Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 октября 2021 г. N Ф07-1813/21 по делу N А56-71403/2017

18 октября 2021 г.

Дело N А56-71403/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 12.10.2021.

Полный текст постановления изготовлен 18.10.2021.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Каменева А.Л., судей Троховой М.В., Яковлева А.Э.,

при участии от Куликовой Н.В. - Четверикова А.М. (доверенность от 11.09.2020), от Авхадиевой Ю.И. - Булыненка И.Р. (доверенность от 05.10.2021), от Казанского Р.А. - Малушковой Н.В. (доверенность от 18.01.2020),

рассмотрев 12.10.2021 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Куликовой Натальи Викторовны на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2021 по делу N А56-71403/2017,

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.09.2017 по делу N А56-71403/2017, на основании заявления публичного акционерного общества "Банк "Санкт-Петербург", адрес: 195112, Санкт-Петербург, Малоохтинский проспект, дом 64, литера А, ОГРН 1027800000140, ИНН 7831000027 (далее - ПАО "Банк "Санкт-Петербург", Банк) в отношении Куликова Евгения Николаевича (ИНН 781414829980, Санкт-Петербург) возбуждено производство о несостоятельности (банкротстве).

Определением суда от 08.02.2018 в отношении Куликова Е.Н. введена процедура реструктуризации долгов гражданина, финансовым управляющим должника утверждена Авхадиева Юлия Ильдаровна.

Решением того же суда от 25.01.2019 Куликов Е.Н. признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утверждена Авхадиева Ю.И.

В рамках дела о банкротстве должника Куликова Наталья Викторовна 27.11.2019 обратилась в суд с заявлением, в котором просила признать:

- незаконным положение о порядке и условиях проведения повторных торгов по продаже недвижимого имущества должника, утвержденного ПАО Банк Санкт-Петербург 29.08.2019 (далее - Положение от 29.08.2019), в части включения в состав продаваемого имущества должника: доли земельного участка площадью 3123 кв.м, кадастровый номер 78:36:0005437:25, по адресу: Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, дом 152Б и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 470,7 кв.м, кадастровый номер 78:36:0005437:3036 по адресу: Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, дом 154, литера А, корпус 1 (далее - земельный участок и жилой дом), принадлежащего заявителю, а также в части отсутствия в Положении от 29.08.2019 сведений о порядке распределения средств, полученных от продажи указанного имущества или вносимых Банком (залогодержателем) в случае оставления имущества за собой;

- недействительными повторные торги, проведенные путем публичного предложения, по продаже имущества Куликова Е.Н. (указанного земельного участка и жилого дома) находящегося в залоге у Банка.

Также Куликова Н.В. просила суд принять обеспечительные меры в виде запрета заключения договора купли-продажи указанного имущества и запрета по регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом.

Определением от 19.12.2019 судом приняты обеспечительные меры в виде приостановления торгов по реализации земельного участка и жилого дома.

К участию в деле привлечен победитель торгов Казанский Руслан Анварович (Санкт-Петербург).

Суд определил рассмотреть оба требования совместно в одном производстве, восстановив срок на подачу разногласий относительно оспаривания Положения от 29.08.2019.

Определением суда первой инстанции от 13.02.2020 заявление Куликовой Н.В. удовлетворено. Признаны недействительными Положение от 29.08.2019 и торги по продаже земельного участка и жилого дома, состоявшиеся 14.11.2019.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2020, определение суда первой инстанции от 13.02.2020 отменено, в удовлетворении заявления полностью отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.09.2020 постановление от 22.05.2020 в части отмены определения суда от 13.02.2020 о признании недействительным Положения и отказе в удовлетворении заявления в этой части оставлено в силе.

В остальной части определение от 13.02.2020 и постановление от 22.05.2020 отменены, в отмененной части дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении обособленного спора, суд первой инстанции привлек к участию в деле организатора торгов - общество с ограниченной ответственностью "Грант Консалт", 192019, Санкт-Петербург, улица Седова, дом 19, ОГРН 1137847150737, ИНН 7811548827 (далее - ООО "Грант Консалт").

По результатам рассмотрения обособленного спора, определением от 03.03.2021 суд удовлетворил заявление Куликовой Н.В., признал недействительными оспариваемые торги и заключенный по их результатам договор купли-продажи недвижимого имущества от 21.11.2019 N 1, заключенный с Казанским Р.А.

Не согласившись с определением от 03.03.2021, Банк обжаловал его в апелляционном порядке.

Постановлением апелляционного суда от 15.06.2021 определение от 03.03.2021 отменено, в удовлетворении заявления Куликовой Н.В. отказано.

В кассационной жалобе Куликова Н.В. просит отменить указанное постановление от 15.07.2021, а определение суда первой инстанции от 03.03.2021 оставить в силе.

Куликова Н.В. полагает, что судебный акт первой инстанции является правильным и обоснованным, а оспариваемые торги имущества, совершенными с нарушением закона, ее прав и интересов, а также прав ее несовершеннолетних детей.

Податель жалобы считает, что, делая вывод об отсутствии ограничений в доступе к торгам неограниченного круга лиц, апелляционный суд не принял во внимание, что нарушения процедуры торгов препятствовали получению потенциальными участниками торгов достоверной и полной информации об объекте продажи: в частности отсутствие в публикации всех существенных условий, касающихся покупательской ценности продаваемого имущества и, при этом, короткий срок для представления заявок для участия в торгах. По мнению Куликовой Н.В., ограничение в допуске к участию в торгах потенциальных покупателей имущества выразилось, также и в том, что часть участников торгов, чьи заявки отклонены на первоначальном этапе проведения торгов, не были своевременно уведомлены об этом обстоятельстве, что лишило их возможности повторно обратиться с заявками о приобретении имущества на последующих этапах его продажи.

Куликова Н.В. не согласна с выводом апелляционного суда об отсутствии у нее права преимущественного приобретения спорного имущества, считая, что он не основан на законе. Податель жалобы ссылается на наличие у нее прямого интереса в реализации земельного участка и жилого дома по наиболее высокой цене как лица, имеющего право на выплату части вырученной от реализации предмета залога стоимости, а также как лицо, фактически использующее спорное имущество для проживания в нем с несовершеннолетними детьми.

Заявитель считает, что апелляционным судом необоснованно не принят во внимание пункт 3.8 Положения о последствиях участия в торгах только одного участника.

В отзыве на жалобу, Казанский Р.А. возражает против ее удовлетворения, считая, что указанные подателем жалобы обстоятельства не могут расцениваться как существенные нарушения правил проведения торгов.

В судебном заседании представитель Куликовой Н.В. поддержал доводы, приведенные в жалобе.

Против удовлетворения жалобы по мотивам ее необоснованности возражали представители Казанского Р.А. и финансового управляющего.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства, однако своих представителей в судебное заседание кассационной инстанции не направили, что не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность судебных актов, принятых по обособленному спору, проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и было установлено судами двух инстанций, требования Банка в деле о банкротстве Куликова Е.Н. учтены в реестре требований кредиторов должника в размере 50 314 855 руб. 31 коп., в том числе 50 162 718 руб. 49 коп. основного долга и 152 136 руб. 66 коп. пени (по кредитным договорам от 11.04.2012 N 0127-12-000043 и N 0127-12-000044), из которых 46 737 517 руб. 85 коп. как обеспеченные залогом имущества должника, а именно упомянутым земельным участком и жилым домом (договоры ипотеки земельного участка и объекта незавершенного строительства от 11.04.2012 N 1 и N 2 ).

В период с 17.08.2007 по 22.03.2016 Куликов Е.Н. и Куликова Н.В. состояли в зарегистрированном браке, в период которого владели и пользовались спорным недвижимым имуществом.

В целях предоставления в залог Банку указанного общего имущества, Куликовой Н.В. 11.04.2012 было дано нотариально оформленное согласие на заключение указанных договоров ипотеки.

Таким образом, Куликова Н.В. выступила в отношениях с Банком в качестве созалогодателя совместного с супругом имущества.

Вступившим в законную силу решением Выборгского районного суда Санкт -Петербурга от 30.11.2015 по гражданскому делу N 2-1402/15 с должника в пользу Банка взысканы денежные средства по кредитным договорам в указанном выше размере, также обращено взыскание на предмет залога, общая начальная цена залога определена судом в 65 433 200 руб.

Решением мирового судьи судебного участка N 36 Выборгского района Санкт-Петербурга от 22.03.2016, вступившим в законную силу, брак между должником и заявителем был расторгнут.

Вступившим в законную силу решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 04.12.2017 по гражданскому делу 2-3675/17 совместно нажитое имущество разделено, за заявителем и должником признано право собственности по доли на земельный участок и расположенный на нем жилой дом.

В ходе процедуры реализации имущества гражданина, финансовым управляющим Авхадиевой Ю.И., с учетом требования Банка, обществу с ограниченной ответственностью "Оценка и Консалтинг" (далее - Оценщик) поручено провести оценку предмета залога. Согласно отчету Оценщика от 28.01.2019 N 2/БСПБ-014/19-ОК рыночная стоимость указанных объектов недвижимости определена в 60 000 000 руб.

Затем Залогодержатель подготовил положение о порядке и условиях проведения торгов по продаже залогового имущества гражданина Куликова Е.Н. от 01.02.2019 (далее - первоначальное Положение), сведения о положении размещено в ЕФРСБ 01.02.2019 (сообщение N 3442434).

На основании первоначального Положения 03.04.2019 и 24.05.2019 залоговое имущество предлагалось покупателям посредством открытого аукциона (первые и повторные торги) по начальной цене 60 000 000 руб. и 54 000 000 руб. соответственно.

По причине отсутствия заявок на приобретение указанного имуществ первые и повторные торги признаны несостоявшимися, о чем также была размещена соответствующая информация.

Продажа указанного имущества должника была продолжена посредством публичного предложения в период с 10.06.2019 по 23.08.2019 с понижением цены до 32 400 000 руб. (установленной залоговым кредитором).

Поскольку и в этот период по цене, направленной на понижение, спорное имущество не было реализовано, Банк, взамен первоначального Положения, подготовил новое Положение от 29.08.2019, о чем сведения были размещены в ЕФРСБ 30.08.2019 (оспорено Куликовой Е.Н. в данном обособленном споре, в этой части в удовлетворении заявления отказано вступившими в законную силу судебными актами).

В данном Положении от 29.08.2019 определен порядок продажи имущества должника - путем публичного предложения к продаже упомянутого земельного участка и жилого дома, в период 10.09.2019 по 14.11.2019 и начальная цена продажи 32 400 000 руб. с понижением на 5% каждые 5 дней до установленной минимальной цены 21 060 000 руб.

Указанные торги проводились на электронной торговой площадке акционерного общества "Российский аукционный дом" - организатором торгов ООО "Грант Консалт" (далее - Организатор торгов) и были завершены на последнем этапе с определением победителя - Казанского Р.А., заявившего 14.11.2019 цену покупки имущества - 21 110 000 руб.

Организатором торгов составлен соответствующий протокол. При этом Организатором торгов были отклонены заявки поданные 06.11.2019 закрытым акционерным обществом "Аматер" с ценой 22 701 000 руб., обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Ремстройэксплуатация" с ценой 23 101 999 руб. 99 коп. и обществом с ограниченной ответственностью "Триумф" с ценой 24 001 101 руб. 99 коп. с указанием на непоступление задатка.

По результатам проведения торгов между должником в лице финансового управляющего и Казанским Р.А. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 21.11.2019 N 1, в счет оплаты цены договора зачтен задаток, внесенный покупателем по платежному поручению от 12.11.2019 N 74, также в конкурсную массу перечислено 19 004 000 руб. по платежному поручению от 18.12.2019 N 946961.

Посчитав, что при подготовке и проведении торгов были нарушены права Куликовой Н.В. и ее несовершеннолетних детей, она обратилась в суд, уже после состоявшихся торгов, с указанными требованиями.

Удовлетворяя требование о признании недействительными оспариваемых торгов, проведенных ООО "Грант Консалт", и заключенного по их результатам договора купли-продажи с Казанским Р.А., суд первой инстанции при новом рассмотрении дела посчитал, что информация, указанная в публикации от 08.09.2019 о проведении торгов, не является полной и достоверной, позволяющей признать такие торги обоснованно законными.

По мнению суда, спорные торги не были направлены на достижение цели торгов с деле о банкротстве должника (соблюдение интересов супруги должника, самого должника и кредитора-залогодержателя).

В частности, суд посчитал существенными нарушениями при организации и проведении торгов следующие обстоятельства: не указание в объявлении о торгах даты окончания приема заявок; не указание на то, что выставленное на реализацию имущество является объектом общей собственности; не отражение сведений о регистрации в жилом доме несовершеннолетних детей должника и его бывшей супруги (место жительства); не раскрытие порядка получения потенциальными участниками торгов детальных сведений о выставленном на реализацию имуществе.

Суд также исходил из того, что бывшая супруга должника не была каким-либо образом извещена заблаговременно о начале и о проведении торгов, что лишило ее возможности принять в них участие.

Суд посчитал также, что Организатор торгов неправомерно ограничил доступ к участию в торгах упомянутых лиц (ЗАО "Аматер", ООО "Управляющая компания "Ремстройэкспулатация" и ООО "Триумф"), чьи заявки были отклонены им, а протокол об определении участников торгов в период, когда были поданы заявки названными лицами (с 29.10.2019 по 06.11.2019) не был опубликован. При этом, внесение задатков заинтересованными в торгах лицами могло быть затруднено и фактом указания в опубликованном проекте договора о задатке двух разных счетов для его внесения. Кроме того, суд нашел в спорных торгах нарушение, неприменения Организатором торгов правил, предусмотренных пунктами 3.6 и 3.9 первоначального Положения (так как торги в данном случае являлись повторными), и правил пункта 4 статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закона о банкротстве) о сроке публикации условий проведения торгов. Суд сделал вывод и о том, что при проведении торгов были нарушены права заявителя на преимущественное приобретение доли должника в спорном имуществе.

Отменяя определение суда от 03.03.2021, апелляционный суд посчитал, что текст сообщения о проведении торгов содержал достаточную информацию, позволяющую определить дату окончания приема заявок - исходя из указанных периода снижения цены и ее минимального размера, так как определение порядка проведения торгов не помешало потенциальным участникам принять в них участие.

Апелляционный суд в свою очередь отметил, что основания отклонения упомянутых участников торгов, как не внесших задатки, отражены в протоколе о результатах торгов от 14.11.2019 N РАД-182624. Сведения о собственнике спорного имущества были указаны в сообщении о проведении торгов согласно данным о государственной регистрации прав на него.

По мнению суда апелляционной инстанции, установленной законом обязанности по раскрытию в объявлении о проведении торгов сведений о лицах, зарегистрированных по месту жительства в жилом доме у организатора торгов не имелось, поскольку согласно пунктам 1 и 2 статьи 78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; далее - Закон об ипотеке, это обстоятельство не является препятствием для продажи объекта. В данном случае, апелляционный суд посчитал, что получения согласия на реализацию жилого дома и земельного участка от органа опеки и попечительства также не требовалось.

Относительно вывода суда первой инстанции об ограничении Куликовой Н.В. к допуску в проведении торгов, апелляционный суд указал на утверждение Положения о торгах в судебном порядке, и об отсутствии у Организатора торгов обязанности по уведомлению лиц, имеющих право присутствовать при проведении торгов, тем более сведения о месте и времени их проведения являются открытыми.

Также, апелляционный суд посчитал вполне достаточной отраженную в публикации о проведении торгов информацию, идентифицирующую объект торгов для оперативного получения потенциальными покупателями дополнительных сведений об имуществе. Срок публикации условий о проведении торгов, установленный пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве, на нарушение которого указано судом первой инстанции, в данном случае расценено апелляционным судом как несущественное. К тому же, ни залоговый кредитор, ни участники торгов, чьи заявки были отклонены, возражений относительно порядка проведения торгов не заявили.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отметил, что Куликова Н.В. не была лишена возможности погасить задолженность перед Банком и оставить имущество за собой, однако несовершение этого ставит под сомнение наличие у нее законного интереса в оспаривании торгов.

Исследовав материалы дела, проверив доводы жалобы и возражения на нее, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Согласно пункту 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 и с учетом положений статьи 138 Закона о банкротстве с особенностями, установленными настоящим пунктом. Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В соответствии с пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве и разъяснениями, содержащимися в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" право определять порядок и условия продажи заложенного имущества является специальным правом залогодержателей.

В силу пункта 4.1 статьи 138 Закона о банкротстве в случае признания несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Если в течение тридцати дней со дня признания повторных торгов несостоявшимися кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, не воспользуется правом оставить предмет залога за собой, он подлежит продаже посредством публичного предложения в порядке, установленном пунктом 4 статьи 139 Закона о банкротстве.

Как следует из обстоятельств данного дела, залоговый кредитор для целей реализации указанного предмета залога, в соответствии со своими полномочиями, подготовил два положения о порядке и условиях его продажи.

В силу положений статьи 110 и 139 Закона о банкротстве порядок, сроки и условия продажи имущества должника (Положение) должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей. При этом в таком Положении должны быть предусмотрены объективные сведения об имуществе, его составе, характеристиках и его описании, порядок ознакомления с предприятием, сведения о форме проведения торгов и форме представления предложений о цене имущества, а также иные существенные сведения позволяющие эффективно реализовать это имущество.

Согласно пункту 8 статьи 110 Закона о банкротстве в качестве организатора торгов выступает арбитражный управляющий или привлекаемая с согласия собрания кредиторов или комитета кредиторов для этих целей специализированная организация. Организатор торгов выполняет следующие функции: опубликовывает и размещает сообщение о продаже имущества и сообщение о результатах проведения торгов; принимает заявки на участие в торгах, предложения о цене имущества; определяет участников торгов; осуществляет проведение торгов в случае использования открытой формы представления предложений о цене имущества; определяет победителя торгов и подписывает протокол о результатах проведения торгов; уведомляет заявителей и участников торгов о результатах проведения торгов; совершает иные действия предусмотренные законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 данного Кодекса.

Как сказано в абзаце третьем пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ).

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов заинтересованного лица.

Как установлено судами двух инстанций, Куликова Н.В. является лицом, имеющим право на получение части суммы, вырученной от реализации предмета залога, за вычетом причитающейся на погашение требований залогового кредитора, то есть лицом, непосредственно заинтересованным в реализации имущества по максимально высокой цене.

Указанное может быть достигнуто лишь при соблюдении всех условий формирования спроса на имущество: достоверного информирования о его продаже, о существенных характеристиках продаваемого имущества как можно более широкого круга лиц; открытости и ясности условий участия в торгах; установления цены реализации имущества, максимально соответствующей его потребительским свойствам и спросу на имущество.

При этом, для оценки соблюдения указанных условий имеет значение вся последовательность проведения торгов по реализации имущества, так как данное обстоятельство отражает спрос на него и имеет существенное влияние на формирование цены продажи на последнем этапе реализации имущества посредством торгов в форме публичного предложения.

Кроме того, Куликова Н.В. является законным представителем несовершеннолетних детей, которые, как установлено судом первой инстанции, зарегистрированы по месту жительства в спорном жилом доме и фактически в нем проживают, и которые, как определено апелляционным судом, могут претендовать на обременение продаваемого имущества сохранением в их пользу права проживания в доме в силу пункта 1 статьи 78 Закона об ипотеке, то есть имеют законный интерес в обеспечении соблюдения указанных прав при продаже имущества должника, в том числе, путем информирования потенциальных покупателей о наличии обременения и закрепления при продаже имущества условий, позволяющих обеспечить соблюдение приведенных положений закона.

На право супруга должника осуществлять защиту своих интересов при реализации общего имущества супругов в деле о банкротстве при определении условий реализации имущества прямо указано и в пункте 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве.

В силу общих положений пункта 2 статьи 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее, чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Специальными нормами пункта 10 статьи 110 Закона о банкротстве предусмотрено обязательное включение в сообщение о продаже имущества сведений о нем, о его составе, характеристиках, описание и порядок ознакомления с имуществом.

Из буквального смысла приведенных законодательных положений следует, что определение, в объявлении о реализации объекта недвижимого имущества, порядка ознакомления с ним, как это имело место в данном случае, не подменяет собой обязанности названного Организатора торгов включить в публикацию сведения о всех конкретных характеристиках и особенностях спорного имущества.

На протяжении всей цепочки торгов, в отношении продаваемого объекта -земельного участка и жилого дома указывалась минимально возможная информация, позволяющая идентифицировать объект, выставленный на продажу, но не содержащая сведений об индивидуальных характеристиках объекта, которые могли бы сделать его привлекательным для потенциальных покупателей, с учетом назначения продаваемого имущества - для использования в качестве места жительства или последующей реализации в этих целях.

Потенциальная возможность получения такой информации только посредством личного обращения к Организатору торгов или финансовому управляющему, создает для лиц, заинтересованных в приобретении имущества дополнительные препятствия в получении сведений о предмете торгов, и существенно ограничивает спрос на такое имущество, особенно при проведении торгов в форме к публичного предложения, когда каждый этап участия торгов, по итогам которого происходит снижение цены, занимает пять рабочих дней, в течение которых потенциальному участнику торгов необходимо не только принять решение об участии в них, но, также, и обеспечить своевременное поступление заявки и внесения задатка для участия в таких торгах.

Существенность приведенных выше препятствий для формирования реального спроса на объект торгов усугубляется разными особенностями конкретного имущества, выставленного на продажу, что подразумевает особую тщательность изучения потенциальными покупателями характеристик продаваемого объекта для формирования намерения по его приобретению.

Исходя из положений пункта 19 статьи 110 Закона о банкротстве, сведения об обременениях реализуемого на торгах имущества относятся к существенным условиям договора купли-продажи, заключаемого по результатам проведения торгов, поскольку приведенным положениям прямо указано на включение данных условий в договор.

Указание подобных сведений и информации о выставленном на торги имуществе является обязательным в силу приведенных выше положений.

Обременение жилого дома правами несовершеннолетних лиц на проживание в нем также является существенным обстоятельством, как для формирования покупательского спора на имущество, так и для формирования условий его продажи, которые должны обеспечивать соблюдение прав несовершеннолетних посредством определения при продаже имущества реального механизма их реализации.

В данном случае, в публикациях о продаже земельного участка с жилым домом, обстоятельства, связанные с проживанием в доме несовершеннолетних детей должника и его супруги, не оговорены, что существенно нарушает как права потенциальных покупателей на получение сведений о продаваемом имущества, так и права указанных несовершеннолетних лиц, законным представителем которых является заявитель.

По смыслу статьи 449 ГК РФ, защита интересов лиц, нарушенных проведением торгов, не ограничивается только интересами их потенциальных участников.

При таких обстоятельствах, кассационный суд считает необходимым согласиться с выводами суда первой инстанции о неполноте отраженной при реализации имущества на торгах информации о характеристиках продаваемого имущества, что оказало значительное негативное влияние, как на формирование спроса на продаваемый объект, и, соответственно, цены его продажи, так и повлекло существенное нарушение прав заявителя.

Кроме того, судом первой инстанции обосновано отмечено нарушение положений пункта 10 статьи 110 Закона о банкротстве в виде противоречивости информации о счетах, на которые подлежал зачислению задаток для участия в торгах; при том, что в пункте 1.1 проекта договора о задатке, приложенного к публикации о проведении торгов, для зачисления задатка указан расчетный счет организатора торгов, а в пункте 2.1 указанного проекта договора в качестве такого счета приведен специальный счет должника. Данное обстоятельство также существенно влияет на возможность реализации потенциальными участниками торгов прав на участие в них, создавая неопределенность при исполнении существенного условия для участия в торгах, и влечет не допуск потенциальных участников к торгам на более высоких этапах снижения цены реализации.

В данном случае, как обоснованно отметил суд первой инстанции, это могло касаться и тех лиц, чьи заявки были поданы для участия в спорных торгах и отклонены по мотивам невнесения задатка на более раннем этапе снижения цены, нежели представлено предложение победителем торгов.

По совокупности приведенных обстоятельств обособленного спора, кассационный суд признает выводы суда первой инстанции правильными и обоснованными, поскольку допущенные существенные нарушения требований нормативных актов при проведении торгов повлекли занижение спроса на спорное имущество, и его реализацию по цене, в несколько раз более низкой, нежели действительная рыночная цена имущества (определенная независимым оценщиком), при отсутствии объективных обоснований низкого спроса на продаваемое имущество.

Вывод о недействительности проведенных торгов и заключенного по их результатам договора, сделан судом первой инстанции с учетом фактических обстоятельств дела и представленных в материалы дела доказательств, при правильном применении норм материального права к конкретным спорным правоотношениям.

Апелляционный суд, отменяя определение суда первой инстанции, указанных выводов не опроверг, приняв во внимание формальное соблюдение Организатором торгов процедуры проведения торгов, без учета объективных обстоятельств реализации конкретного имущества должника и прав заявителя.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции считает, что имеются основания для отменены апелляционного постановления от 15.07.2021, и оставления в силе определения суда первой инстанции от 03.03.2021.

Руководствуясь статьями 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2021 по делу N А56-71403/2017 отменить.

Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.03.2021 по тому же делу оставить в силе.

Председательствующий

А.Л. Каменев

Судьи

А.Л. Каменев М.В. Трохова А.Э. Яковлев