Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 апреля 2021 г. N Ф07-4153/21 по делу N А21-269/2013

19 апреля 2021 г.

Дело N А21-269/2013

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Тарасюка И.М., судей Каменева А.Л., Яковлева А.Э.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Промконтракт" Пашнева Н.П. (паспорт), от общества с ограниченной ответственностью "НЕО-Калининград" Лысенко О.В. (доверенность от 05.03.2021), от общества с ограниченной ответственностью "БалтРыбПром" Сагий Р.Д. (доверенность от 01.10.2021),

рассмотрев 15.04.2021 в открытом судебном заседании кассационные жалобы конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "НЕО-Калининград" Сушко Елены Владимировны и общества с ограниченной ответственностью "БалтРыбПром" на определение Арбитражного суда Калининградской области от 02.12.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2021 по делу N А21-269/2013,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Промконтракт", адрес: 150023, г. Ярославль, Гагарина ул., д. 45, кв. 28, ОГРН 1037702029133, ИНН 7702354927(далее - ООО "Промконтракт"), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "НЕО-Калининград", адрес: Калининград, Солдатская ул., д. 7, ОГРН 1053902893439, ИНН 3906138885 (далее - Общество, ООО "НЕО-Калининград"), с заявлением о признании недействительными договора купли-продажи недвижимости от 06.03.2020, заключенного между должником и индивидуальным предпринимателем Быстровым Михаилом Евгеньевичем и договора купли-продажи недвижимости от 09.04.2020, заключенного между ООО "НЕО-Калининград" и обществом с ограниченной ответственностью "БалтРыбПром", адрес: 236023, г. Калининград, Солдатская ул., д. 7, ОГРН 1133926021976, ИНН 3906296539 (далее - ООО "БалтРыбПром") по результатам торгов, применении последствий недействительности сделок в виде возврата отчужденных по договору объектов недвижимости в конкурсную массу должника (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Определением от 20.05.2020 к рассмотрению заявления в качестве третьих лиц привлечены: индивидуальный предприниматель Быстров М.Е., ООО "Доброторг", ООО "БалтРыбПром", ООО "Балткомсервис", Типографщик Эдуард Владимирович.

Определением от 16.09.2020 к рассмотрению заявления в качестве соответчиков привлечены индивидуальный предприниматель Быстров М. Е., ООО "БалтРыбПром".

Определением от 02.12.2020, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2021, заявление удовлетворено.

В кассационных жалобах конкурсный управляющий ООО "НЕО-Калининград" Сушко Е.В. и ООО "БалтРыбПром" просят отменить определение от 02.12.2020 и постановление от 10.02.2021, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления ООО "Промконтракт".

Податели жалоб полагают, что суды необоснованно применили статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), устанавливающую запрет на отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания; при заключении договора от 09.04.2020 N 001 отчуждался не земельный участок, а здания, находящиеся на нем; действующее законодательство не запрещает продажу отдельных зданий, расположенных на одном земельном участке, разным лицам; ООО "БалтРыбПром" приобрело право собственности на часть заложенного земельного участка, занятого спорными объектами и необходимого для их использования, площадь которого многократно меньше общей площади земельного участка.

По мнению ООО "БалтРыбПром", несмотря на то, что реализованные по спорному договору купли-продажи здания и сооружения расположены на заложенном земельном участке, они не являлись предметом залога, поскольку право залога как обременение в отношении объекта недвижимости возникает только с момента его государственной регистрации.

Податели жалоб ссылаются на то, что вступившим в законную силу определением от 16.09.2015 по настоящему делу утвержден порядок реализации залогового имущества должника единым лотом, отдельно от иного, не обремененного залогом имущества; спорные объекты недвижимости в состав заложенного имущества не включались, ООО "Промконтракт" не проявляло заинтересованности во включении спорных объектов в состав залогового имущества.

ООО "БалтРыбПром" и конкурсный управляющий должника полагают, что в действиях залогового кредитора имеются признаки злоупотребления правом, поскольку последний в течение семи лет не предпринимал попыток оформления и регистрации ипотеки на спорные здания и сооружения, до заключения договора купли-продажи от 09.04.2020 N 001 не заявлял о признании его требования обеспеченным залогом спорных объектов недвижимости.

ООО "БалтРыбПром" также отмечает, что оно является добросовестным приобретателем имущества, поскольку исходило из отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости записей о каких-либо обременениях в отношении спорных объектов, а также из вступивших в законную силу судебных актов в рамках дела о банкротстве, которыми утверждена продажа залогового имущества должника отдельно единым лотом и подтвержден состав залогового имущества.

Кроме того, по мнению ООО "БалтРыбПром", при рассмотрении настоящего обособленного спора суд первой инстанции вышел за пределы заявленных требований, признал недействительным (ничтожным) также договор от 06.03.2020, который был заключен между должником и ИП Быстровым М.Е. по результатам тех же торгов и расторгнут в связи с отсутствием оплаты со стороны последнего в установленный срок.

В судебном заседании представители подателей жалоб поддержали их доводы в полном объеме.

Представитель ООО "Промконтракт" просил оставить определение от 02.12.2020 и постановлением от 10.02.2021 без изменения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Калининградской области от 24.01.2013 принято к производству суда заявление кредитора о признании ООО "НЕО-Калининград" несостоятельным (банкротом).

Определением от 05.03.2013 в отношении Общества введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Пасько Владимир Петрович.

Решением от 02.10.2013 Общество признано несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Кустов Николай Николаевич.

Определением от 19.12.2016 Кустов Н.Н. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего.

Определением от 27.12.2016 конкурсным управляющим утвержден Довгань Сергей Петрович.

Определением от 22.04.2019 конкурсный управляющий Довгань С.П. освобожден от исполнения обязанностей, конкурсным управляющим утвержден Беляевский Павел Владимирович.

Определением от 21.08.2019 конкурсный управляющий Беляевский П.В. освобожден от исполнения обязанностей, конкурсным управляющим утверждена Сушко Е.В.

В рамках дела о банкротстве определением от 16.09.2015 утвержден порядок продажи имущества, являющегося предметом залога.

Собрание кредиторов ООО "НЕО-Калининград" от 20.12.2019 приняло решение о продаже имущества, не находящегося в залоге, а именно:

1. Склад Ц,Ц1,Ц2,Ц3,Ц4, общей площадью 1325,60 кв.м.;

2. Здание учреждений и мастерской лит.Л,Л1, площадью 165.3 кв.м.;

3. Производственный цех лит. Ю, площадью 594,0 кв.м.;

4. Компрессорная лит. О, площадью 96.0 кв.м.;

5. Склад лит. М, площадью 457.1 кв.м.;

6. Склад лит. Е2, площадью 992.8 кв.м.;

7. Производственный цех. лит. Д, площадью 705.9 кв.м.;

8. Производственное здание цех. лит. Г, площадью 557,1 кв.м.;

9. Проходная лит. И, площадью 33.6 кв.м.;

10. Магазин лит. К, площадью 37.9 кв.м.;

11. Склад лит. У, площадью 729,8 кв.м.;

12. Склад лит. Б1, площадью 142,1 кв.м.;

13. Сушка древесины лит. Ф, площадью 113,2 кв.м.;

14. Канализационная станция с производственными сооружениями лит. А, лит. Б, площадью 769.5 кв.м., расположенные на земельном участке с кадастровым номером 39:15:12:1031:28, площадью 44 120 кв.м., адрес: г. Калининград, ул. Солдатская, д. 7, находящегося в залоге у ООО "Промконтракт".

По результатам торгов, состоявшихся 06.03.2020 между ООО "НЕО-Калининград" и ИП Быстровым М.Е. (действующим на основании агентского договора N 10-АД от 27.02.2020) заключен договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества должника.

Согласно пункта 2.1 договора цена приобретенного на торгах имущества составила 17 007 650 руб.

В соответствии с пунктом 2.2 договора покупатель оплачивает цену имущества в срок не позднее 30 дней с момента подписания договора, разовым платежом (за исключением задатка), путем внесения денежных средств на расчетный счет продавца.

В связи с истечением установленного договором срока на оплату приобретенного на торгах имущества, 07.04.2020 конкурсный управляющий Сушко Е.В. направила в адрес ИП Быстрова М.Е. уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке.

В адрес ООО "БалтРыбПром", как участнику торгов, конкурсным управляющим Сушко Е.В. 08.04.2020 было направлено предложение о заключении договора, а 09.04.2020 между ООО "НЕО-Калининград" и ООО "БалтРыбПром" заключен договор купли-продажи N 001.

После оплаты стоимости имущества, 20.04.2020 между сторонами был подписан акт приема-передачи.

Залоговый кредитор ООО "Промконтракт", ссылаясь на реализацию имущества должника в отрыве от земельного участка без согласия залогового кредитора, обратился с суд с заявлением о признании заключенного по результатам торгов договора купли-продажи недействительным.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворении заявления.

Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалоб.

Согласно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в названном Законе.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как следует из пункта 4 статьи 35 ЗК РФ, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением установленных данным пунктом случаев.

Согласно пункту 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, законодательством установлен прямой запрет на отчуждение зданий строений, сооружений отдельно от земельного участка.

Поскольку в данном случае воля сторон при заключении спорных договоров была направлена на куплю-продажу недвижимости без земельного участка, суды пришли к обоснованным выводам об их ничтожности.

Вопреки доводам подателей жалоб, ООО "БалтРыбПром" не могло приобрести право собственности на часть заложенного земельного участка, занятого спорными объектами и необходимого для их использования.

Согласно пункту 2 статьи 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно условиям договора об ипотеке N КЛВ/8-12/И01 от 22.05.2012 ООО "НЕО-Калининград" приняло обязательство без получения предварительного письменного согласия залогодержателя не передавать каких-либо прав в отношении предмета ипотеки или его части третьим лицам, а равно не совершать действия, которые ведут или могут привести к отчуждению предмета ипотеки или его части (пункт 5.1.3 договора).

Однако, в материалах дела отсутствуют доказательства получения соответствующего согласия залогодержателя.

Кроме того, судами учтены выводы о необходимости реализации имущества должника, как единого производственного комплекса, сделанные в постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2019 по настоящему делу. В частности, апелляционным судом было указано, что залоговое и незалоговое имущество Общества представляет собой единый производственный комплекс, все здания находятся на земельном участке, являющемся залоговым имуществом, продажа которых единым лотом позволит получить наиболее высокую цену и максимально удовлетворить требования кредиторов, избежать необоснованно излишнего увеличения расходов по проведению мероприятий, связанных с реализацией. При этом продажа только незалогового имущества не соответствует целям конкурсного производства, поскольку оценщиком не учтена стоимость земельных участков под зданиями, в связи с чем продажа зданий без учета стоимости земельного участка приведет к занижению стоимости имущества должника.

В рассматриваемом случае при проведении торгов по продаже имущества должника залоговое и незалоговое имущество было разделено, в связи с чем утратилась взаимосвязь объектов недвижимости - имущественного комплекса с земельным участком, на котором они расположены.

Это привело к тому, что объекты недвижимости (здания и сооружения) были отчуждены ООО "БалтРыбПром", а земельный участок, на котором они расположены, остался в собственности должника.

При таких обстоятельствах договоры купли-продажи, заключенные по результатам торгов, являются ничтожными в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ как нарушающие требования подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 ЗК РФ.

Доводы в жалобах о наличии в действиях залогового кредитора признаков злоупотребления правом являлись предметом оценки суда апелляционной инстанции и были обоснованно отклонены, поскольку подателями жалоб не указано, в чем выражается злоупотребление правом ООО "Промконтракт". При этом суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что действия ООО "Промконтракт" по обращению в суд с заявлением о констатации факта ничтожности сделок должника, нарушающих запрет на отчуждение зданий строений, сооружений отдельно от земельного участка, нельзя признать злоупотреблением правом.

Кроме того, суды обоснованно учли, что в настоящее время государственная регистрация перехода права собственности на приобретенные объекты недвижимости невозможна.

Так, в 2015 году должником уже предпринималась попытка по отчуждению в пользу ООО "БалтРыбПром" объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее - Управление) была приостановлена государственная регистрация перехода права собственности на приобретенные объекты недвижимости с Общества на ООО "БалтРыбПром", поскольку не были представлены документы, подтверждающие переход права собственности на земельный участок, на котором расположены проданные объекты недвижимости.

Впоследствии, ООО "БалтРыбПром" обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Управлению о признании незаконными его действий и обязании осуществить государственную регистрацию права на спорные объекты недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 09.03.2016 по делу N А21-10157/2015, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2016, исковые требования ООО "БалтРыбПром" удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.10.2016 указанные судебные акты отменены, по делу принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления ООО "БалтРыбПром". При этом суд кассационной инстанции указал на отсутствие законных оснований для продажи и последующей регистрации за ООО "БалтРыбПром" права собственности на спорные объекты в связи с тем, что продажа указанных зданий могла производится только вместе с земельным участком, занятым зданием или сооружением и необходимым для его использования.

Из изложенного следует, что ООО "БалтРыбПром" на момент покупки 14 объектов недвижимости в 2020 было известно о том, что государственная регистрация перехода права собственности на приобретенные объекты недвижимости невозможна, поскольку здания отчуждались ООО "НЕО-Калининград" без земельного участка, на котором они расположены.

При таком положении суды пришли к обоснованному выводу о наличии совокупности обстоятельств, необходимых для признания договоров, заключенных по результатам торгов недействительными (ничтожными).

Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм материального и процессуального права не установлено.

Доводы ООО "БалтРыбПром" о том, что при рассмотрении настоящего обособленного спора суд первой инстанции вышел за пределы заявленных требований и признал недействительным (ничтожным) также договор от 06.03.2020, который был заключен между должником и ИП Быстровым М.Е. отклоняются, поскольку как следует из аудиозаписи судебного заседания от 16.09.2020, представитель ООО "Промконтракт" устно уточнил заявленные требования в данной части.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов участвующих в деле лиц, а выводы судов соответствуют представленным доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Калининградской области от 02.12.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2021 по делу N А21-269/2013 оставить без изменения, а кассационные жалобы конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "НЕО-Калининград" Сушко Елены Владимировны и общества с ограниченной ответственностью "БалтРыбПром" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.М. Тарасюк

Судьи

И.М. Тарасюк А.Л. Каменев А.Э. Яковлев