Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 августа 2021 г. N Ф07-10004/21 по делу N А66-211/2020

24 августа 2021 г.

Дело N А66-211/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 августа 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Супермаркет "Альбион" Хейирхабарова Р.П. оглы (доверенность от 04.06.2021),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Супермаркет "Альбион" и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 19.02.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2021 по делу N А66-211/2020,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, адрес: 170100, Тверская обл., г. Тверь, Советская ул., д. 33, ОГРН 1106952029315, ИНН 6950125150 (далее - Управление Росимущества), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Супермаркет "Альбион", адрес: 170100, Тверская обл., г. Тверь, Новоторжская ул., д. 17, ИНН 6905051147, ОГРН 1026900581696 (далее - Общество), о взыскании 469 098 руб. 61 коп., в том числе 439 959 руб. 78 коп. задолженности по договору от 31.05.99 N 1264 за период с 01.04.2018 по 30.09.2019 и 29 138 руб. 83 коп. пеней за период с 11.01.2016 по 30.09.2019 (с учетом принятого судом уточнения требований).

Решением от 19.02.2021 с Общества в пользу Управления Росимущества взыскано 270 971 руб. 69 коп., в том числе 255 954 руб. 86 коп. задолженности за период с 01.04.2018 по 30.09.2019 и 15 016 руб. 83 коп. пеней за период с 10.12.2016 по 30.09.2019 (с учетом применения исковой давности); в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано; с Управления Росимущества в пользу Общества взыскано 25 000 руб. расходов на проведение экспертизы.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2021 данное решение оставлено без изменения.

Управление Росимущества в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты в части отказа в иске и удовлетворить требования в части взыскания 184 004 руб. задолженности и 14 122 руб. пеней в соответствии с расчетом истца, не соглашаясь с отнесением на истца в полном объеме судебных расходов на проведение экспертизы.

Общество в кассационной жалобе просит отменить те же судебные акты в части удовлетворения исковых требований, считая судебные акты в этой части незаконными и необоснованными. По мнению подателя жалобы, в заключении эксперта, на котором основаны выводы судов, не учтена смешанная природа охранно-арендного договора, в соответствии с которым на арендатора возлагаются дополнительные обязательства по сохранению памятника; договором предусмотрена возможность одностороннего перерасчета арендодателем арендной платы в связи с изменением тарифов, но не изменением механизма расчета арендной платы на основании отчета оценщика.

В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы, возразил против удовлетворения жалобы Управления Росимущества.

Управление Росимущества о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет по охране историко-культурного наследия администрации Тверской области (госорган) и Общество (арендатор) заключили охранно-арендный договор от 31.05.99 N 1264 на пользование недвижимым памятником истории и культуры города Твери - Флигель городской усадьбы, конец XVIII - начало XIX веков, расположенный по адресу: г. Тверь, Новоторжская ул., д. 17, представляющий здание площадью 84 кв. м, сроком действия по 01.06.2029 для использования под торговые цели.

Пунктом 4 договора был установлен размер арендной платы на дату подписания договора.

В соответствии с пунктом 5 договора платежи вносятся арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа отчетного месяца.

Согласно пункту 6 договора арендная плата изменяется в случае изменения тарифов, а также в других случаях в соответствии с действующим законодательством.

В силу пункта 15 договора за просрочку платежей установлена ответственность арендатора в виде пеней в размере 1/300 ставки рефинансирования, утвержденной Центральным банком Российской Федерации, за каждый день просрочки, с взысканием арендной платы в бесспорном порядке.

Соглашением от 24.12.2001 N 1 стороны определили, что с 01.01.2002 в соответствии с постановлением губернатора Тверской области от 29.06.2001 N 263 размер месячной арендной платы составляет 6724 руб. 22 коп. (без учета налога на добавленную стоимость).

12.12.2016 в отношении объекта недвижимого имущества - нежилого здания площадью 84 кв. м с кадастровым номером 69:40:0400056:267, усадьба городская, конец XVIII - начало XIX веков, расположенного по адресу: г. Тверь, Новоторжская ул., д. 17, зарегистрировано право собственности Российской Федерации.

Управление Росимущества направило в адрес Общества уведомление от 14.02.2018 о перерасчете размера арендной платы, который составляет 33 394 руб. в месяц и определен на основании отчета независимого оценщика.

Управление Росимущества, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы в размере, указанном в уведомлении, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.12.2013), если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ). Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Как видно из дополнительного соглашения от 24.12.2001 N 1 к договору, размер арендной платы определен в соответствии с постановлением губернатора Тверской области от 29.06.2001 N 263. Названным постановлением внесены изменения в постановление губернатора Тверской области от 07.12.2000 N 534 "О порядке использования объектов нежилого фонда (зданий, строений, нежилых помещений), находящихся в государственной собственности Тверской области", которое дополнено указанием на то, что договоры аренды объектов нежилого фонда, являющихся памятниками истории и культуры, находящихся в государственной собственности Тверской области, заключаются уполномоченным органом в соответствии с Методикой определения уровня арендной платы при сдаче в аренду объектов нежилого фонда (зданий, строений, нежилых помещений), находящихся в государственной собственности Тверской области, утвержденной постановлением от 07.12.2000 N 534 (далее - Методика). Пунктом 2 Методики предусмотрена корректировка базовых ставок арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год, с учетом инфляции и конъюнктуры рынка недвижимости.

Суды, проанализировав по правилам статьи 431 ГК РФ в совокупности условия охранно-арендного договора и дополнительного соглашения от 24.12.2001 N 1 к нему, правомерно посчитали, что размер арендной платы мог быть изменен арендодателем в одностороннем порядке с учетом изменения рыночных условий сдачи в аренду объектов недвижимого имущества.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.12.2013), если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Определением арбитражного суда первой инстанции от 28.09.2020 была назначена оценочная экспертиза на предмет установления рыночной стоимости аренды спорного объекта. Суду было представлено заключение эксперта от 26.10.2020, составленное по результатам проведенной судебной экспертизы.

Суды, исследовав и оценив по правилам статей 71, 86 АПК РФ собранные по делу доказательства, в том числе экспертное заключение, правомерно посчитали его допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения достоверной величины арендной платы за объект нежилого фонда.

Возражения Общества со ссылкой на статью 14 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" относительно того, что в экспертном заключении не учтено право арендатора памятника истории и культуры на установление льготной арендной платы ввиду возложения на него дополнительных обязанностей по содержанию и сохранению памятника, подлежат отклонению, поскольку льготная арендная плата может быть установлена арендатору при условии подтверждения им проведения и выполнения соответствующих работ в установленном порядке, однако такие доказательства Общество в дело не представляло и не заявляло о необходимости обсуждения указанного вопроса.

Довод Управления Росимущества об удовлетворении исковых требований в соответствии с представленным им расчетом также не может быть принят во внимание, поскольку подлежащая взысканию с ответчика сумма определена судом по результатам проведенной судебной экспертизы и с учетом применения по заявлению ответчика исковой давности в отношении части заявленного периода; выводы эксперта истцом надлежащими доказательствами не опровергнуты.

Судебные расходы за проведение экспертизы правомерно в соответствии со статьей 110 АПК РФ отнесены судом на Управление Росимущества, поскольку экспертное заключение, содержащиеся в котором выводы ответчик в суде первой инстанции не оспаривал (письменные пояснения Общества, том 3, лист 6), послужило основанием для частичного отказа в удовлетворении исковых требований.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тверской области от 19.02.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2021 по делу N А66-211/2020 оставить без изменения, а кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Супермаркет "Альбион" и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.В. Сергеева М. В. Захарова Т.И. Сапоткина