Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 декабря 2020 г. N Ф07-12141/20 по делу N А56-97275/2019

07 декабря 2020 г.

Дело N А56-97275/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "ДМ-Инвест" Садовского А.В. (доверенность от 28.09.2020),

рассмотрев 02.12.2020 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДМ-Инвест" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.03.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2020 по делу N А56-97275/2019,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ДМ-Инвест", адрес: 195030, Санкт-Петербург, 1-я Жерновская ул., д. 5, пом. 5-Н, оф. 8, ОГРН 1089847335555, ИНН 7806394875 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), о расторжении договора аренды земельного участка от 17.08.2010 N 23/ЗД-001011 и взыскании 9 288 147 руб. 30 коп. излишне уплаченной арендной платы за период с 30.09.2010 по 31.03.2017.

Решением от 19.03.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2020 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение.

Податель жалобы ссылается на то, что Комитет не предпринял действий, направленных на досудебное урегулирование спора, а суд первой инстанции - для примирения сторон; полагает, что в данном случае договор подлежит расторжению ввиду невозможности реализации инвестиционного проекта из-за изменения сроков строительства инфраструктуры; считает, что в данном случае у него отсутствует обязанность по уплате арендных платежей.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Общества настаивал на удовлетворении кассационной жалобы.

Комитет, участвующий в деле и надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между открытым акционерным обществом "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (продавцом) и Обществом (покупателем) заключен договор от 22.03.2010 N 9401-АЗ купли-продажи 8 нежилых зданий, подвергшихся разрушению и расположенных по адресу: Санкт-Петербург, г. Ломоносов, Пионерлагерь.

В соответствии с пунктом 3.2.4 договора покупатель обязан осуществить снос зданий в течение 6 месяцев с момента заключения договора и возвести на арендуемом земельном участке объект недвижимости или реконструкцию зданий в течение 42 месяцев с момента заключения договора. Данные обязательства являются существенным условием договора.

Из пункта 6.1 договора следует, что до его заключения покупатель ознакомился с состоянием зданий и технической документацией в отношении зданий и участка.

Согласно пункту 1.1.9 договора одновременно с передачей в собственность зданий покупателю предоставляется право на заключение договора долгосрочной аренды (на 49 лет) земельного участка площадью 69 384 кв.м с кадастровым номером 78:40:20613А:6, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Ломоносов, Пионерлагерь, д. 15, лит. К, который предоставляется для оздоровительных целей.

В связи с этим между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественником Комитета, арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор аренды указанного земельного участка от 17.08.2010 N 23/3Д-001011.

Согласно пункту 1.2 данного договора участок предоставлен для использования под оздоровительные цели, на нем расположены неиспользуемые (пустующие, разрушенные) здания. Часть земельного участка площадью 15 339 кв.м расположена в границах территории объекта культурного наследия регионального значения "Парк Госпитальная дача" (пункт 2.2 договора).

Пунктом 4.3.10 установлено, что после окончания срока действия договора аренды Общество обязано передать участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального, оговоренного в разделе 2 договора.

Земельный участок вместе с находящимися на нем нежилыми зданиями передан арендатору по акту приема-передачи от 17.08.2010.

Стороны заключили дополнительное соглашение от 02.12.2011 N 1 к договору аренды от 17.08.2010 N 23/3Д-001011, которым изменили цели предоставления земельного участка "под оздоровительные цели", указав в пункте 1.2 договора, что земельный участок предоставляется под условно разрешенный вид использования "для размещения многоквартирного жилого дома (жилых домов)".

Общество осуществило снос зданий, расположенных в границах земельного участка, и приступило к проектированию нового объекта недвижимости.

После начала проектирования в установленном порядке были получены исходные данные от Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Санкт-Петербурга от 06.12.2010 N 15-16159/10-0-1, согласно которым обеспечение проектируемого объекта инженерной инфраструктурой, обеспечивающей водоотведение, возможно не ранее 2017 года (после строительства коллектора Бронка-Ломоносов).

По состоянию на 2017 год работы по строительству коллектора Бронка-Ломоносов выполнены не были, в связи с чем государственное унитарное предприятие "Водоканал Санкт-Петербурга" предоставило новые исходные данные от 18.08.2016 N 48-27-9695/16-0-1, в соответствии с которыми подключение проектируемого объекта к сетям водоотведения возможно не ранее 2025-2030 годов.

Общество направило в адрес Комитета письма от 13.07.2017 N 82, 13.11.2017 N 112, в которых сообщил о невозможности осуществления проектирования и строительства объекта недвижимости на земельном участке в связи с вышеуказанными обстоятельствами и предложил решить указанную проблему путем изменения условий договора и строительства индивидуальных жилых домов, для которых допускается использование автономных источников инженерно-технического обеспечения.

В последующем Общество направило в адрес Комитета письмо от 06.03.2019 N 02, в котором, ссылаясь на то, что условия пользования земельным участком в части сроков осуществления строительства объекта недвижимости существенно ухудшились, предложило расторгнуть договор аренды от 17.08.2010, а также потребовало компенсировать его расходы в виде уплаченной арендной платы за земельный участок.

Поскольку указанные требования были оставлены Комитетом без удовлетворения, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения спора Комитет, ссылаясь на использование арендатором участка и нахождение на нем имущества последнего, представил в материалы дела акты обследования земельного участка от 24.04.2019 и 09.09.2019, а также свое письмо от 16.01.2020, в котором Обществу было предложено подписать акт приема-передачи (возврата) участка и соглашение о расторжении договора аренды с 09.09.2019.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, посчитали недоказанным наличие предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условий для расторжения договора аренды, в связи с чем признали требования необоснованными и неподлежащими удовлетворению.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Проанализировав приведенные правовые положения, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из того, что в силу статьи 65 АПК РФ на истца возлагается обязанность доказать наличие условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ, и, поскольку Общество не представило объективных, достоверных и достаточных доказательств наличия совокупности оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке, суды правомерно отказали в удовлетворении иска.

В данном случае изменение сроков строительства инженерной инфраструктуры само по себе не является существенным изменением обстоятельств, которое стороны не могли бы предвидеть, в том числе и при заключении ими дополнительного соглашения от 02.12.2011 N 1, которым они изменили цели предоставления земельного участка в аренду с "под оздоровительные цели" на "размещение многоквартирного жилого дома (жилых домов)".

Суд первой инстанции не усмотрел оснований полагать, что при изменении вида разрешенного использования участка Общество было не в состоянии предвидеть увеличение сроков строительства инженерной инфраструктуры.

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании излишне уплаченной арендной платы, суды правомерно посчитали, что обязанность арендатора по внесению арендной платы является следствием встречного предоставления арендодателя, выраженного в передаче имущества во владение и пользование.

Данные выводы судов соответствуют правовой позиции, сформулированной в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", согласно которой в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 ГК РФ) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Поскольку в материалы дела не представлены объективные и достоверные доказательства возврата Обществом земельного участка в порядке, установленном статьями 622, 655 ГК РФ и условиями пункта 4.3.10 договора, в том числе с подписанием двустороннего акта приема-передачи, суды обоснованно посчитали, что на стороне Комитета не имеется неосновательного обогащения, а уплаченные Обществом арендные платежи в период действия договора аренды возврату не подлежат.

Спорные правоотношения правильно квалифицированы судами, все фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, установлены и им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем у суда кассационной инстанции не имеется оснований для иной правовой квалификации спорных правоотношений, оценки представленных в материалы дела доказательств и для отмены обжалуемых решения и апелляционного постановления.

Вопреки доводам подателя жалобы, незаключение Комитетом мирового соглашения и неурегулирование им спора в досудебном порядке не свидетельствуют о злоупотреблении ответчиком правом и не могут служить основанием для вывода о нарушении принципа равноправия сторон, установленного статьей 8 АПК РФ.

Ссылки Общества на фактическое освобождение арендуемого участка опровергаются представленным в материалы дела актом обследования от 24.04.2019 с документами фотофиксации, из которых следует, что на участке имелись бетонные ограждения, кирпичные руины, оставшиеся от построек, две деревянные будки, навал грунта и мусора. Освобождение участка зафиксировано при обследовании участка 09.09.2019, о чем был составлен соответствующий акт с приложением к нему документов фотофиксации.

Поскольку приведенные заявителем доводы не свидетельствуют о нарушениях судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, а разрешение вопросов факта и переоценка доказательств в силу статей 286, 288 АПК РФ выходят за пределы полномочий суда кассационной инстанции и не являются достаточным основанием для пересмотра решения и постановления в кассационном порядке, то в данном случае доводы кассационной жалобы не могут служить основанием для отмены судебных актов в кассационном порядке.

При рассмотрении дела суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, их выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и апелляционного постановления и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.03.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2020 по делу N А56-97275/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДМ-Инвест" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

Т.Г. Преснецова Г.М. Рудницкий Т.И. Сапоткина