке проектной документации. Продолжительность этапа - не более 11 месяцев с даты вступления в силу постановления Правительства Санкт-Петербурга, то есть до 15.11.2012 (пункт 5.2.1 договора); второй этап - производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе, строительство (реконструкция) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры. Окончание этапа - получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в срок - 15.12.2015 (пункт 5.2.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 30.12.2014).

Пунктом 8.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 30.12.2014) предусмотрено, что в случае нарушения условий пунктов 5.2.2 договора арендатору начисляются пени в размере 0,02% от суммы, указанной в пунктах 4.1, 4.1.1 договора, за каждый день просрочки.

Согласно пункту 4.1 договора общая сумма подлежащей перечислению арендатором арендной платы в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 22.11.2011 N 1607 составляет 10 400 000 руб. за период действия договора, установленный пунктом 9.1 договора.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 30.12.2014) сумма платежа на срок завершения строительства в соответствии с названным постановлением составляет 6 242 279 руб. за период действия договора, установленный пунктом 9.1 договора - 15.12.2015.

Ссылаясь на нарушение Обществом срока получения разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию, Комитет направил претензию от 27.11.2018 N 5941-пр./18 с требованием уплатить неустойку.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения Комитета с настоящим иском в арбитражный суд.

Обществом, в свою очередь, подан встречный иск о зачете пеней в размере 2 626 151 руб. 63 коп., начисленных Комитетом в соответствии с пунктом 8.2 договора за нарушение условий, установленных пунктом 5.2.2 договора, и денежных средств в сумме 2 626 151 руб. 63 коп., уплаченных Обществом в качестве арендной платы по указанному договору аренды согласно платежным поручениям от 11.12.2017 N 149, от 15.01.2018 N 6, от 15.01.2018 N 7, от 30.03.2018 N 83, от 27.06.2018 N 193, от 03.10.2018 N 336, от 24.12.2018 N 409, и признании обязательства Общества по уплате заявленной Комитетом суммы пеней прекращенным путем зачета встречных требований.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции, удовлетворил первоначальные исковые требования в полном объеме, признав их обоснованными по праву и по размеру, однако, установив отсутствие переплаты арендной платы у Общества, не нашел оснований для удовлетворения встречного иска в полном объеме.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и доводы жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой ценой и определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными нормативными актами уполномоченных органов исполнительной власти.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

Из постановления Правительства Санкт-Петербурга от 22.11.2011 N 1607 следует, что земельный участок предоставлялся Обществу в аренду на инвестиционных условиях на основании Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" (далее - Закон N 282-43), которым установлен порядок и условия предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для целей осуществления инвестиционной деятельности, если результатом такой деятельности является вновь созданное недвижимое имущество (новая вещь).

В силу части 2 статьи 12 Закона N 282-43 предоставление объектов недвижимости осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных этим законом Санкт-Петербурга и иных случаев, предусмотренных федеральным законодательством.

В пункте 4.6 договора в редакции дополнительного соглашения от 30.12.2014 предусмотрено, что по истечении срока действия договора - 15.12.2015 и при условии выплаты арендатором в полном объеме арендной платы, указанной в постановлении Правительства Санкт-Петербурга от 22.11.2011 N 1607 и платежа на срок завершения строительства, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга от 22.12.2014 N 1208 и определенной в пунктах 4.1, 4.1.1 договора, а также неустойки (штрафа, пеней), иных платежей, размер арендной платы за участок определяется в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Санкт-Петербурга, устанавливающими порядок определения размера арендной платы за земельные участки.

Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Апелляционный суд дал правильное толкование спорному пункту 4.6 договора. В данном случае по истечении установленного срока для завершения строительства арендная плата подлежала определению исходя из размера, установленного договором в соответствии с Законом N 282-43, постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.03.2005 N 275 "О порядке перечисления инвесторами денежных средств по договорам, заключенным в соответствии с законом Санкт-Петербурга "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции", регулирующими вопросы определения платы по договорам аренды земельных участков на инвестиционных условиях при предоставлении земельных участков до момента достижения цели заключения такого договора - создания в установленном порядке на арендованном участке объекта недвижимости.

Положения Закона N 608-119 и постановления правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - постановление N 1379) не применимы, поскольку не регулируют спорные отношения, так как объект недвижимости не введен в эксплуатацию на арендованном земельном участке до настоящего времени, Общество не исполнило в полном объеме обязательство по уплате арендных платежей до окончания действия договора - 15.12.2015.

С момента ввода в эксплуатацию созданного объекта недвижимого имущества отношения по временному владению и пользованию участком и определению размера платы за такой участок могут регулироваться положениями Закона N 608-119 и постановления N 1379, определяющими размер платы за использование земли, не связанное со строительством объекта на инвестиционных условиях.

При таком положении апелляционный суд, установив невыполнение Обществом условий дополнительного соглашения от 30.12.2014 N 1 в части своевременной оплаты, обязательств по вводу результата инвестирования в эксплуатацию, пришел к обоснованным выводам об отсутствии со стороны Общества переплаты в виде арендной платы по договору, подлежащей зачету, наличии правовых оснований для привлечения арендатора к ответственности в виде уплаты неустойки, предусмотренной договором аренды за заявленный период. Несоразмерности неустойки последствиям неисполнения обязательства судом не установлено. Также обязательство Общества по уплате неустойки не признано судом прекращенным на основании его заявления о зачете от 15.05.2019 ввиду отсутствия оснований для зачета (статья 410 ГК РФ), соответственно, отказано в удовлетворении встречного иска.

Оснований не согласиться с приведенными выводами суда у кассационной инстанции не имеется.

Доводы подателя жалобы, в том числе касающиеся порядка оформления волеизъявления стороны на прекращение встречных обязательств, подлежат отклонению как основанные на ином толковании положений законодательства применительно к установленным судом обстоятельствам.

Нормы материального права при разрешении спора применены апелляционным судом правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (части 3 и 4 статьи 288 АПК РФ), не установлены.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.06.2020 по делу N А56-21325/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Генис" - без удовлетворения.

Председательствующий

М. В. Захарова

Судьи

М.В. Захарова Г.М. Рудницкий Т.И. Сапоткина