Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 мая 2021 г. N Ф07-3937/21 по делу N А56-62263/2015

25 мая 2021 г.

Дело N А56-62263/2015

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Боровой А.А., судей Кравченко Т.В., Троховой М.В.,

при участии от акционерного общества "БМ Банк" представителя Ярошенко А.В. (доверенность от 24.12.2020),

рассмотрев 18.05.2021 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КапСтрой-СПб" на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.09.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2021 по делу N А56-62263/2015,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.04.2016 общество с ограниченной ответственностью "Балтмедио", адрес: 191123, Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 20, лит. В, ОГРН 1024700554900, ИНН 4703045242 (далее - Общество), признано несостоятельным (банкротом), в отношении его открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на Моисеева Андрея Александровича.

Определением от 05.12.2018 Моисеев А.А. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего Общества, конкурсным управляющим должником утвержден Назаров Евгений Константинович.

Общество с ограниченной ответственностью "КапСтрой-СПб", адрес: Санкт-Петербург, 24-я линия В.О., д. 3-7, лит. Ж, пом. 45-Н-7, ОГРН 1117847411010, ИНН 7811502519 (далее - Компания), обратилось в суд с заявлением, в котором просило:

- выделить из расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Курортный р-н, пос. Репино, Луговая ул., д. 10 земельного участка с кадастровым N 78:3860022109:6 (далее - земельный участок) земельный участок, на котором находится объект недвижимости - нежилое одноэтажное здание котельной площадью 62,6 кв.м с кадастровым N 78:38:0022109:3011, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Курортный р-н, пос. Репино, Луговая ул., д. 10, лит. Б (далее - здание котельной);

- признать право собственности Компании на выделенный земельный участок и осуществить государственную регистрацию права собственности Компании на него.

Определением от 03.09.2020, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2021, в удовлетворении заявления Компании отказано; на конкурсного управляющего возложена обязанность предоставить доступ для проведения кадастровых работ по изготовлению межевого плана на раздел земельного участка под котельную; отменены обеспечительные меры, принятые определением от 28.11.2019 по делу о банкротстве Общества.

В кассационной жалобе Компания просит отменить определение от 03.09.2020 и постановление от 29.01.2021 и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы указывает, что земельный участок находится в залоге у акционерного общества "БМ Банк" (далее - Банк) и подлежит реализации в рамках дела о банкротстве Общества в соответствии с утвержденным положением о торгах.

По мнению Компании, вопреки выводам судов первой и апелляционной инстанций, проведение торгов и последующее отчуждение земельного участка нарушают ее права как собственника здания котельной, поскольку совершаются помимо ее воли и без ее участия.

Податель жалобы обращает внимание на то, что продажа земельного участка без предварительного выделения из него земельного участка, на котором расположено здание котельной, приведет к необходимости оспаривания договора, заключенного по результатам торгов.

В отзыве Банк и в судебном заседании его представитель против доводов, изложенных в кассационной жалобе, возражали.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства, однако своих представителей для участия в судебном заседании не направили, что не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы.

Законность принятых по делу судебных актов проверена в кассационном порядке.

Из материалов дела о банкротстве следует, что определением от 28.01.2016 по данному делу признано обоснованным и подлежащим включению в третью очередь реестра требований кредиторов должника требование Банка в размере 2 115 223 402 руб. 86 коп., при этом задолженность в размере 496 412 688 руб. признана обеспеченной залогом земельного участка и расположенного на этом участке спортивно-оздоровительного комплекса с кадастровым N 78:38:22109:6:22, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Курортный р-н, пос. Репино, Луговая ул., д. 10, лит. А.

Вступившим в законную силу определением от 09.11.2018 утверждено положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества, принадлежащего должнику и находящегося в залоге у Банка, в редакции, предложенной Банком; утверждена начальная продажная цена имущества, являющегося предметом залога, в размере 746 885 000 руб.

Между тем, в рамках дела о банкротстве на реализацию было выставлено расположенное на земельном участке здание котельной площадью 62,6 кв.м.; земельный участок непосредственно под зданием не сформирован.

По агентскому договору от 26.04.2019 Компания (принципал) поручила Галлиулину Р.И. (агенту) совершить комплекс юридических и фактических действий, направленных на участие в электронных торгах, проводимых посредством публичного предложения имущества в отношении здания котельной.

Из протокола определения участников торгов от 29.04.2019 и протокола от 30.04.2019 о результатах проведения торгов следует, что Галлиулин Р.И. оказался единственным участником торгов.

По результатам проведения торгов Общество (продавец) и Компания (покупатель) заключили договор от 26.08.2019 купли-продажи, на основании которого Компания приобрела здание котельной. Компания перечислила Обществу 30.04.2019 - 182 700 руб. и 18.10.2019 - 1 644 300 руб. в порядке оплаты по договору.

Компания обратилась в суд с настоящим заявлением, указав на необходимость выделения земельного участка, необходимого для использования здания котельной, из земельного участка, заложенного Банку и подлежащего продаже в рамках дела о банкротстве должника.

Банк возражал против удовлетворения заявления Компании, ссылаясь на то, что действия Компании направлены на воспрепятствование проведению торгов по продаже залогового имущества должника.

Суд первой инстанции посчитал, что регистрация права собственности Компании на здание котельной является достаточным основанием для перехода к ней прав на часть земельного участка, занятую указанным зданием и необходимую для его использования.

Суд отметил, что указанное обстоятельство исключает возможность отчуждения в последующем указанной части земельного участка как самостоятельного объекта, в том числе и в составе ранее сформированного земельного участка, занятого несколькими объектами недвижимости должника.

Суд также обратил внимание на то, что спор о границах земельного участка и порядке его использования между собственниками расположенных на нем объектов недвижимости может быть разрешен после реализации земельном участке и расположенных на нем объектов без предварительного разделения земельного участка на участки, занятые каждым зданием в отдельности.

С учетом изложенного, указав на отсутствие спора относительно границ земельного участка, занятого зданием котельной, либо о праве на указанный земельный участок, суд пришел к выводу, что реализация земельного участка не повлечет нарушения прав Компании, как собственника расположенного на нем здания котельной.

На этом основании суд отказал в удовлетворении заявления Компании, возложив, вместе с тем, на конкурсного управляющего обязанность предоставить доступ для проведения кадастровых работ по изготовлению межевого плана на раздел земельного участка под котельную.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, отметив, что права Компании на здание котельной не оспариваются.

Суд апелляционной инстанции указал также, что причины продажи конкурсным управляющим объекта недвижимости без соответствующей части земельного участка не раскрыты; Компания в случае отказа в государственной регистрации перехода права собственности сможет обратиться в суд с заявлением об оспаривании торгов, договора купли-продажи и взыскании убытков.

Изучив материалы дела, проверив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Из обжалуемых судебных актов следует, что при разрешении спора суды руководствовались положениями пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в силу которых при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Суды также сослались на пункт 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которому по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Вместе с тем, судами первой и апелляционной инстанций установлено, что здание котельной, принадлежавшее должнику, располагалось на земельном участке, также принадлежавшем должнику.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением ряда указанных в данном пункте случаев.

Приведенные нормы согласуются с закрепленным в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

При таком положении, вопреки выводам судов первой и апелляционной инстанций, Компания, приобретая здание котельной, вправе была рассчитывать на то, что к ней перейдет и право собственности на расположенный под указанным зданием земельный участок.

Более того, соответствующее положение закреплено в пункте 1.5 договора купли-продажи от 26.08.2019, заключенного Обществом и Компанией по итогам торгов.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции соглашается с доводом подателя кассационной жалобы о том, что проведение торгов по продаже земельного участка как залогового имущества в соответствии Положением о торгах и его последующее отчуждение повлечет нарушение прав Компании как собственника здания катальной, поскольку совершится помимо ее воли.

В этой связи, во избежание последующего оспаривания торгов со стороны Компании, которое может повлечь за собой затягивание процедуры конкурсного производства, Компания обоснованно обратилась в суд с настоящим заявлением, в котором просила образовать отдельный земельный участок под зданием котельной.

Из пункта 1 статьи 11.2 ЗК РФ следует, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 4 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

В данном случае суды также не дали надлежащей оценке доводам Компании и конкурсного управляющего о необходимости получения согласия Банка, как залогодержателя земельного участка, с целью образования отдельного земельного участка под зданием котельной.

Таким образом, суды неправильно применили нормы материального права, не выяснили обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения данного обособленного спора.

Изложенное в силу части 1 статьи 288 и пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ является основанием для отмены обжалуемых судебных актов в части отказа в удовлетворении заявления Компании о выделении земельного участка и направления дела в указанной части в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

Руководствуясь статьями 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.09.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2021 по делу N А56-62263/2015 в части отказа в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "КапСтрой-СПб" о выделении земельного участка отменить.

Дело в отмененной части направить в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области на новое рассмотрение.

В остальной части определение от 03.09.2020 и постановление от 29.01.2021 по данному делу оставить без изменения.

Председательствующий

А.А. Боровая

Судьи

А.А. Боровая Т.В. Кравченко М.В. Трохова